Sở hữu chung cư có thời hạn: Lời giải cho bài toán “đất chật, người đông”

Giới hạn thời gian sử dụng chung cư là xu hướng tất yếu của xã hội

Trong bối cảnh thiếu nguồn cung chung cư và giá bán căn hộ liên tục tăng thì tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các phân khúc nhà ở lại tiếp diễn. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao. Trong khi đó lại thiếu nguồn cung loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị là nhà ở xã hội và nhà thương mại giá thấp.

Ghi nhận từ nhiều số liệu cho thấy, trong 2 năm trở lại đây, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%), trong khi đó nhà ở cao cấp chiếm đến 74%. Dù xuất hiện tình trạng thừa cung, nhưng nhà ở cao cấp vẫn chiếm đa số trên thị trường do nhà đầu tư thứ cấp ở phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng rất cao, khoảng 60%.

Thực trạng này cũng dẫn tới tình trạng gia tăng khoảng cách và chênh lệch về điều kiện ở, sinh sống của các tầng lớp dân cư. Số lượng nhà ở có diện tích rộng tăng nhanh nhưng số hộ gia đình có diện tích nhà ở chật chội vẫn còn lớn. Tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng... vẫn tồn tại nhiều hộ gia đình sống trong những căn nhà chật chội, nhà tạm bợ trên hoặc ven kênh rạch.

Chưa kể, hàng ngàn căn hộ chung cư, hàng trăm căn biệt thự rải rác trong các dự án khu đô thị mới dù đã được hoàn thiện từ lâu, đã có chủ, nhưng không có người ở. Chủ nhân của các căn hộ mua nhà để tích trữ tài sản và đầu tư kiếm lợi, chứ không có nhu cầu ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian qua trong quá trình thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1994, công tác thu hồi, di dời, phá dỡ nhà chung cư gặp rất nhiều khó khăn. Thực tế này cho thấy cần có quy định phù hợp, tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan Nhà nước thực hiện thu hồi, phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ hết thời hạn sử dụng. Vì vậy, Bộ đánh giá việc nghiên cứu bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là cần thiết.

Bộ Xây dựng khẳng định, trường hợp áp dụng phương án cấp sổ hồng có thời hạn thì sau khi hết thời hạn sử dụng, các cơ quan chức năng sẽ kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư. Nếu bảo đảm về chịu lực, an toàn cho sử dụng sẽ gia hạn thời gian sử dụng căn hộ, không có chuyện đuổi người dân ra khỏi nhà. Việc cấp sổ hồng có thời hạn cho các chung cư theo tuổi thọ thiết kế công trình cũng chỉ áp dụng từ khi Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực, không hồi tố đối với những chung cư đã thực hiện theo quy định trước đó.

Với loại hình chung cư, cư dân được hưởng lợi từ việc những căn hộ không quá xa, thậm chí nằm ngay giữa trung tâm thành phố với sự phong phú của các dịch vụ, tiện ích công cộng, vui chơi giải trí và trung tâm mua sắm… tích hợp ngay trong dự án, góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần của người dân và gia tăng sức hấp dẫn cho các đô thị.

Về mặt pháp lý, hiện người dân mua chung cư được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài, đáp ứng tâm lý "ăn chắc mặc bền" của phần lớn người Việt Nam. Tuy nhiên, nghịch lý đang tồn tại là, trong khi người mua nhà chung cư được cấp quyền sở hữu lâu dài thì tuổi thọ của mọi công trình, trong đó có nhà chung cư đều có hạn.

Sau nhiều năm hình thành và phát triển thị trường căn hộ, nhiều chung cư cũ giữa lòng các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng, một số tòa nhà thậm chí đã quá hạn sử dụng. Trong khi đó, công tác thực hiện cải tạo, di dời nhà tập thể, chung cư cũ thời gian qua vẫn “giận chân tại chỗ”, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng dân cư.

Chuyên gia nói gì về vấn đề này?

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, phương án của Bộ Xây dựng có tầm nhìn dài hạn nhưng bị vướng ở tâm lý sở hữu vốn ăn sâu trong tiềm thức của người dân Việt Nam qua nhiều thế hệ. Do đó, dù chính sách có đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý thì cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ.

goài ra, với trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm, chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài. Có như vậy mới không gây nên những xáo trộn tâm lý của người dân mong muốn sở hữu chung cư cũng như tránh ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này trên thị trường bất động sản.

Ngoài ra, chính sách và pháp luật cần phải quy định đồng bộ, hợp lý cũng như cần quy hoạch cụ thể khu vực nào làm nhà sở hữu lâu dài, chỗ nào cho làm nhà ở có thời hạn. Nhất là khu trung tâm chỉ nên cho sở hữu căn hộ có thời hạn để sau này dễ dàng thực hiện công tác chỉnh trang, cải tạo.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực tế hiện nay nhiều nhà chung cư cũ đang xuống cấp như khu vực Thành Công, Nguyễn Công Trứ song việc cải tạo rất khó khăn do người dân không chấp nhận mức đền bù chủ đầu tư đưa ra.

