Lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất: Người mua nhà sẽ an toàn hơn?

Hoạt động mua bán nhà đất sẽ minh bạch hơn?

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Trong khi QSDĐ là sản phẩm chiếm số lượng lớn, giá trị giao dịch cao, thường xảy ra tranh chấp, vi phạm, lừa đảo…. Sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Tương tự cách thức hoạt động của các sàn giao dịch khác, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, công khai giá với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý.

“Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà 2 giá, lũng đoạn giá. Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu “đầu vào” cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch. Là cơ sở, tiền đề để thị trường phát triển ổn định hơn, bền vững hơn” - VARS nhận định.

Cũng theo VARS, QSDĐ là một “hàng hóa” có giá trị lớn và có mức độ bao phủ rộng. Chính vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch này thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ. Việc này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn là rất quan trọng.

Trước đó, thời điểm tháng 8/2023, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên & Môi trường đã được Thủ tướng Chính phủ giao nghiên cứu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Tại cuộc họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 24/8, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho biết Chính phủ sẽ xây dựng sàn giao dịch bất động sản quốc gia (theo hình thức doanh nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp), để kiểm soát toàn bộ dữ liệu, giao dịch. Sàn này do Bộ Xây dựng chủ trì, đưa ra các điều kiện bán tài sản công khai, dịch vụ cung cấp miễn phí. Các giao dịch trên đó sẽ đảm bảo pháp lý, thông tin, bảo vệ lợi ích người dân.

Sàn giao dịch là nơi tập trung hàng hóa, để người mua, bán kết nối và giao dịch. Hiện Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, hàng hóa, gần đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu.

Giao dịch bất động sản hiện chủ yếu qua các sàn giao dịch tư nhân, công ty môi giới và chỉ tập trung bán một vài dự án, thiếu thông tin đầy đủ, là pháp lý của bất động sản đó. Vì thế, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cũng đang dự kiến áp dụng trở lại điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai bắt buộc phải qua sàn môi giới gây ra nhiều ý kiến trái chiều.

Tạo được niềm tin cho người mua, người bán

Có thể thấy, ở Việt Nam, các sàn tư nhân chủ yếu giao dịch các bất động sản hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng (căn hộ chung cư, nhà dự án), còn nhà thổ cư, quyền sử dụng đất vẫn chưa giao dịch qua sàn. Theo các chuyên gia, việc cơ quan quản lý vận hành sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể giúp minh bạch hóa thông tin, ổn định thị trường.

Theo đánh giá của ông Alex Pham, Tiến sĩ Kinh tế Bất động sản, Đại học Western Sydney, Tổng Giám đốc công ty FINA, chủ trương lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất là đúng đắn và phù hợp với thực tế.

“Điều này sẽ giúp cho người mua, người bán không bị mua hớ, bán hớ, giao dịch đúng giá. Các giao dịch cũng diễn ra nhanh chóng, giảm thiểu chi phí giao dịch; đồng thời giúp giảm giá bất động sản. Đối với nhà nước cũng sẽ chống thất thu thuế. Đồng thời, sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng giúp thông tin minh bạch, tạo niềm tin cho người mua, người bán; giảm thiểu tình trạng môi giới thiếu đạo đức, lừa đảo”, ông Alex Pham nhấn mạnh.

Tổng Giám đốc công ty FINA cũng cho rằng, cần phải tránh để việc giao dịch qua sàn trở thành một rào cản cho thị trường. Để sàn giao dịch hoạt động hiệu quả, cần có trung tâm lưu trữ thông tin giao dịch bất động sản toàn quốc.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo lập cơ sở dữ liệu về thị trường đất đai. Nhưng lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cần có thời gian vì hàng hóa - quyền sử dụng đất có những đặc thù.

Quyền sử dụng đất có sự khác biệt so với cổ phiếu trên sàn chứng khoán, thực tế nhiều nước đã có sàn giao dịch quyền sử dụng đất do các hiệp hội môi giới tổ chức, còn sàn dưới sự quản lý tập trung của Nhà nước thì chưa có. Muốn có sàn giao dịch quyền sử dụng đất vẫn cần thời gian để luật hóa và thiết lập hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giao dịch quyền sử dụng đất trên sàn.

Cũng theo ông Thanh, việc lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ tạo ra “sân chơi” để hỗ trợ giao dịch quyền sử dụng đất; thứ hai, thông qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất cơ quan chức năng sẽ xây dựng được cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường đất đai, giúp cơ quan dễ dàng hơn trong kiểm soát giao dịch thị trường.

“Về lâu dài sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ thiết lập một mặt bằng giá đất đai sát với thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai”, ông Thanh nhấn mạnh.