Sẽ có một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng?

Mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp tiếp tục tăng

Theo số liệu thống kê từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý III/2022, có hơn 4.600 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới được chào bán, giảm 35% so với cùng kỳ năm 2021 và 21,4% so với quý II-2022.

Trong đó, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung (chiếm 48%); miền Nam chiếm 28% và miền Bắc chiếm 24%. Nguồn cung (bao gồm hàng tồn) có số lượng khá lớn. Những địa phương phát triển bất động sản du lịch mạnh là: Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Phú Yên, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang...

Về giá bán, VARS cho biết, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) tiếp tục tăng, trung bình 5-7% so với quý II/2022 và tăng 12-15% so với cùng kỳ năm 2021. Mức giá bán sơ cấp ở miền Bắc thấp nhất là 18 triệu đồng/m2, cao nhất là 26 triệu đồng/m2. Mức giá bán sơ cấp thấp nhất tại miền Trung là 18 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 80 triệu đồng/m2; miền Nam thấp nhất 25 triệu đồng/m2, cao nhất khoảng 95 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trong quý III/2022 đạt 48%. Trong đó, những địa phương có lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng đáng chú ý là: Thanh Hóa, Bình Định, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Kiên Giang. Các giao dịch tập trung vào những nơi được đầu tư trở thành đô thị du lịch gồm: Hạ Long, Vân Đồn, Sầm Sơn, Vân Phong, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang...

Còn nhiều thách thức

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương đánh giá, hiện nay có ba yếu tố chính đang cản trở quá trình khôi phục của nguồn cầu du lịch là lạm phát, chi phí chuyến bay gia tăng và sự chậm khôi phục của hai thị trường khách Trung Quốc và khách Nga.

Chuyên gia phân tích: “Chúng tôi kỳ vọng nguồn cầu sẽ hoàn toàn khôi phục vào năm 2024. Tuy nhiên bên cạnh vấn đề nguồn cầu, ngành du lịch Việt Nam còn phải phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung. Chúng tôi ước tính trong ba năm tới, nguồn cung tại các điểm đến du lịch trọng điểm sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình 20% mỗi năm. Với tốc độ này, nếu nguồn cầu không tăng theo kịp thì có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến công suất phòng của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước”.

Theo chuyên gia Savills đánh giá, thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam hiện có rất nhiều dự án cùng cạnh tranh trong một phân khúc với mô hình và sản phẩm tương tự nhau. Nhiều chủ đầu tư vẫn chưa thực sự chú trọng đến chất lượng, mà chỉ tập trung theo đuổi số lượng và cách tiếp cận “sao chép – cắt dán”, khiến cho các dự án bị thiếu điểm nhấn.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng còn nhẹ. Nguyên nhân do ảnh hưởng từ thị trường quốc tế. Quan sát, bất động sản 5 sao ở Phú Quốc, Hồ Tràm… vẫn còn ít khách quốc tế.

“Chừng nào quốc tế chưa bình thường thì bất động sản nghỉ dưỡng trong nước còn khó khăn. Niềm tin nhà đầu tư hiện chưa trở lại, họ đang chùng tay, đang quan sát, chờ đợi”, TS. Hiển đánh giá.

Kỳ vọng vào một chu kỳ tăng trưởng mới

Theo ông Mauro Gasparotti, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam nhiều tiềm năng. Chỉ tính riêng trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng lượt khách quốc tế cao nhất đạt 16,9% trong giai đoạn 2009-2019. Cùng với đó nguồn cung phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn từ trung cao cấp cũng tăng lên nhanh chóng từ 14,000 phòng (2009) lên 94,000 phòng hiện nay. Tuy nhiên, ông Mauro Gasparotti cho rằng sản phẩm lưu trú, du lịch vẫn còn đơn điệu, thiếu các sản phẩm mang nét văn hóa, truyền thống địa phương.

Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương dẫn chứng hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán. Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh.

Điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chủ đạo. Số lượng sản phẩm lớn gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định thận trọng.

“Cá nhân tôi đã có 14 năm kinh nghiệm tư vấn cho các dự án bất động sản tại Việt Nam, chứng kiến nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường. Tôi tin rằng nếu có sự chung tay của cơ quan ban ngành, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn chuyên môn để đưa ra những dự án chất lượng, nắm bắt tốt các xu hướng trên thị trường, chúng ta có thể xây dựng hình ảnh điểm đến trên bản đồ du lịch quốc tế và giúp ngành du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển một cách bền vững”, vị chuyên gia Savills nói.

Đánh giá về triển vọng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, TS. Đinh Thế Hiển nêu một số xung lực. Trước mắt tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng khu vực biển phía Nam. Với kinh tế ổn định, đặc biệt hạ tầng giao thông hướng biển đầu tư mạnh, thị trường theo đó có thể phục hồi cục bộ.

Cụ thể, ở khu vực phía Nam một số dự án hạ tầng sẽ được xuống tiền xây dựng trong 2023-2024 như đường Bến Lức, Long An nối Long Thành, Đồng Nai tạo kết nối miền Tây thông qua Long Thành đi qua hướng biển. Đường Vành đai 3, đường Vành đai 4… đều kết nối hướng tới biển.

“Nguyên tắc hạ tầng khởi công thì vùng đó có xung lực phát triển bất động sản”, TS. Đinh Thế Hiển cho biết.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, khoảng 80-90% thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở khu vực ven biển, hải đảo. Do đó các tỉnh, thành ven biển có lợi thế lớn để phát triển loại hình này. Đặc biệt, định hướng phát triển du lịch của Nhà nước hướng đến mục tiêu đón ít nhất 35 triệu lượt khách quốc tế năm 2025 và ít nhất 50 triệu lượt khách quốc tế đến năm 2030. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp, nhà đầu tư mong đợi một chu kỳ tăng trưởng mới.

“Chúng tôi rất kỳ vọng bất động sản và ngành du lịch Việt Nam sẽ trở thành ngành kinh tế mũi nhọn. Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển một cách lành mạnh, bền vững. Điều này sẽ có lợi cho cả chủ đầu tư, khách hàng”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, để trở lại thời đỉnh cao, bất động sản nghỉ dưỡng đòi hỏi tháo gỡ nhiều điểm nghẽn còn tồn tại, trong đó định vị pháp lý là một trong những “điểm huyệt” lớn nhất.

Theo đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh cơ quan quản lý cần có kế hoạch, giải pháp giải quyết căn cơ, điều tiết quan hệ cung - cầu bất động sản. Theo đó, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp.

Nếu sớm giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng thì có thể giải tỏa cho khoảng 239 dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc, với tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, chưa kể hàng nghìn dự án có đất đai bỏ trống, dở dang, lãng phí.