Nghịch lý bất động sản Hà Nội: Nguồn cầu có thể sẽ vượt nguồn cung trong tương lai?

Nguồn cung giảm tới 50%

Thống kê từ Bộ Xây dựng thời điểm cuối năm 2021 cho biết do tác động của đại dịch Covid-19, nguồn cung bất động sản đã sụt giảm mạnh so cùng kì năm 2020. Trên quy mô toàn quốc, các dự án phát triển nhà ở thương mại chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép; 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. Nhìn chung, theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản mới sụt giảm 50% do dịch Covid-19.

Trong đó, miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép và 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1.540 căn hoàn thành. Hai thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Trong đó, Hà Nội có 19 dự án với 10.791 căn, tại TP Hồ Chí Minh có 13 dự án với 6.803 căn nhà.

Báo cáo mới đây nhất của Sở Xây dựng Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng sụt giảm mạnh nguồn cung của thị trường Hà Nội. Riêng trong quý 3/2021, nguồn cung bất động sản Hà Nội tiếp tục ở mức thấp nhất so với cùng kỳ các năm trước. Cụ thể, tổng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 5.886 sản phẩm; trong đó chủ yếu là căn hộ với 5.141 sản phẩm. Lượng giao dịch đạt 1.745 sản phẩm; tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 29,6%.

Còn theo Savills, bối cảnh nguồn cung hạn hẹp cũng đang được chứng kiến ở loại hình biệt thự và nhà liền kề khi không có dự án nào mới trong quý 4/2021. Nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán, cung cấp cho thị trường 245 căn. Trong đó, 65% đến từ Giai đoạn 2 của dự án Starlake tại Quận Tây Hồ, trong khi 35% còn lại đến từ Hà Đông và Đông Anh.

Nguồn cung sơ cấp đạt 1.123 căn, giảm mạnh theo năm. Quận Tây Hồ dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 28% thị phần, nhỉnh hơn Quận Hoàng Mai với 26%. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nguồn cầu gia tăng, dự kiến vượt quá khả năng nguồn cung trong tương lai

Sau thời gian kìm nén do tác động từ bùng phát dịch kéo dài, thị trường nhà ở đã có dấu hiệu sôi động trở lại trong những tháng cuối năm 2021 khi lượng giao dịch ở các loại hình nhà ở đều tăng trưởng mạnh. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao bộ phận Tư vấn của Savills Hà Nội cho biết thị trường ghi nhận những con số tăng trưởng đáng kinh ngạc ở mức 96% đối với biệt thự/nhà liền kề và 72% đối với căn hộ.

Tỷ lệ hấp thụ cũng đang ở mức cao khi căn hộ đạt 19% và biệt thự/nhà liền kề đạt 37%. Xét riêng về thị trường biệt thự/nhà liền kề, nhu cầu mua bán đang cho thấy tín hiệu khả quan khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%.

Đây là những tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản nhà ở vẫn luôn duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư và người mua để ở. Lý giải cho con số này, bà Hằng nhấn mạnh: “Hoạt động thị trường cải thiện, đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới nhờ vào các hoạt động huy động vốn của Chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh”.

Sự thay đổi về cơ cấu dân số tại thành thị của Việt Nam là yếu tố thúc đẩy những nhu cầu mới trong thị trường nhà ở. Việt Nam được dự báo sẽ tăng thêm 10 triệu người ở các thành phố lớn trong thập kỷ tới, với tỷ lệ đô thị hóa cả nước tăng từ 37% năm 2020 lên 44% năm 2030.

Đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với dân số thành thị chiếm khoảng 61% tổng dân số – tăng từ mức 49% vào năm 2019. Số liệu trên tương đương khoảng 72.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm, trong khi số lượng căn hộ mới trung bình hàng năm là 27.000.

Tuy nhiên cần lưu ý là tại thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ ở tầm giá thấp hơn đang tồn tại một sự mất cân đối giữa hai nguồn lực trong thị trường. Nguồn cung mới và hàng tồn kho căn hộ ở mức thấp. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá bình dân đang bị thiếu hụt trong khi các dự án hiện tại đã bán hết và không có nguồn cung mới cho sản phẩm căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, có sự chênh lệch về nguồn cầu dự kiến và nguồn cung sơ cấp thực tế. Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021-2025, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022- 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến năm 2025, thị trường dự kiến có khoẳng 78.900 căn hộ sẽ mở bán. Do đó, cần có sự điều chỉnh về quy hoạch để kịp thời điều tiết nguồn cung trong tương lai, đảm bảo thị trường được tăng trưởng một cách ổn định.