Một năm khó khăn của doanh nghiệp bất động sản

Lợi nhuận trầm lắng

Kết quả kinh doanh quý IV/2022 của nhiều doanh nghiệp vừa công bố cho thấy rõ hơn điều này khi lợi nhuận các doanh nghiệp đồng loạt giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Theo đó, tại Công ty CP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest - HPX) công bố cho thấy, tổng doanh thu thuần hợp nhất ghi nhận trong quý IV/2022 là 327 tỷ đồng, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến kết quả kém tích cực kể trên, lãnh đạo doanh nghiệp cho biết số lượng sản phẩm dự án bất động sản bán ra trong quý vừa qua thấp hơn cùng kỳ năm trước.

Lũy kế cả năm 2022, Hải Phát Invest ghi nhận 1.635 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 17% so với năm 2021. Tuy vậy, khoản lãi sau thuế lại thu hẹp một nửa, còn 140 tỷ đồng. Như vậy, HPX chỉ thực hiện được gần 61% mục tiêu doanh thu và hơn 31% mục tiêu lợi nhuận.

Tính đến thời điểm cuối năm 2022, tổng tài sản của Công ty CP Đầu tư Hải Phát đạt gần 9.300 tỷ đồng, giảm gần 300 tỷ đồng so với đầu năm. HPX hiện có 130 tỷ đồng gửi ngân hàng, giảm 5 lần so với hồi đầu năm. Khoản tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn cũng thu hẹp từ 330 tỷ xuống 15 tỷ đồng.

Còn tại Công ty Cổ phần Đệ Tam (HoSE: DTA), mặc dù doanh thu tăng 18% nhưng lợi nhuận trước thuế lại giảm 16% so với năm trước.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2022 của DTA, doanh thu thuần đạt 33,6 tỷ đồng, giảm 51% so với cùng kỳ năm trước. Hơn một nửa doanh thu trong quý đến từ việc bán đất nền và nhà phố dự án khu dân cư xã Phước An (16 tỷ đồng, tăng 10 lần). Số còn lại đến từ việc bán căn hộ khu chung cư – khu dân cư xã Phước An (11 tỷ đồng, giảm hơn 50%) và bán hàng hóa sắt thép các loại (6 tỷ đồng). Quý IV không ghi nhận doanh thu từ dự án Garden House – V.SIP Bắc Ninh (cùng kỳ năm trước đạt 37 tỷ đồng). Với doanh thu mỏng, lợi nhuận gộp cũng giảm 63% so với cùng kỳ, đạt 4,6 tỷ đồng.

Kết thúc năm 2022, lợi nhuận trước thuế của DTA đạt 10 tỷ đồng, giảm 16%; lợi nhuận sau thuế đạt 8,6 tỷ đồng, giảm 14% so với năm trước.

Năm 2022, DTA đặt mục tiêu doanh thu 160,5 tỷ đồng, mục tiêu lợi nhuận trước thuế 17,9 tỷ đồng, mục tiêu lợi nhuận sau thuế 14,32 tỷ đồng. Như vậy, DTA đã hoàn thành 80% mục tiêu doanh thu, 56% mục tiêu lợi nhuận trước thuế và 60% mục tiêu lợi nhuận sau thuế.

Tại báo cáo tài chính cho thấy, hàng tồn kho của DTA tăng gấp đôi lên 151 tỷ đồng. Các khoản phải thu đạt 91 tỷ đồng, giảm 5%.

Bên cạnh đó, khoản chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn đạt 431 tỷ đồng, tăng 19%. Đây là chi phí mà công ty đã đổ vào các dự án gồm: khu dân cư xã Phước An (Detaco 316 tỷ đồng), DTA Garden House – V.SIP Bắc Ninh (79 tỷ đồng), khu biệt thự Dateco Phú Quốc (31 tỷ đồng), khu chung cư – dự án khu dân cư xã Phước An (14 tỷ đồng).

Nợ phải trả tại ngày 31/12/2022 đạt 547 tỷ đồng, tăng 15% so với đầu năm. Đáng chú ý trong cơ cấu nợ là khoản doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn đạt 192 tỷ đồng, tăng 38% so với đầu năm. Đây là doanh thu từ bán đất nền, nhà phố dự án khu dân cư xã Phước An (89 tỷ đồng), bán nhà phố dự án Garden House – V.SIP Bắc Ninh (87 tỷ đồng) và bán căn hộ khu chung cư – khu dân cư xã Phước An (14 tỷ đồng).

Còn tại công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HoSE: HDG), theo báo cáo tài chính quý IV/2022, doanh thu thuần đạt 1.149 tỷ đồng, giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 613 tỷ đồng, giảm 38%. Trong quý, doanh thu tài chính chỉ đạt 12 tỷ đồng, giảm 79%, trong khi chi phí tài chính tăng 47%, đạt 193 tỷ đồng.

Dù đã tiết giảm chi phí bán hàng (chỉ 1,5 tỷ đồng, giảm 94%) và chi phí quản lý (52 tỷ đồng, giảm 47%), song lợi nhuận trước thuế vẫn giảm 52%, đạt 375 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế giảm 45%, đạt 338 tỷ đồng.