Nhiều vụ lùm xùm xung quanh các khu chung cư cũ như người dân thì đua nhau làm chuồng cọp còn chủ đầu tư lách luật xin nâng tầng để kinh doanh. Người dân đã quen với cách tư duy nhà chung cư sở hữu vô thời hạn, để đời đời cho con cháu, hay khi đập đi xây lại họ sẽ được đền bù rất cao.

Công trình đã hết niên hạn sử dụng chỉ nên phá đi xây lại chứ không thể sửa chữa được. Đúng là tâm lý người dân có thể hoang mang, nhưng tôi cho rằng, nếu để họ sử dụng vĩnh viễn căn hộ, chúng ta sẽ lại rơi vào tình trạng những khu nhà tập thể xưa cũ xập xệ mà thôi.

Để tránh sốc cho người dân, chúng ta cần phải tuyên truyền và xây dựng văn hóa chung cư. Hạn sử dụng mỗi chung cư chỉ nên 50 - 70 năm tùy theo chất lượng xây dựng của từng công trình. Ngay cả chung cư mini cũng cần phải đưa vào khuôn khổ, sử dụng có thời hạn.

Theo GS. Võ, sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản cho sự phát triển đô thị cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên cần biết rằng, giá trị của các chung cư hiện nay không chỉ có công trình căn hộ chung cư mà còn bao gồm cả giá trị của khu đất. Và, cũng cần nhớ rằng, đất xây dựng chung cư là đất ở ổn định lâu dài giống như đất xây dựng nhà phố.

Vì vậy, đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là một đề xuất hay, nhưng có thể gây bất công cho những người sở hữu chung cư so với người sở hữu nhà phố nếu không có các chính sách hợp lý đi kèm.

Để áp dụng được đề xuất mới này của Bộ Xây dựng, Nhà nước phải mua lại quyền sử dụng đất chung cư của nhà đầu tư; hoặc không cho phép nhà đầu tư tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá thành các căn hộ mà chỉ được bán cho một nhà đầu tư khác khai thác quyền sử dụng đất đó trong tương lai (khi chung cư hết hạn sử dụng). Làm được điều này, giá bán căn hộ chung cư sẽ giảm xuống đáng kể vì giá của căn hộ chỉ gồm phần “xác nhà” và giá trị hưởng lợi từ vị thế của chung cư ở khu vực trong vòng 50 - 70 năm.

Riêng đối với các chung cư đã bán ra thị trường thì trách nhiệm xây lại chung cư khi hết hạn sử dụng trong vài chục năm nữa sẽ thuộc về ai: Nhà nước, chủ đầu tư hay các chủ sở hữu vẫn sẽ là một câu hỏi chưa có lời đáp. Có lẽ trách nhiệm sẽ thuộc về tập thể những người sở hữu chung cư là hợp lý nhất.

Trong trường hợp tái định cư tại chỗ, các hộ dân sẽ được bồi thường bằng căn hộ có diện tích bằng 1,3 lần nhà cũ bị phá dỡ. Tái định cư ở nơi khác thì diện tích căn hộ được bố trí bằng 1,5 lần nơi ở cũ. Phần diện tích chênh lệch giữa nơi ở cũ và mới sẽ được trả bằng tiền theo giá thị trường", GS. Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Người dân tái định cư được miễn lệ phí trước bạ khi cấp giấy chủ quyền nhà đất. Với các chung cư cũ đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ, nếu chưa tìm được chủ đầu tư thì UBND tỉnh thành phải khẩn cấp di dời người dân và bồi thường, sau đó tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Chính vì vậy, để giải quyết được bài toán trên là cả một quá trình đầy gian nan.

Tuổi thọ công trình có thời hạn, việc cấp sổ hồng căn hộ chung cư có thời hạn cũng là đúng đắn. Khi hết niên hạn sử dụng công trình thì cần phá đi xây dựng lại. Thực tế hiện nay nhiều tập thể cũ muốn đập đi xây dựng cũng gặp rất nhiều khó khăn khi phải đàm phán với từng hộ dân để giải phóng mặt bằng.

Đất đai có thể sở hữu lâu dài, nhưng với các công trình sở hữu chung như tòa nhà chung cư thì phải có thời hạn sử dụng. Cần có cái nhìn xa hơn đến tương lai, nghĩ đến thế hệ sau của chúng ta sẽ phải tiếp tục sinh sống trong những công trình xuống cấp, thậm chí là khu ổ chuột nếu không ai chịu di dời, khi di dời rồi không ai xây dựng lại, ngân sách không có…