Phân khúc chung cư đang dần hình thành mặt bằng giá mới

Nhận định về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết: “Giá nhà vẫn neo ở mức cao, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung trong trước mắt vẫn chưa giải quyết được tận gốc”.

Nhiều khu vực tại Hà Nội ghi nhận tăng giá chung cư

Khảo sát thị trường cho thấy, khu vực quận Nam Từ Liêm, dọc đại lộ Thăng Long một số phân khu mới nhất hiện đang trong quá trình xây dựng, mức giá căn hộ ở đây từ 60 - 80 triệu đồng/m2.

Ở quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích khoảng 70m2 cũng ghi nhận mức tăng từ 3,7-3,9 tỷ đồng/căn lên mức 4,2-4,3 tỷ đồng/căn.

Hay tại khu vực phía Đông Hà Nội (quân Long Biên) một căn hộ chung cư 60 m2 đã qua sử dụng cũng tăng từ 1,8 tỷ đồng lên 2,2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khu vực này chuẩn bị đón một loạt dự án ra hàng vào cuối năm, mức giá sẽ ổn định không còn đẩy lên.

Giá chung cư Hà Nội hiện mức trung bình dao động 50-100 triệu đồng/m2. Các dự án có vị trí trung tâm đắc địa, giá bán và giao dịch lên tới 100-150 triệu đồng/m2. Giá căn hộ Hà Nội tăng quá cao, đồng nghĩa nhu cầu đầu tư căn hộ sẽ sụt giảm mạnh trong thời gian tới. Dòng tiền đầu tư sẽ có xu hướng dịch chuyển.

Theo thống kê mới nhất của Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, Nguồn cung thị trường Hà Nội năm 2024 dự kiến đạt 22.000 căn, cao hơn thời kỳ 2020-2023 và bằng khoảng 69% năm 2019 - thời kỳ trước Covid. Trong đó, phân khúc cao cấp (khoảng giá từ 50 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì) sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số.

Đặc biệt, năm 2025, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang (từ 80 - 230 triệu đồng/m2) tại khu Tây và khu Bắc. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) dự báo chỉ chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung toàn thị trường Hà Nội.

Thời điểm thị trường “đảo chiều” đang đến gần?

Sau giai đoạn đầy biến động của thị trường, nhiều chuyên gia đang có cái nhìn lạc quan và tích cực về sự phát triển và xu hướng chuyển mình của ngành, đặc biệt trong giai đoạn nửa cuối 2024.

Xu hướng lãi suất tiết kiệm ngân hàng giảm sâu và trên diện rộng gần đây là một trong những yếu tố tác động lên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, tăng trưởng vay tín dụng - một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc hỗ trợ nhà đầu tư vay thuận tiện hơn đã góp phần giúp thị trường bất động sản tăng trưởng.

Cùng với đó, Luật đất đai sửa đổi, Luật nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến trước đó cũng tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho thị trường.

Do đó, nhìn vào ngắn hạn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định thị trường trong 6 tháng cuối năm, đặc biệt là thị trường chung cư: "Nửa cuối năm 2024 có thể nói nhiều người sẽ kỳ vọng vào nguồn cung mới. Bởi vì như chúng ta thấy Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm dẫn đến câu chuyện từ nay tới cuối năm thị trường có thể có thêm nguồn cung. Thực tế việc thay đổi theo hướng rất nhiều nguồn cung mới chưa thể xảy ra ngay. Bởi vì luật có độ trễ và chúng ta phải chờ đợi các văn bản hướng dẫn luật".

Bà Hằng cũng nhìn nhận, thị trường bất động sản cần có thêm các giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn, nhất là các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của số đông, xây dựng cơ sở hạ tầng kết nối vùng ven với trung tâm đô thị, từ đó thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển lành mạnh và bền vững.

Cũng theo bà Hằng, điều kiện đủ để thị trường nhà ở phục hồi đòi hỏi các doanh nghiệp phải nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, tái cơ cấu đầu tư, điều chỉnh giá bán phù hợp. Về dài hạn, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành sớm sẽ là bước ngoặt lớn khi tháo gỡ được các “nút thắt” liên quan tới pháp lý đất đai, qua đó giúp nguồn cung nhà ở tăng nhanh.

Ở góc độ tài chính cá nhân, ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển tiếp nên khi pháp lý dự án được khơi thông, nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ khởi sắc từ quý IV/2024. Theo đó, nhà đầu tư cần chú ý đến phân khúc chung cư trung cấp/bình dân, nhà phố để ở bởi được dự báo có giá bán và thanh khoản đi lên trong thời gian tới.