Năm 2021: Thêm nhiều cơ hội cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ

Nguồn cung quá ít

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2020, cả nước mới có 249 dự án, với 5,21 triệu mét vuông sàn nhà ở giá rẻ được hoàn thành, đạt tỷ lệ 41,7% so với mục tiêu đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Trong khi đó, đây lại là phân khúc chiếm tới 70 - 80% nhu cầu thị trường.

Sự lệch pha cung - cầu nói trên là do dự án nhà ở giá rẻ không hấp dẫn nhà đầu tư vì lợi nhuận thấp, nguồn vốn ưu đãi cho chủ đầu tư và người mua cũng không có nhiều, quỹ đất dành cho dự án nhà ở giá rẻ thiếu… Cho nên, không có nhiều dự án nhà ở giá rẻ được triển khai trong vòng 2 năm trở lại đây. Đặc biệt, trong năm 2020, việc sụt giảm nguồn cung trong khi nhu cầu lớn đã đẩy giá căn hộ tăng mạnh, khiến nhiều dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ lại có giá bán tương đương phân khúc trung bình.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từ năm 2015 đến nay, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ, nhất là tại các đô thị. Tuy nhiên, khoảng 2 năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở giá rẻ (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ) càng sụt giảm.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành 12,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng chính sách, hộ thu nhập thấp... Tuy nhiên, đến nay cả nước mới hoàn thành 249 dự án, với 5,21 triệu mét vuông, quy mô khoảng 104.200 căn hộ (đạt tỷ lệ 41,7% so với mục tiêu đề ra).

Điều đáng nói là việc sụt giảm nguồn cung trong khi lực cầu vẫn lớn đã đẩy giá căn hộ tăng mạnh. Tại Hà Nội, TP.HCM giá căn hộ trong năm 2020 đã tăng trung bình 10 - 15% so với năm 2019, khiến các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân khúc trung cấp...

“Phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP.HCM đã không còn. Tương tự, ở Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp, chỉ khoảng 10%. Đáng lưu ý, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án”, ông Hà thông tin.

Còn chị Nguyễn Thi (29 tuổi, quê Nghệ An, trú tại Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: “Từ đầu năm 2020, khi dịch Covid-19 bùng phát, gia đình tôi đã có ý định mua nhà bởi đọc thông tin nhiều chuyên gia nhận định giá nhà sẽ không tăng cao nhưng khi tìm hiểu mới thấy giá căn hộ 2 phòng ngủ bình quân khoảng 2 tỷ đồng. Với mức thu nhập của hai vợ chồng (khoảng 25 triệu đồng/tháng), trừ chi phí sinh hoạt, tiền thuê trọ, tiền học cho con, một năm gia đình mới tiết kiệm được khoảng 60 - 70 triệu đồng. Như vậy, thì bỏ ra 2 tỷ mua nhà là số tiền quá lớn với gia đình. Mặc dù đã tìm hiểu rất nhiều khu vực song để có thể tìm được nhà có giá 1 tỷ 2 là không hề có”.

Cơ hội đang mở ra phía trước?

Lệch pha cung cầu khiến nhà giá rẻ ngày càng hiếm trên thị trường. Do đó, Bộ Xây dựng cho biết đang định hướng phát triển các căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2 với một số giải pháp đồng bộ từ quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn...

Với những giải pháp được cho khá căn cơ của Bộ Xây dựng, theo các chuyên gia khi áp dụng vào thực tiễn sẽ là một động lực tốt nhằm thúc đẩy tăng nguồn cung về nhà ở trong thời gian tới, đồng thời làm giảm giá nhà, góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc CTCP Thanh Bình Hà Nội nhìn nhận, nhu cầu về nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vẫn chiếm số đông, luôn trong tình trạng khan hiếm vì không còn quỹ đất. Như vậy, quỹ đất cho người có thu nhập thấp đang rất hạn chế.

Ông Thanh chia sẻ, hiện Bộ Xây dựng vẫn đang quyết liệt vấn đề phát triển nhà ở xã hội. Nếu các tỉnh, thành phố không dành ra quỹ đất và cho cơ chế phát triển thì vẫn khó khăn. Bên cạnh đó, vốn ưu đãi cho phát triển nhà xã hội cũng rất hạn chế.

Ông Thanh kỳ vọng, với các cơ chế của Chính phủ, Nghị quyết 162, Nghị định 148, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng đã có hiệu lực từ 1/1/2021, pháp lý đã rõ ràng, nguồn cung dồi dào hơn, những dự án được đẩy mạnh hơn, giá ở dự án thương mại người mua có thể chấp nhận được, mới có thể giảm áp lực lên nhà ở xã hội vốn đang rất khó khăn.

Nhận định về hoạt động của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong bối cảnh diễn biến dịch trên thế giới còn phức tạp thì triển vọng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn sẽ có những diễn biến cần phải theo sát. Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ vẫn bị ảnh hưởng trong giai đoạn này.

"Đầu tư bất động sản luôn là việc doanh nghiệp cần phải tính trong dài hạn. Trong chuỗi các hoạt động từ phát triển quỹ đất, quỹ dự án, chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án, bán hàng,… thì trong giai đoạn sắp tới các doanh nghiệp có thể chọn lựa một số hoạt động để đảm bảo duy trì trong ngắn hạn, vẫn có thể bắt kịp và phát triển nhanh trong dài hạn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần rà soát lại các đối tượng khách hàng, các phân khúc ở từng địa bàn mà doanh nghiệp có thể khai thác", bà Hằng cho biết.

Vị chuyên này này lấy ví dụ, hiện nay, các doanh nghiệp có thể tính đến hướng đầu tư vào bất động sản nhà ở đô thị có khung pháp lý tốt ở nhiều tỉnh thành. Những dòng sản phẩm này sẽ hướng đến khách hàng tại địa phương có dự án và sau đó là khách từ các địa phương lân cận với những ý tưởng phát triển, kinh doanh đã thành công tại các đô thị lớn.

Còn theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, căn hộ bình dân đang có cơ hội phát triển nhất định trong xu hướng tăng giá của thị trường. Đang có hiện tượng giá tăng, tuy nhiên thị trường xuất hiện thêm các khu vực đầu tư mới do ảnh hưởng của nhân tố cơ sở hạ tầng.

Theo vị chuyên gia này, vị trí và khoảng cách là các nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá nhà, bản thân giá đất cũng tăng. Các yếu tố này thúc đẩy chủ đầu tư trong lĩnh vực nhà ở đẩy mạnh hoạt động bán căn hộ, họ đã và đang cung cấp một lượng nhà ở bình dân phù hợp ra thị trường. 

Tuy nhiên, các chính sách dành cho thị trường bình dân cần được xem xét ở khía cạnh định giá thương mại khi các chủ đầu tư đang cạnh tranh về đất và điều này tác động thực sự tới hiện tượng tăng giá nhà ở. 

Theo dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, các bất động sản nhà ở có mức giá khoảng 1,4 - 1,6 tỷ đồng/ căn 2 phòng ngủ vẫn có thể có tại thị trường Hà Nội, và nằm tại các khu vực ngoài vành đai 3 hoặc có vị trí xa so với trung tâm. Dòng sản phẩm này không có nhiều, nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng nếu mua lại và là căn hộ đã sử dụng thì vẫn còn tiềm năng.