Lũy kế năm 2022, doanh thu thuần của HDG đạt 3.641 tỷ đồng, giảm 3,6% so với năm trước. Cơ cấu doanh thu ghi nhận sự đảo chiều giữa hai mảng bất động sản và năng lượng (thủy điện – điện mặt trời – điện gió). Theo đó, mảng năng lượng đã vươn lên trở thành mảng có doanh thu lớn nhất, đạt 2.161 tỷ đồng, tăng trưởng 69%. Ngược lại, mảng bất động sản rơi xuống vị trí thứ hai, với doanh thu 1.142 tỷ đồng, giảm 42%. Mảng dịch vụ khách sạn cũng giảm hơn 50%, chỉ còn 60 tỷ đồng. Cá biệt, mảng xây lắp giảm tới 99%, chỉ còn 0,974 tỷ đồng.

Lợi nhuận gộp đạt 2.244 tỷ đồng, giảm 3% so với năm trước. Biên lợi nhuận gộp đạt 61,63%, gần như không đổi so với năm trước. Xét theo mảng, năng lượng có biên lợi nhuận gộp tốt nhất, đạt 72%; theo sau là bất động sản với 48,42%, rồi đến dịch vụ khách sạn với 27,5% còn mảng xây lắp thì kinh doanh dưới giá vốn.

Một doanh nghiệp khác có lợi nhuận giảm mạnh là Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh Group - mã chứng khoán: DXG). Quý IV/2021 công ty này lãi trước thuế 361 tỷ đồng thì quý IV/2022 lỗ 424 tỷ đồng.

Đất Xanh giải trình việc lợi nhuận chuyển từ lãi sang lỗ do tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản dẫn đến doanh số bán hàng ở mảng dịch vụ sụt giảm trong khi công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu - lợi nhuận từ các dự án do công ty làm chủ đầu tư và đã triển khai bán hàng thành công.

Doanh thu bán hàng dịch vụ quý IV vừa qua còn chưa bằng một nửa cùng kỳ năm ngoái (1.016 tỷ đồng so với 2.293 tỷ đồng), trong đó giảm mạnh nhất là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền.

Ngoài ra, doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh chỉ còn 34,4 tỷ đồng so với con số 259,7 tỷ đồng của năm trước đó. Trong khi đó, chi phí tài chính tăng 25%, chi phí lãi vay tăng gần gấp đôi từ 80 tỷ đồng lên 157,3 tỷ đồng.

Cũng gặp nhiều khó khăn, Công ty CP Đầu tư LDG (LDG) cũng lỗ 39 tỷ đồng với doanh thu thuần đạt 47 tỷ đồng trong quý 4 năm 2022. Theo LDG, nguyên nhân lỗ quý vừa qua là do chi phí tài chính tăng trong đó đến 15 tỷ đồng là lãi vay… Lũy kết năm 2022, LDG đạt vỏn vẹn 4 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, với doanh thu thuần 276 tỷ đồng. Trong khi đó, công ty đặt mục tiêu 2.237 tỷ đồng doanh thu và 310 tỷ đồng lợi nhuận.

Thị trường đang đứng trước nhiều khó khăn

Dưới góc độ doanh nghiệp, các chủ đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp nguồn vốn, huy động nguồn lực để phát triển dự án. Điều đó làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường nhất định hoặc buộc họ phải tiếp cận những kênh huy động khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn, rủi ro bào mòn lợi nhuận doanh nghiệp.

Theo chia sẻ của các doanh nghiệp bất động sản, không phải đến bây giờ, mà trong suốt 3 năm qua, phần lớn doanh nghiệp trong ngành đều gặp nhiều khó khăn, phải gồng mình chống chọi. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thẳng thắn chỉ ra rằng, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều biểu hiện bất ổn.

Thứ nhất, là biểu hiện lệch pha cung - cầu ở nhiều cấp độ, vốn là những tồn tại tích tụ từ nhiều năm qua và trở nên trầm trọng hơn trong hơn nửa đầu năm nay. Lệch pha cấp độ I là thiếu hụt dự án mới, dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế, kém đa dạng. Lệch pha cấp độ II là nguồn cung nhà ở cao cấp dẫn dắt thị trường, trong khi nhà vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội vô cùng khan hiếm. Sự lệch pha này tác động trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị.

Thứ hai, là tình trạng tắc nghẽn pháp lý kéo dài, đẩy doanh nghiệp rơi vào cảnh đầu tư, phát triển dự án nhưng không biết ngày “về đích”. “Tắc” pháp lý cộng với “tắc” vốn khiến doanh nghiệp chịu áp lực ngày càng nặng nề hơn.

Thứ ba, giao dịch bất động sản bắt đầu trầm lắng. Khách hàng mua nhà và cả chủ đầu tư dự án nhà ở rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản giảm 79% trong quý II/2022. Đây được xem là bất ổn nghiêm trọng nhất khi thị trường địa ốc chuyển sang tình trạng khát vốn, mất cân đối dòng tiền, giao dịch tắc nghẽn.

Trước những khó khăn đó, Chính phủ đã vào cuộc chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, khơi thông thị trường bất động sản. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tháo gỡ được những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ được nhiều vấn đề liên quan nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp và sở hữu chéo…

Theo giới chuyên gia, điểm sáng của thị trường năm 2023 chỉ có thể đặt kỳ vọng vào việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý và khơi thông nguồn vốn để các dự án được đẩy nhanh tiến độ, đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Lạc quan đánh giá về thị trường bất động sản, chuyên gia tài chính - Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu nhận định, kênh đầu tư này đang trầm lắng nhưng không "đóng băng". Vị chuyên gia này đánh giá tín hiệu tích cực từ sự điều chỉnh của Nhà nước. Chính bởi vậy, ông dự báo, chỉ đầu năm 2023, thị trường còn khó khăn nhưng đến nửa sau, thị trường sẽ bắt đầu phục hồi.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ông hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn.