Lối ra nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Giá trị tồn kho tăng cao

Thanh khoản yếu tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng khiến hàng tồn kho tăng cao. Báo cáo của DKRA Group cho thấy, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến thời điểm tháng 6/2023 đã tăng lên con số 42.364 căn. Trong đó thì tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Tính riêng sản phẩm biệt thự biển thì tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc lẫn Nam.

Đánh giá về lượng tồn kho lớn ở thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, BHS Group cho rằng, nó mang tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng dư thừa nguồn cung. Nguyên nhân phần do tâm lý nhà đầu tư e ngại kinh tế suy thoái, phần do nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng hiệu quả. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhóm nghiên cứu BHS Group cũng cho biết, tính từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng. Trong đó có tới 67/81 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm.

Đáng chú ý chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Điều này giải thích cho việc chỉ với khoảng 14/81 dự án chưa vận hành nhưng lại có tới hơn 24.000 sản phẩm “bơ vơ”.

Quay trở lại với giá bán trong 6 tháng đầu năm, Bộ Xây dựng cho biết giá bán bất động sản nghỉ dưỡng đã tiếp tục có xu hướng giảm. Tuy nhiên, mức độ giảm không nhiều nhờ thời điểm cuối năm trước bởi các chi phí vốn hiện nay vẫn ở mức cao nhưng thanh khoản thị trường trầm lắng và gần như không ghi nhận được phát sinh giao dịch.

Đối với phân khúc liền kề, shophouse mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với quý trước và cùng với năm trước. Hiện tại thì vẫn dao động từ 6,1 đến 16,3 tỷ đồng/căn liền kề, shophouse tùy vào diện tích từng căn cũng như từng khu vực.

Còn phân khúc condotel cũng đang gặp tình trạng thanh khoản có phần chững lại, hầu hết các dự án không hoặc là ít phát sinh giao dịch. Theo như khảo sát của một số tổ chức thì lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp cũng có xu hướng giảm 3 - 6% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn lượng giao dịch chú trọng vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán khoảng từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy vào diện tích từng căn và từng khu vực.

Lối ra nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Trước những khó khăn trong dài hạn, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng là một bài toán đau đầu của các doanh nghiệp khi phân khúc này không mấy sáng cửa. Vì vậy mà, tồn kho càng nhiều thì doanh nghiệp bị chôn vốn ở loại hình này càng lớn.

Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc nghỉ dưỡng, trong đó có condotel phá băng, tuy nhiên, những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực.

Trước những khó khăn chưa thể gỡ bỏ của thị trường, giới chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi chậm nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản. Chưa kể, các báo cáo nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tỷ suất lợi nhuận của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện rất thấp, chỉ đạt trên dưới 1%, rất hiếm có dự án nào đạt từ 4-5% trở lên. Nhiều dự án khi mở bán cam kết lợi nhuận 8-12% hiện tại đều không thể thực hiện.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng – Trưởng ban R&D BHS Group nhìn nhận bên cạnh tình trạng toàn thị trường địa ốc gặp khó do suy thoái kinh tế chung, tỉ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành là một phần nguyên nhân khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư. Giá phân khúc này dự báo tiếp tục đi ngang và sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất...

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định, muốn đưa thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ra khỏi vũng lầy, bên cạnh những giải pháp trước mắt như thu hút khách du lịch, tăng chiết khấu, giảm giá bán... để tránh đổ vỡ, cơ quan quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp, từ đó phá băng cho núi hàng tồn kho trị giá hàng chục tỷ đô trên thị trường. Dự báo về tín hiệu phục hồi, ông Điệp dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.