Thị trường văn phòng cho thuê: Những xu hướng nào để có thể ‘miễn dịch’ với Covid - 19?

Giá thuê hạng A giữ mức ổn định hoặc giảm nhẹ

Tại Hà Nội, giá thuê văn phòng hạng A được đánh giá ổn định trong năm tới, với việc Capital Place gia nhập thị trường và đem đến diện tích cho thuê hơn 90,000m2 tại khu vực nội thành đã kéo nguồn cung hạng A tăng 24% theo năm và giá thuê trung bình tăng 7% theo năm trong nửa đầu năm 2021. Tuy nhiên, sẽ cần nhiều thời gian để các toà nhà văn phòng với diện tích lớn được lấp đầy. Vì vậy giá thuê hạng A được dự đoán sẽ duy trì ổn định do số lượng dự án cao cấp vẫn hạn chế tới năm 2023.

Nhận định về xu hướng của hợp đồng thuê tại thị trường Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, do sự thay đổi về cách thức tiếp cận cũng như xây dựng văn phòng, các chủ đầu tư cũng được kỳ vọng sẽ trở nên linh động hơn trong các gói thuê.

Trước đây, khách thuê văn phòng thường ký hợp đồng chỉ khoảng 3 năm. Tuy nhiên hiện tại họ lại mong muốn có thể ký hợp đồng dài hạn hơn, kéo dài khoảng 5-7 năm, thậm chí là 10 năm. Đồng thời, giá thuê văn phòng đối với những hợp đồng này cũng có những thay đổi lớn. Ví dụ, tại thời điểm hiện tại, khách thuê thường mong muốn trong năm đầu tiên giá thuê sẽ ở mức thấp hơn và đến năm thứ 3 hay thứ 4 chi phí thuê sẽ tăng trở lại để bù lại tiền thuê được giảm trong thời gian đầu. Lý do thứ nhất của hiện tượng này là để hỗ trợ cho các khách thuê trong giai đoạn Covid hiện nay. Thứ hai, nhằm mục đích đảm bảo cam kết thuê lâu dài giữa khách thuê và chủ đầu tư. Trong kinh doanh bất động sản, văn phòng vẫn được đánh giá là loại hình kinh doanh có tính ổn định cao nhất, do các khách thuê cũng thường thuê để làm văn phòng đại diện hoặc chi nhánh công ty với thời gian thuê tương đối dài.

Nguồn cầu ổn định hoặc tăng tại các ngành đặc thù

Tại Châu Âu, thị trường văn phòng cho thấy sự dịch chuyển nhu cầu từ lĩnh vực công nghệ sang lĩnh vực sản xuất và dược phẩm. Năm 2020, nhu cầu thuê của doanh nghiệp công nghệ tại Châu Âu chiếm 21% tổng nguồn cầu. Tuy nhiên trong 6 tháng đầu năm, tỷ trọng này giảm xuống 14%. Nhu cầu thuê của các doanh nghiệp ngành sản xuất và dược phẩm tăng từ 5% trong năm 2020 đến 13% trong 2021, của doanh nghiệp ngành bất động sản và xây dựng cũng tăng từ 2% lên 10% vào cùng thời điểm.

Tại thị trường Hà Nội, trong năm 2021, ngành Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT), ngành Sản xuất, Tài chính, Ngân hàng và Bảo Hiểm được kỳ vọng sẽ tăng trưởng. Đáng chú ý, giá thuê không phải là điều kiện tiên quyết mà khách thuê quan tâm tại thị trường này. Các doanh nghiệp thuê văn phòng hiện có yêu cầu nhiều hơn cho địa điểm đặt trụ sở, về chất lượng xây dựng toà nhà, dịch vụ cung cấp cũng như về diện tích mà toà nhà có thể đáp ứng cho nhu cầu mở rộng trong tương lai.

Bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích, với tốc độ tăng trưởng nóng của các doanh nghiệp ICT hay các sàn thương mại điện tử, diện tích thuê văn phòng hiện tại đang ở mức 1.000m2 nhưng trong vòng 3 năm tới có thể tăng gấp đôi nhân sự. Do đó, diện tích thuê văn phòng có thể tăng gấp hai hay thậm chí ba lần. Đối với trường hợp khách thuê có nhu cầu mở rộng và ngành nghề kinh doanh có mức độ tăng trưởng tốt, các chủ đầu tư cần có những gói hỗ trợ để họ tiếp tục mở rộng trong tương lai, tránh trường hợp khách thuê không có diện tích để mở rộng khiến họ phải đi tìm mặt bằng thuê khác.

Không gian văn phòng thay đổi                        

Việc triển khai chương trình tiêm chủng tại Châu Âu đã cho phép hầu hết doanh nghiệp quay trở lại làm việc tại văn phòng. Tại Châu Âu, nhiều doanh nghiệp đã thiết kế lại không gian văn phòng, với định hướng ưu tiên các yếu tố về an toàn và sức khoẻ. Ngoài ra, với số lượng lớn người lao động mong muốn được làm việc linh hoạt hơn, một số công ty đã giảm diện tích sử dụng văn phòng. Nhiều công ty khác lại áp dụng mô hình ‘hub and spoke’, kết hợp giữa trụ sở chính đặt tại trung tâm và các không gian văn phòng linh hoạt gần khu dân cư. Nhìn chung, hầu hết các công ty đều mong muốn nhân viên có thể dành một lượng thời gian nhất định làm việc tại văn phòng để có thể đảm bảo tương tác nội bộ, duy trì văn hoá doanh nghiệp cũng như gặp mặt khách hàng.

Tại Hà Nội, xu hướng sử dụng văn phòng ghi nhận nhiều thay đổi, doanh nghiệp chú trọng hơn vào việc tăng thêm diện tích tương tác giữa nhân viên và đồng thời tính toán lại diện tích làm việc sử dụng thực tế.

Bà Minh phân tích, trước đây, đa phần các toà nhà văn phòng hạng B và C ở Hà Nội đều có mật độ nhân viên tại văn phòng khá dày, trung bình khoảng 4 – 6m2/nhân viên, trong khi tại các toà nhà hạng A là khoảng 10m2/nhân viên. Tuy nhiên, khi nhân viên làm việc tại nhà nhiều hơn thì việc điều chỉnh lại mật độ sao cho phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế là cần thiết. Một công ty có 100 nhân sự sẽ chỉ cần bố trí chỗ làm việc cho 60 – 70 người và mọi người có thể linh động làm việc tại nhà hoặc đến văn phòng. Với phần diện tích còn lại, công ty có thể tích hợp nhiều tiện ích và công năng khác như khu vực ăn uống, nghỉ ngơi cho nhân viên hay thậm chí bổ sung thêm số lượng phòng họp. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến các công ty thay đổi nhiều hơn về mô hình làm việc.