Hệ lụy từ những dự án bất động sản mở bán, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện

Mở bán rầm rộ nhưng pháp lý không rõ ràng

Trong thời gian qua, không ít những nhà phát triển, chủ đầu tư tại thị trường bất động sản phía Nam mở bán dự án, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Hệ lụy là nhiều khách hàng, nhà đầu tư đối mặt với rủi ro, nhà không thấy đâu mà nguy cơ còn không đòi lại được tiền.

Đơn cử như tại Bình Dương, theo danh sách công bố trên cổng thông tin của Sở Xây dựng, tính đến này 30/4/2022, tỉnh này có 84 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Dẫu vậy, có nhiều dự án không nằm trong danh sách này đã huy động vốn từ khách hàng và mở bán.

Có thể kể đến dự án Chung cư Tân An (Diamond Boulevard), TP. Thuận An rao bán rầm rộ qua trang mạng xã hội, website dù chưa đủ điều kiện. Dự án này do Công ty CP Tổng Công ty Tecco miền Nam làm chủ đầu tư.

Dự án có tổng mức đầu tư dự án là 1.263 tỷ đồng, được xây dựng trên diện tích khoảng 6.690,3 m2. Khi hoàn thành, dự án cung cấp cho thị trường 683 căn hộ. Thời gian qua, các đơn vị phân phối đã quảng bá và rao bán các sản phẩm tại dự án, thu tiền của khách hàng thông qua phiếu yêu cầu tư vấn, đặt cọc giữ chỗ với mức 50 triệu đồng.

Một dự án khác là dự án Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần (Charm Diamond) thuộc khu phức hợp Charm Plaza 1, phường Dĩ An, TP. Dĩ An do Công ty TNHH DCT Partners Việt Nam (thành viên của Charm Group) làm chủ đầu tư.

Trong 4 khối công trình chung cư (A1, A2, B1, B4 và phụ trợ) thuộc Khu liên hợp cao ốc Sóng Thần, Sở Xây dựng Bình Dương mới chấp thuận cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai tại chung cư A1, A2, còn đối với khối chung cư cao tầng B4 chưa đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhưng dự án này cũng đã bán hết cho khách hàng.

Một dự án mở bán rầm rộ hơn 1 năm qua là Khu dân cư xã Trường Bình (Iris Residence) do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Long Thượng Lộc làm chủ đầu tư, Công ty CP Iris Land làm đơn vị phát triển và Công ty CP Bất động sản GM Holdings là đơn vị phân phối độc quyền.

Từ năm 2021, dự án này đã rầm rộ, mở bán, nhận đặt cọc của hàng trăm khách hàng. Cuối tháng 12/2021, UBND huyện Cần Giuộc khẳng định, dự án này chưa đủ điều kiện mở bán.  Và cho đến nay, dự án này vẫn chưa đủ điều kiện mở bán.

Đến với địa phương mới nổi của thị trường phía Nam - Bình Phước cũng nhan nhản những dự án theo kiểu "cầm đèn chạy trước ô tô". Trong danh sách 137 dự án nhà ở tại Bình Phước thì có đến 91 dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 46 dự án đủ điều kiện. Phần lớn các phân khúc phát triển mạnh nhất ở Bình Phước trong thời gian qua là đất nền, phân lô. Việc phát triển quá nhiều loại hình này, khiến cử tri của tỉnh Bình Phước cũng đã có kiến nghị Bộ Xây dựng nhằm cân bằng các loại hình bất động sản.

Đáng kể nhất ở thời điểm hiện tại là dự án Cát Tường Park House (Khu dân cư Cát Tường Phú Thành) do Kim Tinh Group là đơn vị phân phối độc quyền.

Dự án có tổng diện tích toàn khu là 83.281,9 m2, mật độ xây dựng 40%. Đây là dự án mang phong cách chuẩn Nhật Bản với vốn đầu tư 22 triệu USD. Các loại hình đất nền, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại.

