Ngại thanh khoản kém, nhiều chủ đầu tư dời lịch mở bán dự án

Báo cáo của DKRA cho thấy, nguồn cung và mức tiêu thụ của các loại hình nhà ở tại thị trường TP.HCM và các tỉnh phụ cận trong tháng 8 vừa qua đã “lao dốc” kỷ lục.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung đạt 1.205 căn, giảm 44% so với tháng 7; tiêu thụ được 662 căn. Trong đó 100% nguồn cung thuộc phân khúc hạng A. Tỷ lệ hấp thụ đạt 55%, giảm 57% so với tháng 7. Tính riêng tại TP.HCM tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33%, “chạm đáy” thấp nhất trong hơn 3 năm trở lại đây. 

Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung đạt 350 căn, giảm gần 6 lần so với tháng 7; tiêu thụ được 78 căn, tỷ lệ tiêu thụ 22%, giảm 8% so với tháng 7. Tính riêng tại thị trường TP.HCM, nguồn cung chỉ đạt 66 căn, giảm 61% so với tháng 7. Chỉ có 4 căn được bán thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 6% trên tổng nguồn cung, giảm 8 lần so với tháng 7.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nghiên cứu và phát triển (R&D) tại DKRA, mặc dù hầu hết các dự án chỉ thận trọng mở giỏ hàng dưới 150 - 200 căn nhưng sức cầu thị trường vẫn tiếp tục xu hướng giảm. Đặc biệt là tại TP.HCM khi chỉ chiếm 27% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường trong tháng.

Nguyên nhân đến từ động thái siết chặt tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng “cạn” room tín dụng, lãi suất cho vay tăng khiến việc tiếp cận vốn vay ngân hàng để mua nhà ở của người dân khó càng thêm khó. Điều này ảnh hưởng lớn đến sức cầu của thị trường, khiến thanh khoản “tụt dốc” không phanh.

Vì sức tiêu thụ của thị trường trong tháng 8 sụt giảm nghiêm trọng, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở lựa chọn dời thời gian mở bán sang tháng 9 thay vì tháng 8 như kế hoạch ban đầu để có thêm thời gian truyền thông, booking nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Ông Thắng nhận định, thông tin về việc nới lỏng hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là tín hiệu tích cực có thể phần nào giúp “vực dậy” thị trường. Tuy nhiên ông Thắng cũng bày tỏ không lạc quan về khả năng xuất hiện đà tăng trưởng bùng nổ trong tương lai gần.

“Thời gian tới, với khả năng việc hạn chế giải ngân cho vay mua bất động sản được nới lỏng, thị trường có thể hồi phục vào thời điểm cuối năm nhưng sẽ khó có sự đột biến trong ngắn hạn”, vị chuyên gia của DKRA nói.

Nhìn nhận về tin tức nới room tín dụng của NHNN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) không cho rằng đây sẽ là “cú hích” mạnh mẽ, kéo thị trường phục hồi và tăng trưởng trong thời gian tới.

Ông Châu giải thích, phần nâng hạn mức tín dụng 1% - 2% (tương đương khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được bơm ra thị trường) thật ra chỉ là phần còn lại trong hạn mức tăng trưởng tín dụng 14% đã được NHNN xác định từ đầu năm. Thay vào đó, sẽ phù hợp hơn nếu NHNN tăng mức trần tăng trưởng tín dụng từ 14% thêm 1% - 2% lên thành 15% - 16%.

“Nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 thêm 1 - 2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15% - 16%) thì sẽ có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng nữa đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm thì sẽ phù hợp hơn”, ông Châu nói.

Có cùng quan điểm này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc nới lỏng room tín dụng cho các ngân hàng thương mại không tác động nhiều lên thị trường bất động. 

Bởi, tình trạng siết tín dụng đối với người mua nhà, cho vay các dự án bất động sản từ các ngân hàng thương mại là rất lớn. Theo đó, chỉ những dự án hoàn thiện pháp lý mới đủ điều kiện để được giải ngân. Thế nhưng, vấn đề pháp lý là vấn đề muôn thuở đối với việc phát triển bất động. Hiện tại, có nhiều dự án bất động sản vẫn chưa đầy đủ pháp lý nên chắc chắn sẽ không thể vay ngân hàng được.

Ông Phúc cho rằng, động lực chính để thị trường bất động sản hồi phục sắp tới không phải là nới room tín dụng, mà là giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lý.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, mặt bằng giá bán quá cao cũng là rào cản lớn khiến cho thanh khoản thị trường “lao dốc” thời gian qua. Bởi vì, mức giá quá cao thì nhà đầu tư không lạc quan về tiềm năng sinh lời; còn người có nhu cầu ở thực thì không đủ khả năng tài chính.

Theo DKRA, trong tháng 8 vừa qua, mặc dù “giá bán sơ cấp nhìn chung không có nhiều biến động, cá biệt ở một số khu đô thị hình thành hiện hữu, tiện ích đồng bộ, tiến độ xây dựng nhanh chóng ghi nhận tăng 15% – 18% so với cùng kỳ năm trước.”