Nhiều nhà đầu tư chung cư bị mắc kẹt

Trong những tháng đầu năm, thị trường chung cư Hà Nội diễn biến sôi động, giá tăng nhanh. Theo đó, nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” chớp nhoáng cũng đã kiếm hàng trăm triệu đồng mỗi thương vụ. Dòng tiền đầu cơ thâm nhập khiến thị trường chung cư Hà Nội càng náo nhiệt hơn.

Tuy nhiên, kể từ giữa tháng 4, phân khúc chung cư đã dần hạ nhiệt. Đến nay, nhiều chủ nhà cần bán đã chấp nhận giảm giá vài trăm triệu đồng so với đỉnh để tìm khách mua. Song, nhiều khách hàng hiện nay vẫn dửng dưng và chờ giá sẽ tiếp tục đi xuống.

Theo chủ một sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội, vừa qua giá chung cư liên tục tăng là thời điểm tốt để các nhà đầu tư đã mua cách đây 2 - 3 năm chốt lời. Đây là nhóm người chiến thắng trên thị trường. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư fomo (sợ mất cơ hội) thấy giá tăng mạnh cũng xuống tiền mua thì khó có mức lợi nhuận tốt, thậm chí có thể “đu đỉnh”.

Vị này cho biết, giá chung cư thời điểm này có thể không đi xuống nhiều nhưng để bán với mức giá trên đỉnh như vừa qua hoặc mong muốn có lợi nhuận là điều khó. Có một số khách hàng gửi tôi bán nhưng thấy giá hạ nhiệt đã đổi ý muốn nắm giữ thêm đợi tăng giá mới bán ra. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người đã hoãn kế hoạch mua nhà nên với mức giá hiện tại cung - cầu khó gặp nhau.

Cũng trong thời gian qua, một số ngân hàng rao bán phát mại tài sản đảm bảo là các căn hộ chung cư. Hồi đầu tháng 1/2024, Ngân hàng Vietinbank cũng phát mại tài sản bảo đảm thu hồi nợ theo hình thức bán đấu giá công khai một căn hộ chung cư thông tầng tại Ba Đình, Hà Nội.

Mức giá khởi điểm công bố là 54,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi rao bán, căn hộ này vẫn không có khách mua. Chưa đầy hai tháng sau, căn hộ đã tiếp tục giảm giá gần 1 tỷ đồng so với hồi tháng 1.

Hay gần đây, một ngân hàng lớn đã công bố mở bán đấu giá hơn 110 căn hộ chung cư tại một dự án cao cấp tại TP.HCM để xử lý nợ xấu.

Đáng chú ý, giá tại thời điểm đấu giá của các căn chung cư này đã giảm từ 20 - 25% so với thời điểm dự án được mở bán cho các khách hàng. Từ mức giá gần 5 tỷ đồng, các căn hộ này đã giảm hơn 1 tỷ đồng.

Theo ông Phan Lê Thành Long, Tổng giám đốc AFA Group, việc ngân hàng phát mãi tài sản là các căn hộ chung cư đang cho thấy sản phẩm đầu tư này không mang lại lợi nhuận như kỳ vọng của các nhà đầu tư.

Thời gian vừa qua, các nhà đầu tư không có nhu cầu để ở nhưng lướt sóng, đầu tư căn hộ, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn đã mắc kẹt, không có khả năng trả nợ vay.

Trong bối cảnh sản phẩm không có thanh khoản trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư không thể bán lại để quay vòng vốn, trả nợ ngân hàng. Họ buộc phải "buông xuôi" để ngân hàng phát mãi tài sản.

Thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng không nên cố mua nhà

Theo số liệu báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Bộ Xây dựng cho thấy, thị trường có nhiều phản ứng tích cực khi mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm 2024, giao dịch bất động sản có khoảng hơn 253.000 sản phẩm bán thành công, bằng 110,26% so với 6 tháng cuối năm 2023.

Ở các phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền giá giao dịch BĐS cũng có xu hướng tăng. Nguyên nhân là do giá bán căn hộ chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng tăng mạnh.

Lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Về nguồn cung nhà ở thương mại, có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai. Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 32 dự án hoàn thành, 16 dự án được cấp phép mới và 519 dự án đang triển khai.

Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư tăng cao và nguồn hàng khan hiếm khiến giá bán ở phân khúc này tăng mạnh.  Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản đang có dấu hiệu chuyển biến theo chiều hướng tích cực, sau một thời gian bị hạn chế. Thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán.

Tuy nhiên, thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội thời gian qua đã chứng kiến cơn giá tăng sốc. Nhiều dự án ở vùng ven cũng chạm ngưỡng 60-70 triệu đồng/m2.

Thời gian qua, dù giá chung cư đã hạ nhiệt nhưng vẫn chưa giảm như kỳ vọng của phần đông người dân.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực của thị trường, nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản chưa thể phục hồi ngay; đồng thời, khuyến cáo người mua nhà không nên quá sức khi thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng, bởi rất dễ gặp rủi ro về trả lãi vay.