Ngân hàng bơm 'dòng tiền rẻ', bất động sản thành kênh trú ẩn hấp dẫn?
Theo VARS, thị trường bất động sản có thể đón nhiều làn sóng đầu tư trong thời gian tới khi tín dụng nới lỏng được phát đi, dòng tiền rẻ được bơm ra trong bối cảnh thị trường phục hồi. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng vẫn được kiểm soát nhằm tránh rủi ro cho thị trường và nền kinh tế.
2,5 triệu tỷ đồng sẽ được "bơm" ra thị trường
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang đón nhận tín hiệu tích cực nhờ chính sách nới lỏng tín dụng một cách thận trọng từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sau thời gian giảm lãi suất và dừng phát hành tín phiếu từ ngày 5/3/2025, NHNN chính thức cho thấy định hướng hỗ trợ thị trường thông qua việc kiểm soát và giảm dần lãi suất huy động.
Dù chưa có động thái giảm lãi suất điều hành, nhưng lãi suất huy động đã giảm khá nhanh trong thời gian gần đây, sau khi NHNN “tuýt còi” các ngân hàng tăng lãi suất huy động trên thị trường 1 (nơi diễn ra các giao dịch giữa các định chế tài chính với doanh nghiệp và người dân).
Cụ thể, NHNN cho hay, từ sau cuộc họp với NHNN (25/2/2025) đến 25/3/2025, đã có 24 ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước điều chỉnh giảm lãi suất như Bản Việt, Hàng Hải, PGbank, SHB, (NCB, VCBNeo, BIDV, Techcombank, OCB),... với mức giảm từ 0,1-1,05%/năm tùy theo từng kỳ hạn.
NHNN cũng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được "bơm" ra thị trường.
VARS cho rằng, “dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.
Đặc biệt là bất động sản, vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và NHNN có nhiều động thái cho thấy sự gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Số liệu từ NHNN cho thấy tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế và tăng 9,15% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
Nguồn cung bất động sản cũng đang trên đà phục hồi, tăng trưởng tích cực. Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, năm 2024, nguồn cung sản phẩm bất động sản mới ghi nhận tăng gấp 3 lần so với năm 2023 với khoảng 65.376 sản phẩm chào bán. Dự kiến trong năm 2025, nguồn cung tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2024.
Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tăng, từ các dự án bất động sản được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, trong năm 2024, đã có 210 dự án bất động sản được tháo gỡ (theo thống kê của Bộ Xây dựng), tái triển khai trở lại. Số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 cũng tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước và sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Bởi VARS tin rằng, thời gian tới, khi các bộ Luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, sẽ hạn chế các bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt nhiều thủ tục, pháp lý thực hiện dự án.
Tỷ lệ hấp thụ trong năm 2025 dự kiến sẽ vẫn duy trì ở mức trên 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh. Đồng thời giá bất động sản cũng còn nhiều động lực tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát cận kề.
Mặc dù thị trường tín dụng có phần cởi mở hơn, NHNN vẫn duy trì các biện pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế rủi ro. Thông tư 06/2023/TT-NHNN áp dụng các quy định nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay bất động sản nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính và hỗ trợ những doanh nghiệp lành mạnh, có năng lực và kinh nghiệm.
Với người tiêu dùng bất động sản, thông tư cũng quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Ngoài ra, thông tư cũng đã quy định một số nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được phép cho vay, bao gồm cho vay để chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba, cho vay để thanh toán tiền đặt cọc đối với các dự án bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện pháp lý theo quy định, cho vay bù đắp tài chính.
Về dài hạn, VARS cho rằng doanh nghiệp bất động sản nên ưu tiên phát triển các phân khúc phù hợp với nhu cầu thực tế như nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp để dễ tiếp cận vốn vay.
"Các nhà đầu tư được khuyến cáo hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển bền vững để đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài", VARS khuyến nghị.
