Phân khúc bất động sản nào sẽ “bùng nổ” trong năm 2021?

Nguồn cung sụt giảm trong năm 2020

Mới đây, tại TP Hồ Chí Minh, Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức chương trình Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản nhà ở TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận – “Lực đẩy thị trường 2021”. Theo đánh giá của đơn vị này, ở TP Hồ Chí Minh ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự tăng so với năm 2019, các phân khúc còn lại đều sụt giảm cả về nguồn cung mới lẫn sức cầu. Trong khi đó, Bình Dương trỗi lên với nguồn cung mới lên đến 5,627 sản phẩm đất nền và khoảng 10.526 căn hộ. Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới nhà phố/ biệt thự (2.749 căn). Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường rơi vào trạng thái gần như “ngủ đông”.

Theo báo cáo của DKRA, ở phân khúc đất nền, hiện TP.Hồ Chí Minh đang khan hiếm nguồn cung mới trong khi các vùng lân cận chiếm tỷ trọng lớn. Trong năm 2020, khu vực TP.Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh ghi nhận khoảng 84 dự án mở bán (khoảng 13,179 nền). Lượng tiêu thụ đạt 8,519 nền, chiếm xấp xỉ 65% nguồn cung mới. Ngoài ra, các dự án nằm liền kề các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, diện tích nhỏ hoặc hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi đều thu hút các nhà đầu tư có dòng vốn tốt. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục chiếm giữ vị thế chủ lực, dẫn đầu là tỉnh Bình Dương với khoảng 43% nguồn cung mới toàn thị trường (5,627 nền). Trong khi đó TP.Hồ Chí Minh với nguồn cung gồm 7 dự án (564 nền) bằng 33% và tỉ lệ tiêu thụ đạt 59% (khoảng 334 nền).

Riêng về phân khúc căn hộ, hiện nay nguồn cung mới tập trung ở TP.Hồ Chí Minh và Bình Dương. Trong đó, TP.Hồ Chí Minh và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 88 dự án mở bán (khoảng 30,042 căn) trong năm qua, với lượng tiêu thụ khoảng 26,313 căn, xấp xỉ 87,6% nguồn cung mới. Thị trường căn hộ nổi lên tâm điểm là Bình Dương với khoảng 10,526 căn, chiếm 35,1% nguồn cung. Tại TP.Hồ Chí Minh, năm 2020 thì có khoảng 56 dự án mở bán (khoảng 17,579 căn). Cụ thể căn hộ hạng A dẫn đầu thị trường trong khi căn hộ hạng C gần như vắng bóng. Trong khi mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh thì thanh khoản giao dịch thứ cấp lại giảm sút.

Năm 2020, phân khúc nhà phố/ biệt thự có cả nguồn cung – sức cầu tăng so với năm 2019. Theo một khảo sát của DKRA Vietnam, nguồn cung nhà phố/ biệt thự tăng tập trung ở Đồng Nai (38% tổng nguồn cung mới) và ở TP.Hồ Chí Minh (34% tổng nguồn cung mới). Đặc biệt ở TP.Hồ Chí Minh, tuy nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng nhưng ghi nhận đa phần tập trung ở quận 9. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 76% (khoảng 1,891% căn ), tăng 75% so với năm 2019 và hiện có 18 dự án mới mở bán. Hiện nay, khu Đông với thông tin thành lập thành phố Thủ Đức tiếp tục là tâm điểm thị trường, dẫn đầu nguồn cung và sức cầu.

Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – biệt thự biển và Condotel gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi cả nguồn cung và lượng tiêu thụ thấp kỉ lục trong 5 năm. Toàn thị trường đón nhận 541 căn biệt thự biển đến tử 10 dự án (2606 căn ). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% (khoảng 239 căn). Tương tự loại hình biệt thự biển, nguồn cung cũng như sức cầu condotel giảm mạnh. Cả năm 2020 chỉ có 3 dự án mở bán, tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (342 căn ), bằng 4% so với năm 2019.

Phân khúc nào sẽ “bùng nổ” trong năm 2021?

Theo dự báo của DKRA Vietnam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2021 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021. Đất nền tiếp tục là lựa chọn đầu tư hàng đầu, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Ở phân khúc căn hộ, theo dự báo sẽ tăng mạnh ở hầu hết các địa phương. Ở TP.Hồ Chí Minh, khu Đông và khu Nam tiếp tục duy trì tỉ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung hạng C lại sẽ khan hiếm. Đồng Nai có thể tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung ở phân khúc nhà phố/ biệt thự. Ở TP.Hồ Chí Minh thì khu Đông và khu Nam vẫn tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn trong nguồn cung toàn thành.

Bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel và biệt thự biển có thể tăng so với năm 2020, tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bước sang năm 2021, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới, thị trường bất động sản cần nhiều lực đẩy để tăng tốc trở lại. Trên nền tảng các tiền đề hiện hữu trong những năm qua, nhiều chuyên gia cho rằng cần có những giải pháp để kích hoạt lực đẩy thị trường bất động sản trong năm 2021, đặc biệt là chính sách pháp lý. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Bên cạnh đó các dự án hạ tầng giao thông cần sớm hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng cần đẩy mạnh phát huy vai trò của mình bằng cách đa dạng hóa kênh tiếp cận vốn từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại…nhằm nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng. Quan trọng hơn hết, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.