'Suốt 15 năm làm nghề, không ngờ chung cư ngoại thành lên 60-70 triệu/m2'

Nguồn cung căn hộ mới sụt giảm nghiêm trọng

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Đây là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023.

Trong năm 2023, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Về thực trạng sức khỏe các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì “thiếu vốn” là nguyên nhân chính yếu khiến các doanh nghiệp lâm vào tình trạng “kiệt quệ”.

Phó chủ tịch VARS cho hay, khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Theo thống kê của VARS, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 gần 180.000 sản phẩm, nhưng sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm.

Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. Năm 2023, nguồn cung có sự cải thiện nhẹ lên 55.000 sản phẩm nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Cũng theo Phó chủ tịch VARS, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thu nhập của người dân có xu hướng giảm do kinh tế khó khăn thì giá nhà lại liên tục leo thang.

"Trong suốt 15 năm làm nghề, điều tôi không ngờ là giá chung cư ngoại thành đã lên 60-70 triệu đồng/m2", ông Khánh nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn dẫn đến hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm.

Nguyên nhân dẫn đến khan hiếm nguồn cung, theo ông Điệp, là do các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài.

Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, để làm một dự án bất động sản các thủ tục chuẩn chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của bất động sản.

Dân khát nhà giá rẻ, căn hộ tái định cư bỏ hoang

Đặc biệt, trong bối cảnh người dân đang khát nhà ở giá rẻ nhưng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn, ông Điệp nhấn mạnh. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.

Ngoài ra, một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này, theo ông Điệp, không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Đưa ra giải pháp về nhà ở, ông Điệp cho rằng cần tạo nguồn lực cho bất động sản thương mại phát triển. Nhà thương mại là xu thế chung của thời đại, đòi hỏi thông minh, nhiều tiện ích. Hiện nay, giá nhà ở thương mại ở Việt Nam so với thế giới thấp hơn rất nhiều. Tuy nhiên, mức giá này cao hơn so với thu nhập của người dân. Để phân khúc này phát triển, nên vận hành theo cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, nhà nước và các bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

“Còn đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực. Có thể áp dụng nhiều cơ chế khác nhau như đặt hàng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội”, ông Điệp đề xuất.

Trong khi đó, ông Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, các địa phương cần điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trong đó cụ thể về số lượng, chỉ tiêu nhà ở xã hội 2024-2025 và công khai danh mục dự án đầu tư nhà ở xã hội độc lập để nhà đầu tư đăng ký.

Bên cạnh đó, rà soát quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội và làm việc với chủ đầu tư để giải quyết các dự án nhà thương mại tồn đọng, nếu có thể cho điều chỉnh cơ cấu căn hộ… và chuyển đổi sang nhà ở xã hội.

Đặc biệt, ông Chiến cho rằng, cần sớm hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu cuối cùng là giải bài toán mất cân đối cung cầu để sớm bình ổn thị trường và tiếp tục phát triển loại hình nhà ở này.