Nền kinh tế nhộn nhịp, thị trường bất động sản “lạc nhịp”

Lệch pha cung cầu, thị trường bất ổn

Nền kinh tế trong quý III tăng trưởng mạnh với GDP ở mức 13,67%, tuy nhiên lĩnh vực BĐS lại đang đi “chệch” với “đường ray” tăng trưởng. Lượng giao dịch BĐS ảm đạm, thanh khoản giảm thị trường gần như “đóng băng” nhưng giá BĐS vẫn trên đà tăng cao ở nhiều phân khúc, thị trường không ổn định, tính an toàn không được đảm bảo, khiến không ít các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh chật vật “đứng ngồi không yên”.

Khó khăn mà hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang gặp phải chủ yếu là vấn đề pháp lý bị siết chặt, dự án không được cấp mới, bị kiểm soát vay vốn tín dụng tiếp cận nguồn vốn hạn chế, để có thể thực hiện dự án trong giai đoạn này là điều vô cùng khó khăn. Không chỉ riêng các doanh nghiệp mà việc siết tín dụng cũng khiến những người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà “đau đầu” tìm cách tiếp cận nguồn vốn.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý III vừa qua giảm mạnh chỉ đạt 33,5%, số lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Dòng vốn vẫn chưa có dấu hiệu được khơi thông, lãi suất gia tăng. Bên cạnh đó, trước những khó khăn về pháp lý và dòng vốn, đặc biệt sau sự kiện các lãnh đạo của nhiều doanh nghiệp BĐS lớn như Tân Hoàng Minh, FLC, Vạn Thịnh Phát bị bắt giữ đã khiến tâm lý của không ít doanh nghiệp BĐS e ngại, lui về quan sát, chờ đợi những diễn biến tiếp theo của thị trường.

Giá BĐS vẫn cứ tăng cao, nhiều nơi mức giá còn cao hơn thời điểm trước dịch. Nhiều sản phẩm BĐS bị đẩy giá giữa lúc thị trường trầm lắng dẫn đến mất cân bằng, thiếu an toàn, cản trở sự phát triển của thị trường.

Nguồn cung đang giảm mạnh rõ rệt, hiện tại nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp trong khi nhu cầu nhà ở giá rẻ lại chiếm phần lớn. Cụ thể, căn hộ giá rẻ hiện nay gần như biến mất trên thị trường, rất khó để tìm được căn hộ chung cư dưới 2 tỷ đồng. Hiện nay, căn hộ chung cư có giá trung bình dao động từ 3 – 4 tỷ đồng không không phù hợp với thu nhập bình quân của người dân dẫn đến thanh khoản giảm.

Nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu khiến thị trường mất cân bằng, thiếu hụt nguồn cung phân khúc này nhưng lại dư nguồn cung ở phân khúc khác, dẫn đến thị trường BĐS phát triển không ổn định.

Thị trường căng nhưng khó “vỡ”

Mức giá BĐS trong thời gian qua tăng cao nhiều ý kiến cho rằng có phần hơi khó hiểu nhưng theo phân tích từ các nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng việc tăng giá BĐS là điều hoàn toàn hợp lý. Bởi tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM trong thời gian qua gần như không xuất hiện thêm nguồn cung mới, khiến giá BĐS trên thị trường thứ cấp gia tăng.

Tuy giá BĐS có tăng nhưng lại không quá cao so với những năm trước, vẫn nằm trong ngưỡng thích hợp, phù hợp với xu hướng của thị trường thế giới do sự ảnh hưởng của dịch bệnh, lạm phát... thị trường hiện đang trong quá trình điều chỉnh và sẽ sớm cân bằng trở lại.

Giá BĐS hiện đang cao hơn rất nhiều so với thu nhập của đa số người dân bởi chi phí nguyên vật liệu đầu vào ở mức cao, khiến lượng giao dịch sụt giảm đáng kể nhưng cũng không quá lo lắng bởi mức độ quan tâm và nhu cầu vẫn luôn tăng cao. Đây có thể được xem là giai đoạn thanh lọc thị trường khi tình trạng tăng trưởng nóng và các hoạt động đầu cơ gần như biến mất.

Thị trường BĐS trong quý IV được dự đoán rằng nguồn cung nhà ở vẫn sẽ thiếu hụt, khả năng hấp thụ tăng nhẹ, bên cạnh đó giá BĐS sẽ ổn định không tăng.  

Để cải thiện nhanh tình trạng rối rắm của thị trường, nên đẩy nhanh tiến độ các vấn đề về thủ tục pháp lý của các dự án cấp thiết, xây dựng biện pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường. Triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, hạn chế và cẩn trọng khi sử dụng đòn bẫy tài chính để đầu tư mua nhà trong giai đoạn này, nên chọn những phân khúc, sản phẩm BĐS có nhu cầu thực để hạn chế rủi ro hết mức có thể.