“Nghẽn vốn”, giá bất động sản sẽ lao dốc đến 30%?

Thực tế trong bối cảnh các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị thu hẹp, thậm chí là chặn đứng, do xuất hiện hàng loạt bất ổn về kỷ luật tài chính, rủi ro vỡ nợ, thiếu tính bền vững của cấu trúc tài chính khiến cơ quan quản lý không thể đứng ngoài cuộc.

Điều này dẫn đến các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với không ít khó khăn liên quan đến việc thu xếp, huy động các nguồn vốn khác để phát triển dự án, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai, bỏ lỡ những cơ hội thị trường.

Việc phải tiếp cận những kênh huy động vốn khác trên thị trường vốn với chi phí cao hơn sẽ khiến rủi ro “bào mòn” lợi nhuận doanh nghiệp. Bất động sản được dự báo sẽ giảm giá 15-30%.

Không giống với thời kỳ Covid-19 khi dòng tiền ồ ạt tìm đến bất động sản như một kênh “trú ẩn” an toàn thì nay hầu hết các dòng vốn chính đều nghẽn mạch.

Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tương đương tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống.

Đáng chú ý, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10 - 25 năm. Trong khi đó, cấu trúc kỳ hạn nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với tỷ lệ ngắn hạn/trung dài hạn là 80-20%.

Về trái phiếu doanh nghiệp, tính chung 6 tháng đầu năm, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong quý 2 tiếp tục suy giảm khi tổng số đợt phát hành trong quý chỉ đạt 16 đợt, giảm 63% so với quý 1, tương ứng với giá trị gần 8.600 tỷ đồng, giảm sâu tới 79% so với quý trước.

Theo báo cáo mới công bố của FiinRatings, bước sang tháng 7, quy mô giá trị phát hành trái phiếu tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm mạnh, với giá trị phát hành gần 22.000 tỷ đồng, giảm lần lượt 65% so với cùng kỳ và 48,23% so với tháng trước đó. Thị trường trái phiếu bất động sản tháng 7 trầm lắng khi chỉ ghi nhận 1 đợt phát hành trái phiếu đến với giá trị phát hành đạt 210 tỷ đồng, chiếm vỏn vẹn 2%.

Chính sách quản lý thuế, cục thuế các tỉnh, thành triển khai nhiều giải pháp nhằm siết chặt quản lý thuế chuyển nhượng bất động sản khiến lo ngại giao dịch nhà đất “khựng lại”. Thống kê của Tổng cục Thuế cho thấy những tháng đầu năm 2022, kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt 16,6 nghìn tỷ đồng, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2021.

Nhìn lại bức tranh nửa đầu năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, “Lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch bất động sản giảm sốc 75,4%. Chính sách hạn chế nguồn cung cùng dòng tiền dễ dãi chủ yếu phân bổ vào các dạng bất động sản đầu cơ, đẩy giá nhà tăng quá nhanh, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Trong khi đó, hầu hết các kênh huy động vốn đều yếu và thiếu. Bức tranh u ám này khiến nhà đầu tư dần mất niềm tin".

Còn về bức tranh cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng thanh khoản sẽ giảm và dòng tiền dễ và rẻ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn. Thị trường bất động sản Việt Nam năng động và vẫn còn nhiều động lực phát triển nhất châu Á, có thể duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm.

Dưới góc nhìn của ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Ông Cần cho hay năm 2022, dù nguồn cung thiếu hụt, các dự án bị rà soát, hàng nghìn dự án bị đình trệ do thiếu hồ sơ pháp lý, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội nhưng thực tế dòng tiền không đổ vào khiến giá bất động sản chững lại và đi xuống.  Bởi hiện tín dụng bất động sản bị siết, doanh nghiệp phát hành trái phiếu “nháo nhào” lo trả tiền sớm cho trái chủ.

Ông Cần nhấn mạnh, "Những cuộc thanh lọc khiến các chủ đầu tư yếu, không đủ khả năng phát triển sẽ phải rời cuộc chơi. Còn những chủ đầu tư có năng lực tài chính, nhiều kinh nghiệm phát triển dự án và có bí quyết gia tăng giá trị bất động sản trên đất sẽ chớp lấy cơ hội để phát triển”.

“Tiềm năng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm và tương lai, chúng ra nên có tầm nhìn dài hạn hơn, không phải 3-5 năm mà là 10-20 năm, bởi với quy mô dân số 100 triệu dân, dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh, nhiều nhà máy, khu công nghiệp mọc lên thu hút các nhà đầu tư nước ngoài thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng để phát triển so với các quốc gia khác”.