Nhà đầu tư quay lưng với đất nền sau ‘cơn sốt’ ngắn hạn

Đất nền vùng ven “nguội” dần sau cơn sốt ngắn hạn

Thời gian vừa qua, thị trường đất nền miền Bắc nói chung, các khu vực vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Đông Anh, Sóc Sơn, Hòa Lạc… nói riêng bất ngờ xuất hiện cơn sốt đất cục bộ. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ thông tin sáp nhập các đơn vị hành chính và điều chỉnh địa giới, tạo hiệu ứng lan truyền nhanh khiến dòng tiền của nhà đầu tư đổ về săn đất nền.

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường căn hộ chững lại, dòng tiền đầu cơ có xu hướng đổ về đất nền khiến tâm lý FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) lan rộng trong nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhiều người chấp nhận vay vốn để “đặt chỗ sớm” các lô đất quanh khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng giao thông.

Anh Nguyễn Văn Linh, một môi giới tại Đông Anh, cho biết, đầu năm nay lượng khách quan tâm, hỏi mua đất nền tăng đột biến. Có lô buổi sáng đăng tin, chiều đã có khách cọc. Nhưng đến thời điểm hiện tại, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu đổi chiều, giao dịch gần như ngừng hẳn, nhiều khách cũ từng đặt cọc còn xin rút lại tiền.

“Nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư đang dần rút lui khỏi phân khúc này là lo ngại rủi ro chôn vốn như các đợt trước đây, trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng vẫn cao. Không ít người đã mất dần kỳ vọng khi thấy cơn sốt đất diễn ra quá chóng vánh. Nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang tìm hiểu các phân khúc khác, chờ đợi, thăm dò những tín hiệu tích cực hơn trước khi quyết định quay lại thị trường đất nền” - anh Nguyễn Văn Linh chia sẻ.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 5, đất nền là phân khúc có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất. Cụ thể, lượt tìm kiếm đất nền toàn miền Bắc giảm khoảng 35% so với đỉnh tháng 3. Trong khi đó, số tin rao bán tăng thêm 20–25%. Tại Thạch Thất và Sóc Sơn, không ít lô đất được rao giá thấp hơn 5–10% so với giá trị lô đất thời điểm mua vào, nhưng vẫn vắng khách mua. Trước tình hình đó, một số nhà đầu tư đã bắt đầu cắt lỗ để giảm áp lực trả lãi vay.

Anh Hoàng Đức Minh (nhà đầu tư cá nhân) chia sẻ anh đã mua hai lô đất gần khu công nghệ cao Hòa Lạc hồi tháng 3, kỳ vọng sang quý II sẽ bán nhanh để chốt lời. Nhưng đến nay vẫn chưa có khách xuống tiền, trong khi đó phí lãi ngân hàng gần 15 triệu mỗi tháng, khiến anh phải cắt lỗ 150 triệu đồng để nhanh thoát hàng.

“Bản thân tôi và cả những nhà đầu tư khác bắt đầu lo ngại kịch bản cũ xảy ra khi sóng tin đồn qua đi khiến thanh khoản lao dốc, chôn vốn suốt thời gian dài. Nhiều người đã chấp nhận cắt lỗ để thoát hàng nhanh trong khi số khác thì dừng hẳn ý định đầu tư thêm. Thời điểm này, tâm lý chờ đợi và thăm dò đang chiếm ưu thế, bời lo ngại nếu xuống tiền sẽ bị kẹt vốn dài hạn” - anh Hoàng Đức Minh thông tin.

Mặc dù mức độ quan tâm có xu hướng giảm song mặt bằng giá đất nền tại vùng ven Hà Nội vẫn neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt. Theo khảo sát thực tế, nhiều lô đất vẫn được rao bán với giá cao, vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Ví dụ, tại huyện Đông Anh, những lô đất có vị trí đẹp tại các xã Đông Trù, Lễ Pháp, Uy Nỗ…có giá chào bán dao động 197-250 triệu đồng/m2. Giá rao bán mặt đường Xuân Canh dao động ở mức 130-150 triệu đồng/m2.

Tại Sóc Sơn, một lô đất 106m2 tại mặt đường Nam Sơn đang được chào bán 15,5 tỷ đồng, tương đương 146 triệu đồng/m2. Tương tự, tại một số huyện khác như Thanh Oai, Thạch Thất, Chương Mỹ… những lô đất nằm ven đường lớn, vị trí đẹp có giá dao động từ 145-180 triệu đồng/m2.

Cần thận trọng trước khi xuống tiền

Theo các chuyên gia, đặc điểm thị trường đất nền vùng ven là rất nhạy cảm với thông tin, khiến giá biến động liên tục trong thời gian ngắn. Đặc biệt, ngay sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch, sáp nhập đơn vị hành chính, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh. Nhưng nếu thiếu lực đỡ từ nhu cầu thực và dòng tiền bền vững, thanh khoản sẽ lao dốc nhanh.

Đề cập đến nội dung trên, Phó chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng sau mỗi đợt sốt, thị trường sẽ cần thời gian để tự điều chỉnh. Nhà đầu tư nên thay đổi tư duy, hạn chế chạy theo đám đông, ưu tiên các khu vực pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu.

Chuyên gia cũng lưu ý, mặt bằng giá đang neo cao so với năng lực thanh toán của nhóm khách mua để ở. Điều này càng làm gia tăng rủi ro thanh khoản và khiến áp lực tài chính đè nặng lên nhà đầu tư vốn mỏng. Thời gian từ giờ đến cuối năm, thị trường đất nền sẽ khó có tín hiệu hồi phục mạnh về thanh khoản. Nếu không có sự điều chỉnh giá đáng kể và tín hiệu chính sách tín dụng tích cực hơn, lượng giao dịch sẽ tiếp tục sẽ khó tăng.

Dù đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng dài hạn, nhà đầu tư cần kiên nhẫn, không nóng vội. Việc đầu tư lúc này chỉ phù hợp với những người có dòng tiền ổn định và tầm nhìn dài hạn ít nhất 3–5 năm. Bên cạnh đó, người mua cũng cần thận trọng, lựa chọn kỹ pháp lý và khả năng kết nối hạ tầng thực tế sẽ quyết định đến việc đầu tư thành công.

“Đợt sốt ngắn hạn hồi tháng 3/2025 là minh chứng rõ nhất cho rủi ro của chiến lược mua đón đầu tin đồn. Trong bối cảnh lãi suất vẫn duy trì mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa nới lỏng, thị trường đất nền vùng ven sẽ cần thêm thời gian để lấy lại nhịp tăng trưởng bền vững” - ông Nguyễn Thế Điệp nói với VietnamFinance.