Tính đến ngày 31/7/2022, khu dân cư Cát Tường Phú Thành chưa đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho người dân và cũng chưa đủ điều kiện mở bán cũng như huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai.

Thiệt hại luôn nghiêng về phía khách hàng

Các chuyên gia nhìn nhận, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và sinh lợi nhuận "khủng" ngay cả trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn.

Với mức giá hấp dẫn và sinh lời kèm những lời "có cánh" từ chủ đầu tư cũng như các đơn vị môi giới thường khách hàng, nhà đầu tư chủ quan, không yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp các thủ tục pháp lý như: quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM)…

Sau nhiều năm chủ đầu tư không triển khai thi công thì khách hàng mới biết dự án chưa đầy đủ pháp lý. Hệ quả là nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng số tiền đặt cọc, thanh toán.

Khách hàng trót giao dịch vào các dự án này thì cần cân nhắc vì khi dự án không triển khai kéo dài cũng sẽ dẫn đến khả năng chủ đầu tư không còn khả năng về tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không đảm bảo thực hiện đúng tiến độ, khách hàng có thể yêu cầu chấm dứt thực hiện giao dịch và hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra tòa nếu không thỏa thuận được.

Ngoài ra, hiện nay nhiều chủ đầu tư mang quy hoạch 1/500 hay giấy phép xây dựng hạ tầng để quảng cáo đến khách hàng là dự án pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, cần hiểu dự án có quy hoạch 1/500 tức là công nhận quy hoạch dự án đó, không đồng nghĩa doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất hay đất dự án đã được chuyển đổi mục đích sử dụng. Giấy phép xây dựng mà nhiều doanh nghiệp thực hiện dự án khu dân cư thực tế nó chỉ là giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay cần rất lâu thời gian để một dự án có thể được công nhận pháp lý và doanh nghiệp được bán nhà hình thành trong tương lai. Vì vậy, khách hàng nên cẩn trọng với các giao dịch bất động sản.

Nếu dự án đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật sẽ nằm trong danh mục của Sở Xây dựng các địa phương công bố, khách hàng sẽ được đảm bảo về quyền lợi. Còn với các dự án không nằm trong danh mục này thì việc mua sản phẩm bất động sản tại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư.

Theo Luật sư Mẫn, về nguồn vốn để phục vụ phát triển nhà ở thương mại gồm: Vốn thuộc sở hữu của Chủ đầu tư; Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; Tiền mua, tiền thuê mau, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Tuy nhiên, điều kiện mở bán của các dự án chung cư hiện nay gặp phải rất nhiều vướn mắt, đặc biệt là về tiền sử dụng đất, kèm theo đó là nhu cầu cao về vốn để thực hiện dự án nên thực tế thông qua rất nhiều hình thức khác nhau như giao kết thoả thuận đặt cọc, thoả thuận giữ chỗ, hợp đồng hợp tác kinh doanh...

Chủ đầu tư các dự án cố tình huy động vốn trái phép từ người mua ngay khi dự án mới còn chỉ nằm trên giấy, chưa có bất cứ hoạt động xây dựng nào. Từ đó dẫn đến những hệ luỵ người mua mua phải những dự án chưa được cấp phép, không có khả năng xây dựng hoặc xây xong một phần thì ngưng.

Trước quy định pháp luật, giao dịch giữa người mua và chủ đầu tư có khả năng sẽ bị vô hiệu, người mua mặc dù đã bỏ một số tiền không hề nhỏ ra từ rất nhiều năm nhưng khả năng sẽ mất trắng hoặc chỉ được chủ đầu tư trả lại theo hình thức trả dần.

Đối với quy định về việc xử phạt hành chính về việc chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn trái phép, theo quy định tại Nghị định 16 của Chính Phủ mức phạt có thể lên tới 1.000.000.000 đồng. Dẫu vậy, theo Luật sư Mẫn số tiền này đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không đáng kể, vì vậy không đủ tính răng đe, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản biết sai nhưng vẫn làm.