Giá nhà tăng bất chấp giao dịch trầm lắng

Nguồn cung giảm, lực cầu ít nhưng giá nhà vẫn tăng cao

Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE chi nhánh Hà Nội cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý III/2023 ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với quý II năm nay. Tuy nhiên, tổng nguồn cung căn hộ mới lũy kế 9 tháng đầu năm nay chỉ đạt 6.925 căn hộ, giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đánh giá về thị trường, ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, lượng giao dịch nhà đấy trong quý III có xu hướng tăng lên nhưng lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi gặp khó khăn. Trong số đó, có tới 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật. Lực cầu mua phục vụ nhu cầu để ở dù không nhiều nhưng cũng đã giúp thị trường phát sinh giao dịch. Chưa thể bật tăng do thị trường thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu này.

Xét về giá cả nhà ở, báo cáo từ batdongsan.com.vn cho biết, trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, tăng từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất”.

Trên thực tế, xét về nhu cầu đầu tư bất động sản để kinh doanh đã tăng khoảng 10% so với quý trước đó do được kích thích nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu phục hồi, lãi suất giảm thúc đẩy một phần dòng tiền quay trở lại thị trường nhưng cầu đầu tư chưa thể bật tăng do nhà đầu tư vẫn tiếp tục giữ tâm lý chờ bắt đáy.

Vì sao giá nhà liên tục tăng cao?

Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu đều có chung nhận định về tình trạng giá nhà đã tăng cao gấp nhiều lần so với thu nhập của người dân. Giới chuyên gia cho rằng, giá nhà bị đẩy lên cao là do chi phí đầu vào lớn và ý chí của bên bán định giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận. Trong đó, đáng chú ý nhất là sự tác động rất lớn từ giới đầu tư, đầu cơ và nhà phát triển cùng cơ quan điều hành – quản lý thị trường nhà ở.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc đầu tư DGCapital cho rằng có quá nhiều lí do khiến cho chủ đầu tư dự án không chọn giảm pháp giảm giá nhà. Trong đó, có thể thấy khi triển khai một dự án thì chủ đầu tư đã thế chấp cả đất và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng, trong khi đó chủ đầu tư không còn tài sản khác để bổ sung cho các khoản vay. Bên cạnh đó, nhiều dự án vì vướng pháp lí nên phải mất nhiều năm đến nay mới có thể triển khai mở bán. Chủ đầu tư trong khoảng thời gian đó vẫn phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí đất ngày càng tăng.

Thủ tục pháp lí dự án nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên và người mua nhà cuối cùng sẽ phải gánh chịu những loại chi phí này. Để kéo giảm giá nhà đất, thì quan trọng là tháo được khó khăn về pháp lý để nguồn cung được cải thiện. Vai trò của Nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lí một cách sớm nhất có thể.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhìn nhận mặt bằng giá nhà tại đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh hiện quá cao so với thu nhập của người dân bình thường lẫn tầng lớp trung lưu. Thực trạng này đã được Nhà nước quan tâm, tìm cách kéo giảm nhưng ngay cả giai đoạn khó khăn nhất của ngành bất động sản, mục tiêu này vẫn đầy thách thức và chưa đạt hiệu quả mong đợi.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn bổ sung thêm, một phần giá nhà tăng cao là do các sản phẩm thuộc phân khúc ở thực như chung cư có tỷ suất lợi nhuận trung bình cao lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Báo cáo của batdongsan.com.vn cũng cho thấy nhiều phân khúc bất động sản vẫn tăng giá đều trong quý III/2023. Ví dụ, bên cạnh chung cư, phân khúc nhà riêng vẫn có mức độ quan tâm và giá rao bán vẫn giữ sự ổn định ở Hà Nội, do đây là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực nên nhu cầu vẫn được duy trì.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà tăng liên tục thời gian qua là nguồn cung căn hộ hạn chế. Do chính sách phức tạp, kéo dài khiến các chủ đầu tư rất khó triển khai dự án, đưa sản phẩm ra thị trường.