Nhu cầu nhà ở tăng gây áp lực lên nguồn cung và giá bất động sản

Nguồn cung nhà ở giá rẻ khó cải thiện trong thời gian tới

Báo cáo thị trường bất động sản của Datxanh Services cho thấy, trong quý III, tại thị trường trường Hà Nội nguồn cung mới căn hộ có 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm nhưng giá bán sơ cấp lại tăng từ 3-5%, ở mức 43-58 triệu đồng/m2.

Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm, đi kèm với đó là giá bán cũng tăng từ 2-3%, ở mức 53-62 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM nguồn cung mới gần 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm và tất nhiên, giá bán cũng tiếp tục duy trì ở mức cao, tăng 2-3%, ở mức 60-80 triệu đồng/m2.

Có thể thấy với mức giá này, người mua cũng rất khó tiếp cận, nhất là trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn, kéo theo tỷ lệ hấp thụ ở cả 3 miền chỉ ở mức khoảng 20%.

Còn theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong quý III/2023, phân khúc căn hộ bình dân có hơn 650 giao dịch, cao gấp 3 lần so với căn hộ trung cấp và gấp 15 lần so với căn hộ hạng sang. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở giá rẻ luôn ở mức cao.

Dự báo, nguồn cung nhà ở giá rẻ khó cải thiện trong thời gian ngắn vì chi phí phát triển quỹ đất đang tiếp đà tăng.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, khác với cuộc khủng hoảng năm 2011 là dư cung, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản hiện nay là dư cầu. Ông Nghĩa nhận định: "Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung. Nhưng cần nhấn mạnh rằng, dư cầu ở phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân”.

Tắc ở đâu, tháo ở đó

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được mặt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất là thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Theo đó, VARS đề xuất cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.

Bên cạnh đó, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

VARS cũng đưa ra ý kiến về việc cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, 3...

Ngoài ra, vai trò của chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở bình dân cũng vô cùng quan trọng. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để khuyến khích các chủ đầu tư quan tâm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp cần xác định về mặt nguyên tắc, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng được Chính phủ quy định thuê hoặc thuê mua.

"Do vậy, Chính phủ cần xác định rõ đề bài, để các địa phương hỗ trợ tối đa cho các chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, xây dựng", ông Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Ngoài ra, Chính phủ, chính quyền các địa phương cần xác định rõ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các đối tượng được hưởng hỗ trợ lãi suất để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của 4 ngân hàng lớn, nhằm giảm chi phí sản xuất, kinh doanh, hạ giá thành sản phẩm và kích cầu mua bán bất động sản.

Ở góc nhìn khác, Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng cần phải tính đến những ưu đãi nhất định cho loại hình nhà ở thương mại giá rẻ, vì đây là phân khúc ngay sát kề với nhà ở xã hội.

“Hơn nữa, theo quan điểm của Ngân hàng Thế giới, cũng không nên có quan niệm là nhà ở xã hội mà phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ với ưu đãi nhất định về thuế, tiếp cận đất đai, vốn,” ông Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Võ, chính sách về nhà ở cần đi kèm với cải cách chế độ tiền lương, chế độ phúc lợi mới tạo nên tổng thể giải quyết được vấn đề an sinh xã hội. Vì thế, các doanh nghiệp nên đào sâu hơn nữa vào quá trình phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ.