Giao dịch đất nền "ảm đạm" dịp cận Tết?

Nguồn cung và thanh khoản "ảm đạm"

Đất nền vốn là sản phẩm luôn "chiếm sóng" thị trường bất động sản và được nhiều nhà đầu tư "ưa chuộng". Tuy nhiên, hơn 1 năm trở lại đây, thị trường rơi vào ảm đạm, hầu hết các phân khúc đều rơi vào trạng thái "đóng băng", đất nền cũng không ngoại lệ. Thậm trí thị trường còn ghi nhận việc người bán phải chấp nhận cắt lỗ, khiến giảm giá sâu so với đầu năm 2022.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và các vùng phụ cận tháng 11/2023 của DKRA Group, nguồn cung mới của phân khúc đất nền giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và 43% so với tháng trước. Lượng tiêu thụ mới của thị trường vẫn ở mức thấp, khi giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Số liệu của DKRA trước đó cũng cho thấy, trong cả quý 3/2023, TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 6 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 271 nền, tương đương 21% so với cùng kỳ 2022. Tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 25% (khoảng 68 nền), bằng 18% so với quý trước và bằng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo một số liệu từ Batdongsan.com.vn, những tháng cuối năm, mặc dù lượng tin đăng rao bán cắt lỗ đối với phân khúc đất nền đã giảm nhưng mức độ quan tâm và thanh khoản vẫn chưa được cải thiện. Theo đó, nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11/2023 giảm 18% so với tháng 2/2023. Đến quý 4/2023, có tới 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm hơn 50%, 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm từ 10-50%.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản suy thoái trong năm nay. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy biến chuyển.

Đấy là còn chưa kể, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến có hiệu lực từ đầu 2025 siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Theo khảo sát, đà giảm giá đối với phân khúc đất nền tại khu vực TP.HCM vẫn còn tiếp diễn. Cụ thể, khu vực huyện Bình Chánh, Nhà Bè những tháng cuối năm vẫn ghi nhận giảm giá cục bộ trên giao dịch thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), nhiều nền đất rao bán giảm 20-30%. Một số lô đất diện tích lớn chấp nhận thương lượng giảm thêm từ 5-10% nếu thanh toán nhanh. Đất nền ở các xã Phong Phú, Long Thới từng rao bán giảm mạnh 30-35% nửa đầu năm, hiện vẫn giữ nguyên mức giảm trên vì chưa tìm được khách. Riêng khu vực TP. Thủ Đức, các giao dịch đất nền rao bán mới ghi nhận mức giảm trung bình từ 15-20%.

Hay như tại huyện Hóc Môn, đất nền một số trục đường chính ở xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng, Bà Điểm giữ giá tầm 17-21 triệu đồng một m2, giảm thêm khoảng 7-10% so với đầu năm. Đất ở huyện Cần Giờ, các khu Phước Lộc, giao dịch quanh mức 13-17 triệu đồng một m2 đối với nền đã ép cọc.

Với các thị trường lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Tây Ninh..., càng về cuối năm, áp lực thoát hàng càng mạnh. Nhiều nhà đầu tư mất khả năng thanh khoản, không thể cầm cự thêm phải giảm đến 40% so với thời đỉnh giá. Thậm chí với đất thổ cư đã có sổ riêng, nhiều chủ vẫn giảm thêm 15-20% so với mức đầu năm vì khó kiếm khách.

Liệu có "khởi sắc" trong năm 2024?

Ở một sự kiện diễn ra mới đây, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn nhìn nhận, việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023. Nhìn lại một năm qua, tình hình các loại hình bất động sản nổi bật như chung cư linh hoạt thích ứng, nhà phố biến động, đất nền ảm đảm và chờ thời.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định: "Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững".

Trong khi đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024 sẽ là đất nền ven đô. Cụ thể, theo khảo sát với 1.000 ứng viên tham gia phỏng vấn thì có 1/3 - tương đương 33% người được hỏi cho biết quan tâm tới đất nền ven đô, dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Kế đó, nhà riêng lẻ, nhà liền kề đứng thứ hai với 26%, chung cư đứng thứ ba với 24%, nhà phố và biệt thự lần lượt là 9% và 6%.

Đất nền ven đô được nhiều chuyên gia nhận định sẽ thu hút được nhà đầu tư trong năm 2024 (Ảnh minh họa)

Theo nhiều ý kiến đánh giá, đất nền vẫn luôn là phân khúc thu hút sự quan tâm lớn ở thị trường bất động sản Việt Nam nhưng nếu so với các loại hình khác, thời điểm phục hồi của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố.

Xét về tăng trưởng kinh tế, dự báo đến 2024 kinh tế mới có khả năng hồi phục. Tín dụng mở dành cho đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, lãi suất dù đang giảm dần nhưng với tốc độ giảm hiện tại dự kiến cần thêm 3-4 quý để có thể trở về mức lãi suất tại thời điểm năm 2021.

Bên cạnh đó, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến đến cuối năm 2024 mới được thông qua và mất một thời gian để đi vào thực tế. Ngoài ra, tâm lý thị trường vẫn còn thấp với các phân khúc bất động sản thuộc loại đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

Do đó, có thể thời điểm phục hồi của thị trường đất nền sẽ chậm hơn các phân khúc khác, dự báo phải cuối năm 2024, đất nền mới khởi sắc nên hiện tại các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy chưa nên tham gia phân khúc này./.