Phân khúc "ruột" của thị trường bất động sản sẽ ra sao trong cuối năm?

Mặt bằng giá bán đất nền TP HCM và vùng phụ cận ghi nhận tăng bình quân từ 7% -11% so với thời điểm cuối năm trước.

Trong nội dung chia sẻ với phóng viên Người Đồng Hành, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển, Công ty DKRA Group cho biết, trong tháng 7, phân khúc đất nền TP HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung mở bán mới chỉ đạt khoảng 857 nền đến từ 6 dự án, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (chiếm 63%).

Tuy nguồn cung tăng gấp rưỡi so với tháng trước nhưng lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ khiêm tốn, đạt chưa đến một nửa giỏ hàng mở bán trong tháng (48%).

Quan sát trên thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán thứ cấp thống kê được có mức tăng bình quân từ 7 -11% so với thời điểm cuối năm 2021. Thanh khoản tiếp tục sụt giảm trước những những khó khăn chung của thị trường ở thời điểm hiện tại.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tăng giá. Thứ nhất, sau khi lệnh giãn cách được dỡ bỏ, các hoạt động sản xuất kinh doanh dần quay trở lại kéo theo sự hồi phục của nhu cầu đầu tư BĐS.

Thứ hai, những thông tin tích cực về việc nâng cấp lên quận, thành phố của các huyện vùng ven TP HCM và tỉnh giáp ranh như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè (TP HCM) hay Tân Uyên, Bến Cát (Bình Dương)…

Thứ ba, gói kích thích kinh tế 350. 000 tỷ đồng trong đó 114.000 tỷ đồng tập trung cho phát triển hạ tầng giao thông, nâng cao khả năng kết nối vùng.

Cuối cùng, chi phí đầu vào phát triển dự án tăng, góp phần nới rộng khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp. Người mua với nhu cầu ở thực có xu hướng lựa chọn các sản phẩm giao dịch thứ cấp ở mức giá phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu bản thân.

Về việc cắt lỗ trên thị trường đất nền, theo DKRA, tuy thị trường hiện tại đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng đây cũng có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư với tầm nhìn trong trung - dài hạn. Họ có thể sàng lọc lựa chọn cho mình những bất động sản tốt với mức chiết khấu hấp dẫn, kỳ vọng vào động thái giải ngân cho vay bất động sản trở lại cũng như những tín hiệu tích cực của thị trường vào đầu năm sau.

Giá chào bán thứ cấp trên thị trường vẫn có sự điều chỉnh giảm cục bộ ở những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao để mua BĐS. Người bán có xu hướng hạ một phần lợi nhuận kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi dòng tiền, giảm áp lực lãi vay trước động thái tăng lãi suất ở các ngân hàng. Những giao dịch này chủ yếu quan sát được ở các dự án gặp vấn đề về pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai dự án, tiến độ hoàn thiện hạ tầng chậm trễ.

Người mua/nhà đầu tư cũng cần nghiên cứu kỹ lưỡng tiêu chí như định hướng quy hoạch địa phương; Tình trạng pháp lý dự án; Năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời, hạn chế việc sử dụng đòn bẩy hoặc có một kế hoạch vay/trả lãi phù hợp nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư.

Giá bán căn hộ được ghi nhận không có nhiều biến động trong tháng 7

Đối với thị trường BĐS phân khúc căn hộ tại TP HCM và vùng giáp ranh trong tháng 7 ghi nhận nguồn cung mới đạt khoảng 2.159 căn đến từ 13 dự án mở bán, giảm 25% so với tháng trước. Mặc dù vậy, lượng tiêu thụ chỉ đạt ở mức xấp xỉ 54% tổng giỏ hàng mở bán trong tháng, đây cũng là mức thấp nhất ghi nhận được kể từ khi lệnh giãn cách xã hội được gỡ bỏ vào cuối năm trước.

Căn hộ hạng A (từ 60 triệu đồng/m2, gồm VAT) chiếm đến 63% nguồn cung mới trong tháng. Nguồn cung tập trung hầu hết tại khu Đông TP HCM – khu vực được thành phố đẩy mạnh đầu tư phát triển về hạ tầng giao thông kết nối vùng trong những năm gần đây. Căn hộ hạng C, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục vắng bóng nguồn cung trên thị trường. Như vậy, có sự bất cân đối về cơ cấu nguồn cung mới giữa các phân khúc và khu vực ngày càng rõ nét.

Giá bán căn hộ được ghi nhận không có nhiều biến động trong tháng 7. ở thời điểm hiện tại thì đối với thị trường sơ cấp, tôi cho rằng việc giảm giá ở thị trường này rất khó. Bởi áp lưc chi phí đầu vào (nguyên vật liệu, nhân công, chi phí đất, lãi vay,…) hiện nay rất cao, rất khó để doanh nghiệp giảm giá ở thời điểm hiện tại bởi liên quan đến giá vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Giá bán sơ cấp trong tháng 8 và quý III có thể sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ ở những dự án được chủ đầu tư áp dụng chính sách bán hàng, hỗ trợ kéo giãn tiến độ thanh toán hỗ trợ người mua.

Đối với thị trường thứ cấp, trước tình thế “khó chồng khó” như hiện nay, thị trường vẫn có thể chứng kiến những sự điều chỉnh nhất định (nhất là về giá bán) là điều hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt ở những dự án thiếu tính cam kết về độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công, phát triển bởi những chủ đầu tư thiếu uy tín trên thị trường…

Theo ông Thắng, việc quyết định đầu tư phân khúc BĐS căn hộ còn phụ thuộc vào mục đích của nhà đầu tư (đầu tư căn hộ cho thuê, mua đi bán lại…). Cụ thể đối với đầu tư cho thuê, những dự án sở hữu vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, tỷ suất sinh lợi cho thuê cao với tỷ lệ lấp đầy ổn định vẫn tiếp tục là điểm sáng.

Với lợi thế dòng tiền thanh toán giãn cách theo tiến độ từ 1 đến 3 năm, phân khúc căn hộ vẫn được những nhà đầu tư mua đi bán lại cân nhắc lựa chọn, kỳ vọng vào sự hồi phục của thị trường vào đầu năm sau khi tín dụng BĐS được nới lỏng giải ngân.