Lãi suất giảm, có nên bắt “đáy” bất động sản lúc này?

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, một loạt các ông lớn ngân hàng như Ngân hàng Sài Gòn – Hà Nội (SHB), Ngân hàng Kỹ thương (Techcombank), Ngân hàng Phương Đông (OCB), Ngân hàng Á Châu ACB, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)… đều có động thái giảm lãi suất cho vay dao động từ 0,5-3% (tuỳ từng ngân hàng).

Cũng theo khảo sát của đơn vị này, trong quý I/2023, phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022: lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Chuyên gia cho biết, mặc dù giá hợp lý nhưng thanh khoản trên thị trường bất động sản vẫn ở mức thấp. Giá bán thứ cấp đã sụt giảm ở hầu hết phân khúc như đất nền, nhà ở, biệt thự ở mức 6-25%, thậm chí có nhiều dự án ở TP.HCM và khu vực phía Nam giảm đến 40-45% ở cả thị trường thứ cấp và sơ cấp.

Khảo sát thực tế tại các khu vực ngoại thành Hà Nội, xu hướng giảm "nhiệt" cũng thể hiện rõ. Ở huyện Đông Anh, những lô đất mặt đường Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê…đang được rao giảm giá sâu về khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2. So với thời điểm "sốt đất" đầu năm ngoái, giá đất khu vực kể trên đều rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70-110 triệu đồng/m2. Hay tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung…giảm 20-30% so với thời điểm "sốt" và hiện được nhà đầu tư rao giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Để không bỏ lỡ cơ hội, bản thân mỗi khách hàng cần xác định được mức giá đáy mà mình chấp nhận được.

Theo TS Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Kinh tế, tài chính, bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho biết giai đoạn cuối năm 2023, một lượng không nhỏ tiền mặt hiện đang gửi tiết kiệm tại các ngân hàng sẽ đáo hạn. Thời điểm này nếu lãi suất huy động giảm xuống mức 6 – 7% thì khả năng cao dòng tiền sẽ quay trở lại thị trường bất động sản, nhờ đó thị trường sẽ ấm lên.

Hiện nay, nhiều người mua đang có tâm lý chờ thị trường "tạo đáy" rồi mới quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, vấn đề là đáy ở đâu và khi nào là đáy thì không ai có thể khẳng định.

Chuyên gia cho hay, thời gian vừa qua, giá bất động sản liên tục được rao bán cắt lỗ, đó chỉ là hiện tượng cục bộ và tùy từng phân khúc. Đơn cử như đối với thị trường chung cư, xét về mặt bằng chung, giá không giảm mà thực tế còn neo ở ngưỡng cao. Do đó, để không bỏ lỡ cơ hội, bản thân mỗi khách hàng cần xác định được mức giá đáy mà mình chấp nhận được để bắt cho riêng mình. Thời điểm này, nếu có sản phẩm tốt, ở mức giá mà khách hàng chấp nhận được thì nên xuống tiền để mua.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cũng cho rằng, mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó. Vậy nên nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm đã hoàn thành hoặc các sản phẩm nhà ở trong tương lai phù hợp với nhu cầu để ở hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của căn nhà đó đã ở "đáy" hay chưa, ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể lập tức mua vào.

Đưa ra đánh giá về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, hiện làn sóng giảm giá tài sản đã lan rộng, trở thành nhịp điệu bình thường, không còn gây sốc như giai đoạn đầu. Giữa năm nay sẽ diễn ra phép thử vùng đáy bất động sản. Nếu làn sóng giảm giá mạnh thêm và người mua vẫn đứng ngoài quan sát có nghĩa là chưa kết thúc chu kỳ dò đáy. Tuy nhiên, nếu làn sóng giảm giá chậm lại, người mua sẵn sàng xuống tiền, bắt đầu xuất hiện các giao dịch thì đây có thể là tín hiệu thị trường từng bước chuyển mình quay trở lại.

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính cho rằng, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: Hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh khu vực dự định đầu tư.

Theo ông Đính, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy” của bất động sản. Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy” cho riêng mình. Đồng thời, cần bổ sung và tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm, có thể mua vào ngay, đừng để mong muốn “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội.

Báo cáo từ VARS cho thấy, nguyên nhân sự trầm lắng của lĩnh vực bất động sản do hàng loạt chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cũng như vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ một cách triệt để. Vì thế, buộc tất cả thành viên trong thị trường phải rơi vào trạng thái chờ đợi.

Mặc dù Chính phủ nỗ lực gỡ khó, doanh nghiệp và chuyên gia đánh giá trong quý II/2023 thị trường bất động sản sẽ chưa thể khởi sắc, dự báo tình trạng này sẽ còn kéo dài đến hết năm 2023.