Thị trường bất động sản cuối năm: Kỳ vọng nhiều “nút thắt” được tháo gỡ, sự phục hồi sẽ rõ nét hơn?

Nhiều “nút thắt” sẽ được tháo gỡ?

Thị trường BĐS 6 tháng đầu năm đã có những dấu hiệu phục hồi rõ nét. Việc Quốc hội đồng ý để các luật mới được thông qua như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm (từ 1/8) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế, pháp lý cho doanh nghiệp và mang lại niềm tin đối với các nhà đầu tư, góp phần giúp thị trường sớm phục hồi.

Lượt tìm kiếm bất động sản (BĐS) trong 6 tháng đầu năm 2024 đã có những biến động mạnh về mức độ quan tâm. Dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều nội dung đổi mới quan trọng trong quản lý, lành mạnh hóa thị trường, phát triển các phân khúc nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia thị trường bất động sản. Nhiều chính sách trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có thể thực hiện được ngay mà không cần phải đợi văn bản hướng dẫn chi tiết, như: chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

“Chúng tôi kỳ vọng Luật đất đai và một số Luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8 sẽ tháo gỡ được các vướng mắc về pháp lý cho các dự án bất động sản, nhất là những dự án chung cư. Nếu như các dự án nhà ở tháo gỡ được những điểm nghẽn thì sẽ làm cho nguồn cung, tức là đầu ra của các doanh nghiệp xây dựng được mở rộng. Như vậy sẽ kích thích được các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu xây dựng, sản xuất phát triển trong các tháng còn lại của năm”, bà Phí Thị Hương Nga, Vụ trưởng Vụ Thống kê công nghiệp và xây dựng, Tổng cục Thống kê cho biết.

Vấn đề đặt ra là các bộ, ngành, địa phương cần khẩn trương hành động để các chính sách của Đảng và Nhà nước sớm đi vào cuộc sống, để thị trường bất động sản sớm phục hồi, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế những tháng cuối năm. Thực tế cũng đặt ra yêu cầu với các doanh nghiệp bất động sản là cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của người dân.

Theo các chuyên gia, việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của 3 Luật này 5 tháng so với quy định sẽ góp phần tích cực tới thị trường BĐS giúp nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội...

Một trong những chuyển động tích cực nhất có thể thấy khi các Luật nói trên có hiệu lực thực thi và thẩm thấu vào thị trường, đó là tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý nhà nước. Các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng; nhà đầu tư có niềm tin trở lại; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới thay đổi, đáp ứng các quy định mới… ​

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, các Luật mới chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS. Bởi lẽ các Luật được soạn thảo trong bối cảnh thị trường đang gặp khó khăn, vướng mắc và mục tiêu hướng đến nhằm giải quyết triệt để các vấn đề này. Trên thực tế, nỗ lực tháo gỡ được thể hiện trong các đạo Luật vừa được thông qua, tuy chưa đạt tới kỳ vọng, nhưng chắc chắn sẽ phát huy hiệu lực tích cực.​

Thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực trong nửa đầu năm 2024 sau khi đón nhận các thông tin tích cực từ chính sách. Theo số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam nửa đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số hiện tượng nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, kết quả giao dịch tốt trên 70%...

Thị trường sẽ khởi sắc từ cuối năm

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong những tháng cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) sẽ có tiến triển rõ nét. Theo đó, trên nền tảng tăng trưởng kinh tế vượt kịch bản đề ra, tín dụng thoát cảnh "đìu hiu", mặt bằng lãi suất vay vẫn thấp, giải ngân đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy,...

VARS đánh giá, việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực từ ngày 1- 8 tới đây, sớm hơn 5 tháng so với quyết định trước đó, chắc chắn sẽ có tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường BĐS

Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ. Các doanh nghiệp phát triển dự án bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước. Các chủ đầu tư sẽ tự tin hơn với việc ra hàng. Nhà đầu tư được tiếp thêm niềm tin, thúc đẩy dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng chảy vào BĐS. Môi giới, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới tích cực nâng cao năng lực, tuyển quân, bồi dưỡng kiến thức, đáp ứng các quy định mới,…

VARS cho rằng, trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới "ngấm", thị trường BĐS sẽ tiếp tục phục hồi chậm rãi, bền vững, với kết quả tốt dần lên.

Đến cuối năm, quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ có tiến triển rõ nét. Kết quả phục hồi sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực nhưng với mức độ phân hóa đồng đều hơn.

VARS dự báo, cùng với đà phục của thị trường, các chủ thể tham gia thị trường sẽ bắt đầu "tăng tốc" gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Các Bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là "bộ lọc" loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Theo đó, VARS cho rằng, những quy định mới sẽ siết chặt hoạt động môi giới BĐS, loại bỏ những môi giới "tay ngang", không thực sự có mong muốn gắn bó lâu dài với nghề.

Đặc biệt, quy định về quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại, bỏ khung giá đất,... sẽ dần dần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, quỹ đất... khỏi thị trường địa ốc.

Bởi thực tế thời gian qua, không ít doanh nghiệp thành công trong lĩnh vực sản xuất "lấn sân" sang đầu tư BĐS với kỳ vọng siêu lợi nhuận rồi nhận "trái đắng" do mọi thứ không như kỳ vọng. Tới thời điểm hiện tại, hàng loạt doanh nghiệp vẫn đang rơi vào cảnh "làm cũng chết mà không làm cũng chết" do bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp không lường trước được chi phí.