Nên cắt lời để tăng thanh khoản nhà đất hay cố ôm hàng giữ giá?

Chủ nhà “xót của” khi phải tính đường giảm giá

Chị Huỳnh Thùy Dương, một hộ gia đình chuyên cho thuê BĐS chia sẻ, dịch bệnh khiến chị lúng túng trong việc duy trì hợp đồng làm thuê mướn với khách hàng thời gian gần đây. Chị Dương cho biết, gia đình chị hiện đang cho thuê một căn nhà mặt phố tại TP. Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh). Khách đã thuê hơn 5 năm với giá 13 triệu đồng/tháng. Khi dịch bùng phát, chị Dương đồng ý giảm giá thuê xuống còn 9 triệu đồng/tháng và áp dụng trong thời điểm giãn cách. Mới đây, khách thuê nhà đòi thương lượng HĐ thuê mới với mức giá 9 triệu đồng cho hợp đồng thuê kéo dài thời hạn lên đến 5 năm. Nếu chị không chấp nhận thì khách sẽ trả mặt bằng. Chị Dương cảm thấy bức xúc với yêu cầu trên vì theo chị, việc chủ động giảm giá thuê trong thời điểm dịch đã là nhân nhượng và có tình có lý. Giờ người thuê biết chủ nhà đang ở thế khó khăn, bắt chẹt với hợp đồng thuê dài hạn cho mức giá thấp, làm vậy có phần quá đáng.

Chị Dương cho biết nếu hiện tại khách trả mặt bằng, chị xác định từ này đến cuối năm có khả năng phải bỏ trống nhà và không có khoản thu. Nhưng nếu chấp nhận mức giá trên cho thời gian thuê đến 5 năm, mỗi tháng chị thiệt hại cũng không ít. Bên cạnh xót của, chị Dương cũng suy xét tình hình để thương lượng giảm thời gian thuê giá mới xuống tầm 1-2 năm xem như bước lùi cho cả hai bên nhưng vẫn chưa đi đến thống nhất.

Chị Dương không phải là trường hợp hiếm hoi, nhiều hộ kinh doanh cho thuê chia sẻ, từ mức giá thuê 20-25 triệu đồng/tháng, nay nhiều căn hộ phải giảm xuống còn 6-8 triệu đồng/tháng để giữ khách thuê. Chủ nhà dù rất xót xa vì phải giảm giá sâu nhưng tình hình dịch bệnh khó khăn đành phải chấp nhận. Tuy nhiên hầu hết đều chỉ chấp nhận cho thuê giá rẻ trong thời điểm dịch hoặc 1 năm tới đây, rất ít người đồng ý mức giá giảm mạnh cho thời gian thuê dài, khiến nhiều hợp đồng thuê bị hủy.

Không chỉ thị trường cho thuê, nhiều nhà đầu tư BĐS có nhu cầu sang nhượng nhà đất trong thời gian gần đây cũng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi bị ép giá bán thấp. Ông Nguyễn Việt Cường, một nhà đầu tư tại TP.HCM chia sẻ, bản thân ông cũng đầu tư một lô đất nền tại quận Bình Tân và đang cần bán ra để thu hồi vốn. Vì thế đất đẹp, vị trí tiềm năng nên có nhiều khách quan tâm nhưng đều có ý ép giá bán ra. Được biết lô đất trên ông Cường mua từ năm 2019 với giá 8 tỷ đồng. Đầu năm 2021 đã có môi giới ngỏ ý bán ra giúp ông với giá 9 tỷ đồng nhưng ông Cường chưa ưng lắm. Đến hiện tại, do một số vấn đề cá nhân mà cần tiền tính bán ra nhưng bị ép xuống còn tầm 8,5 tỷ đồng, thấp hơn cả giá rao đầu năm cả trăm triệu. Điều này khiến ông Cường không muốn sang nhượng.

“Bản thân tôi cũng biết nếu để vài năm nữa, khu đất của mình hoàn toàn có khả năng tăng lên 12-13 tỷ đồng. Giá trị hiện giờ cũng vượt xa mức giá mà nhà đầu tư kia đưa ra, nếu không gặp khó khăn, không đời nào tôi bán lại”. Dù là vậy ông Cường vẫn chưa quyết được việc ra hàng và khó chấp nhận mức giá giao dịch trên, ông đang cố gắng tìm người mua thiện chí hơn.

