Thách thức nào cho các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp?

Bất động sản khu công nghiệp xuất hiện những thách thức

Báo cáo mới đây của VNDirect cho biết, cả thị trường miền Nam và miền Bắc đều chứng kiến Q1/23 không có nguồn cung mới nào được giới thiệu và đưa vào hoạt động. Tổng diện tích đất tại miền Nam và miền Bắc được duy trì ổn định lần lượt đạt 41.950ha/16.915ha, trong đó 66,6%/70,5% là diện tích cho thuê.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022 đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động. Theo VNDirect đánh giá, thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-2027 cũng khá hạn chế, khoảng 1.388ha. Một số dự án đáng chú ý trong tương lai chủ yếu đến từ các nhà phát triển KCN lớn như KCN Cây Trường (BCM sở hữu) và KCN Nam Tân Uyên mở rộng (NTC sở hữu).

Với thị trường miền Bắc, mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, VNDirect cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất KCN được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Từ việc nguồn cung hạn chế tại 2 trung tâm KCN đã thúc đẩy tình hình hoạt động tại tất cả các khu vực qua giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy. Giá cho thuê bình quân miền Nam và miền Bắc trong Q1/23 lần lượt tăng 21,8%/10,6% svck, trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục được cải thiện và đạt lần lượt 87% và 80%.

Về triển vọng 2023-2024, đơn vị này cho rằng, những thách thức ngày càng lộ diện… Gia tăng cạnh tranh về thu hút FDI từ các quốc gia trong khu vực dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong Q1/23 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Nguồn cung mới hạn chế do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý, theo đó VNDirect tin rằng thị trường BĐS KCN sẽ trả qua khoảng thời gian khó khăn trong việc triển khai dự án mới, dẫn tới khan hiếm nguồn cung cho tới cuối năm 2023.

Ghi nhận kết quả kinh doanh của các công ty khu công nghiệp 6 tháng đầu năm, VNDirect nhận thấy hầu hết các công ty KCN niêm yết đều sở hữu hợp đồng ghi nhớ (MOU) cho thuê đất tương đối lớn, tuy nhiên không phải toàn bộ đều đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho khách hàng trong nửa đầu năm 2023.

Cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất?

VNDirect nhận thầy nhiều thách thức hơn đối với các nhà phát triển bất động sản KCN trong 2 năm tới do quy trình phê duyệt dự án chậm và nguồn vốn hạn chế. Tuy nhiên, điều này có thể sẽ tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có sẵn quỹ đất cho thuê như KBC, BCM, SZC, IDC...

VNDirect kỳ vọng KBC có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý để có thể đưa vào kinh doanh KCN Tràng Duệ 3 (687 ha) trong phần còn lại của năm 2023, đặc biệt là sau khi Hải Phòng phê duyệt dự án này trong quý hoạch tổng thể.

Còn SZC sở hữu nhiều lợi thế để nắm bắt nhu cầu KCN ngày càng tăng ở miền Nam nhờ có quỹ đất lớn (hơn 560ha), chiếm ưu thế tại Bà Rịa-Vũng Tàu (BRVT) và giá thuê KCN Châu Đức rẻ hơn đáng kể so với giá thuê trung bình ở BRVT KCN Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để tăng giá thuê trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu chính thức khởi công vào ngày 18/6/2023.

VNDirect kỳ vọng SZC sẽ bàn giao phần còn lại của shophouse giai đoạn 1 dự án Sonadezi Hữu Phước trong năm 2023 và bắt đầu bàn giao giai đoạn 2 vào năm 2024. Trên cơ sở đó, tỷ trọng đóng góp của mảng bất động sản dân cư lên tổng doanh thu sẽ ngày càng lớn, đạt khoảng 22,5%/30,3% tổng doanh thu giai đoạn 2023/2024.

BCM có vị thế một trong những nhà phát triển KCN hàng đầu cả nước với 6 KCN đang hoạt động trải rộng trên 4.000 ha, BCM là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất lớn nhất (khoảng 944 ha).

VNDirect kỳ vọng doanh thu từ BĐS nhà ở sẽ tăng vọt trong năm 2023 nhờ ghi nhận lợi nhuận một lần khoảng 5.000 tỷ đồng từ chuyển nhượng đất củadự án Thành phố mới Bình Dương từ CapitaLand. Doanh thu từ mảng KCN sẽ tăng trưởng ổn 44% so cùng kỳ trong năm 2023 nhờ sự đóng góp của KCN Cây Trường và KCN Bàu Bàng mở rộng. Từ đó, VNDirect kỳ vọng lãi ròng 2023 sẽ tăng 71,4% so cùng kỳ và duy trì ở mức cao trong năm 2024, chỉ giảm nhẹ 0,2% so cùng kỳ.

Với IDC, một trong những doanh nghiệp phát triển KCN hàng đầu cả nước với 10 KCN đang hoạt động trải rộng trên 3.400ha, doanh nghiệp KCN niêm yết lớn thứ ba về quỹ đất cho thuê còn lại (khoảng 751ha).

Lợi nhuận giảm trong giai đoạn 2023-2024 nhưng sẽ phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025. VNDirect dự phóng lãi ròng trong giai đoạn 2023-2024 của IDC sẽ giảm 11,1%/17,9% so cùng kỳ xuống 1.571 tỷ đồng/1.290 tỷ đồng do không ghi nhận doanh thu hồi tố dự kiến khi thay đổi phương pháp kế toán từ hàng năm sang một lần. Với năm 2025, VNDirect ước tính LN ròng của IDC sẽ tăng mạnh 37,9% so cùng kỳ lên 1.867 tỷ đồng nhờ đóng góp từ KCN Tân Phước 1.