Lo ngại về chất lượng nguồn cung trên thị trường địa ốc

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết, quý I/2023 chỉ có 2.700 giao dịch nhà ở được thành công trên toàn thị trường và quý II tăng lên trên 3.700 giao dịch.

Như vậy, trong hai quý vừa qua chỉ có khoảng 6.000 giao dịch nhà ở được thành công. Con số này chỉ đạt vài % nếu so với năm 2018, 2019. Có thể thấy sự sụt giảm của cầu nhà ở rất là mạnh.

Chủ tịch VARS cho biết, năm 2018, theo thống kê, có hơn 200.000 giao dịch từ các dự án mới về nhà ở, năm 2019 có 180.000 sản phẩm giao dịch thành công. Điều này có nghĩa là giá trị giao dịch mua bán nhà từ gần 1 triệu tỷ đồng (hàng năm) nay giảm chỉ còn vài nghìn tỷ đồng.

Chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cơ bản khiến giao dịch về nhà ở giảm mạnh là do nguồn cung không đảm bảo, dòng tiền, giá bán và tâm lý của các nhà đầu tư, khách hàng lo ngại rủi ro, lãi suất cao. Trong đó, nguyên nhân chủ đạo là nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu số đông. Sự thiếu hụt này có liên quan đến hàng nghìn dự án đang vướng mắc về pháp lý không thể tham gia thị trường.

Theo đó, nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay cực kỳ nghèo nàn và không có chất lượng, rất yếu và không phù hợp. Hiện nay đang có hơn 200 dự án bất động sản đang 'chào hàng' trên thị trường, tuy nhiên, phần lớn dự án có nguồn cung không phù hợp với nhu cầu thực tiễn.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, đây không phải là sự thiếu hụt nghiêm trọng mà chỉ là sự thiếu hụt tạm thời. Bởi hiện nay đang có trên 1.000 dự án đang phải nằm chực chờ do liên quan tới điểm nghẽn về pháp lý. Các dự án này đang rất muốn tham gia vào thị trường nhưng không thể tham gia, thậm chí có những dự án đã hoàn thành rồi, cơ bản có thể đưa vào thị trường được rồi nhưng vẫn bị vướng.

Chuyên gia Savills Hà Nội cho rằng, vấn đề về nguồn cung không dễ được tháo gỡ trong ngắn hạn. Các vấn đề về nguồn cung thiếu hụt hay không phù hợp, mất cân đối cung cầu là một thực trạng đang diễn ra từ năm 2018 do các vấn đề pháp lý chứ không phải từ giai đoạn dịch bệnh Covid-19.

Chuyên gia cho rằng, vấn đề về nguồn cung không dễ được tháo gỡ trong ngắn hạn. (Ảnh minh họa)

Mặc dù nguồn cung ít nhưng giá bất động sản vẫn tăng cao, các chi phí đầu vào như giá nguyên vật liệu, nhân công, lãi suất vay để phát triển dự án đang ngày càng gia tăng, cùng với đó là thời gian chờ thủ tục pháp lý kéo dài khiến bất động sản khó giảm thêm.

Ngoài ra, còn nhiều xung đột khác nữa giữa nhiều pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản như pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật quy hoạch.

Chưa kể, thị trường bất động sản Việt Nam còn dựa nhiều vào các nguồn vốn khác như tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, chủ đầu tư chỉ lo phần vốn nhỏ từ 25-35% tổng mức đầu tư cho dự án. Như vậy, có thể hiểu, khi nguồn vốn từ các kênh huy động đứt gãy hoặc dự án bị dính sai phạm, không huy động được từ khách hàng nghĩa thì Chủ đầu tư không thể tiếp tục dự án.

Đề xuất về giải pháp gỡ nghẽn cho thị trường bất động sản, Chủ tịch VARS cho rằng Chính phủ đã lựa chọn rất đúng và trúng giải pháp phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đến khâu triển khai lại vướng ở chính sách, khiến các bên tham gia không mặn mà, không kích thích được thị trường.

Chính vì vậy, để phát triển các dự án nhà ở xã hội thành công, ông Đính cho rằng cần phải thay đổi cách nhìn về các dự án này, tránh có tư tưởng, cơ chế “xin – cho”. Đối với các dự án phù hợp nhu cầu thị trường, còn đang vướng mắc ở giai đoạn cuối thì cơ quan chức năng cần có cơ chế mạnh hơn, có giải pháp quyết liệt hơn để tháo gỡ, đưa ra đáp ứng nhu cầu thị trường.

Ngoài ra, nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách tổ chức các cuộc hội thảo xúc tiến đầu tư để tạo ra sự kết nối giữa các nhà đầu tư có tiềm lực.

“Ngược lại, đối với những dự án quá khó khăn, chủ đầu tư đã kiệt quệ, nhà nước có thể đứng ra hỗ trợ các doanh nghiệp, chủ đầu tư không còn khả năng thì mua lại rồi xử lý như dự án công sau đó mang ra đấu giá”, ông Đính đề xuất.