Quyết định thế nào để phù hợp với tình hình dịch?

Trước nỗi băn khoăn của nhiều nhà đầu tư, các chuyên gia trong ngành cho rằng, thị trường BĐS trong các tháng cuối năm sẽ có nhiều khởi sắc hơn, giao dịch sẽ tăng nhờ sự tái khởi động chung của cả nền kinh tế. Tuy giao dịch thuận lợi hơn, nhà đầu tư cũng tìm thấy nhiều cơ hội hơn trong việc tìm đầu ra cho khoản đầu tư trước đó nhưng không có nghĩa sẽ dễ dàng kiếm được lợi nhuận kếch xù từ nhà đất như những giai đoạn trước đây.

Ông Ngô Khắc Thống, Giám đốc công ty CP thương mại và dịch vụ Luxury nhìn nhận, hiện nay còn quá sớm để bàn về việc thị trường sẽ phục hồi. Với phân khúc BĐS cho thuê, khả năng phục hồi phụ thuộc vào mở cửa của nền kinh tế. Nhà phố, căn hộ có thể phục hồi nhanh nhưng cũng mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm còn loại hình căn hộ cho người nước ngoài sẽ chịu ảnh hưởng dài hơn do việc mở cửa đón khách quốc tế khó tiến hành trong ngắn hạn.

Ông Thống chia sẻ, hiện nay để cải thiện tình trạng của chủ cho thuê, trong ngắn hạn, tạm thời chủ nhà phải chấp nhận phương án giảm giá thuê để hỗ trợ người tiêu dùng, mức giảm có thể cao hoặc thấp phụ thuộc vào từng loại hình nhất định. Trong dài hạn, chủ nhà sẽ cần phải tính toán lại phương án lợi nhuận thuê cũng như thời hạn hợp đồng để phù hợp với cả hai bên. Có thể chấp nhận mất một khoản lợi nhuận trong ngắn hạn 1-2 năm, tuy nhiên nếu người thuê yêu cầu ký kết hợp đồng dài hạn từ 5 năm trở lên mà giá thuê quá thấp thì chủ nhà có quyền cân nhắc lại.

Chuyên gia kinh tế Phan Công Chánh cho rằng, do mất khả năng thanh toán vì mất nguồn thu nhập khiến không ít nhà đầu tư buộc phải tính đường ra hàng. Cú sốc làn sóng Covid-19 lần thứ tư không chỉ đánh trực tiếp làm giảm sút nguồn thu nhập từ cho thuê mà còn làm hao mòn tích lũy của nhà đầu tư cá nhân, từ đó tác động mạnh đến khả năng nắm giữ tài sản của họ. Điều này sẽ làm cho thị trường sắp tới có khả năng có sự điều chỉnh trong trung và dài hạn.

CEO Phú Vinh Group phân tích thêm, việc cắt lời hay không phụ thuộc vào sức chịu đựng và khả năng nắm giữ tài sản của nhà đầu tư . Khả năng nắm giữ tài sản là thời gian mà một cá nhân hay tổ chức có thể chi trả cả gốc lẫn lãi cho một tài sản có sử dụng nợ vay. Thông thường tại các thị trường phát triển, khả năng nắm giữ tài sản của cá nhân ở mức 12-24 tháng, với tổ chức là 36-48 tháng. Dịch bệnh trong gần 2 năm qua đã bào mòn đáng kể khả năng này, tình hình đang ở mức cảnh báo. Với nhà đầu tư đang phải gánh áp lực tài chính, càng cố giữ khoản đầu tư với kỳ vọng kiếm lời cao sẽ càng dễ sa lầy. Cắt lỗ càng sớm nhà đầu tư càng tránh tổn thất kinh tế, còn nếu vẫn có tiềm lực đủ mạnh, một khi thị trường phục hồi, giá trị BĐS cũng sẽ tăng theo.