Thị trường bất động sản cuối năm: Nhiều tín hiệu lạc quan nhưng cũng nên thận trọng?

Nhiều tín hiệu tích cực

Xét về các chỉ số vĩ mô của Việt Nam trong quý III/2022, mọi số liệu đều cho thấy kinh tế Việt Nam đang trong xu hướng phục hồi và tăng trưởng tích cực, đặc biệt so với thời kỳ cách ly diện rộng vào quý III/2021. Chỉ số GDP đạt 8,83% vẫn nằm trong kế hoạch kiểm soát lạm phát tốt, giải ngân FDI tốt, tỷ giá đồng USD so với đồng Việt Nam ở mức 3% vẫn duy trì ở mức ổn định. Bên cạnh đó, hoạt động của doanh nghiệp bất động sản có sự cải thiện khi trong 9 tháng đầu năm, có 7.124 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và 1.769 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, cao hơn con số 998 doanh nghiệp so với cùng kỳ năm 2021. Vốn giải ngân đầu tư công dù chậm hơn so với kế hoạch nhưng vẫn đang được đẩy nhanh tiến độ.

Đáng chú ý, động thái mới đây của Ngân hàng Nhà nước khi chính thức thông tin điều chỉnh hạn mức (room) tăng trưởng tín dụng đã nhận được sự quan tâm đặc biệt từ phía các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng trên thị trường bất động sản.

Đây được xem là động thái “bẻ khóa” tiền tệ tích cực cho thị trường. Theo khảo sát gần đây của một đơn vị nghiên cứu cho thấy, 34% nhà đầu tư cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022 và 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.

Về nguồn cung, trong báo cáo mới đây, CTCP Chứng khoán VNDirect đã đưa dự báo về triển vọng thị trường căn hộ thời gian tới, theo đó, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM sẽ đạt khoảng 22.000 căn (tăng 52% so với cùng kỳ) và khoảng 30.000 căn (tăng khoảng 40% so với cùng kỳ) vào năm 2022 - 2023 từ mức nền thấp năm 2020 - 2021.

VNDirect dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ giảm 20 - 30% so với cùng kỳ xuống còn 5.000 - 6.000 căn trong nửa cuối năm 2022 (so với 16.500 căn mở bán trong 6 tháng đầu năm), tuy nhiên lượng tiêu thụ đi ngang ở mức 7.300 căn, do có 4.000 căn chưa tiêu thụ hết trong nửa đầu năm nay.

Còn tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới được kỳ vọng sẽ tăng lần lượt 50% và 20% so với cùng kỳ lên 25.600 căn và 30.000 căn vào năm 2022 và 2023, đóng góp chủ yếu từ các dự án lớn ở phía Tây và Đông Hà Nội như Imperia River View, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park,…

Tỷ lệ hấp thụ có khả năng cải thiện đáng kể đạt 100 - 105% trong năm 2022 - 2023 do cầu bị dồn nén, cao hơn mức 75 - 90% trong giai đoạn 2018 - 2019, tương đương với 27.000 - 30.000 căn hộ được tiêu thụ mỗi năm.

Bên cạnh đó, ngày 16/9/2022, Thủ tướng đã ký Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 153/2020/NĐ-CP về phát hành trái phiếu riêng lẻ nhằm thúc đẩy thị trường trái phiếu phát triển an toàn, lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Đặc biệt, nhiều bất cập trong quy định pháp luật về bất động sản đang dần được tháo gỡ thông qua một loạt tín hiệu tích cực từ các luật “xương sống” như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang được sửa đổi. Nếu thuận lợi thì trong tháng 10 này sẽ được thông qua và tới giữa năm 2024 có hiệu lực sẽ giúp thị trường bất động sản trở lại với sự sôi động vốn có.

Theo giới phân tích, thị trường bất động sản hiện như một “chiếc lò xo bị nén chặt”. Khi các khó khăn về tín dụng, chính sách được khơi thông, thị trường sẽ có sự bứt phá mạnh mẽ. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, các vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản sẽ khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều. Do đó, rất cần sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc giải quyết các khúc mắc của thị trường hiện nay để các nhà đầu tư có thêm niềm tin và lạc quan vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Vẫn nên cẩn trọng trước những diễn biến khó lường của thị trường

Trên thực tế, việc Ngân hàng Nhà nước nâng trần tăng trưởng tín dụng cho một số ngân hàng thương mại, song dòng vốn tín dụng này sẽ ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ.

Đồng thời, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng vào bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua và tính thanh khoản của các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong giai đoạn 2022 - 2023 sẽ chịu sự tác động nhất định.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam, khi thị trường trở nên minh bạch hơn, bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc.

Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn có những nền tảng tốt để tăng trưởng và phát triển. Song, năm 2023 được dự báo là một năm chúng ta nên cẩn trọng với tình hình kinh tế toàn cầu. Gần như thị trường quốc tế đang thận trong hơn với các vấn đề về chiến tranh, dịch bệnh, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tăng…

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hiện cả hai kênh dẫn vốn quan trọng vào thị trường bất động sản là tín dụng ngân hàng và trái phiếu đều khá khó khăn. Bên cạnh đó, nhiều người mua nhà cũng gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay.

“Sức ép cho các chủ đầu tư là rất lớn trong giai đoạn sắp tới. Giao dịch bất động sản cũng đang gặp nhiều rào cản khi việc tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư trở nên khó khăn hơn. Thị trường đang có hiện tượng ngộp từ những người mua sử dụng vốn vay”, ông Quốc Anh nhận định.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cũng đưa ranhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn, thị trường bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Các nhà đầu tư cá nhân ở tâm thế cẩn trọng hơn với các quyết định xuống tiền đầu tư. Giá được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhưng thanh khoản sẽ ở mức thấp, nhiều dòng sản phẩm rất khó bán ra.

Trong lúc thị trường trở về trạng thái an toàn, cân bằng giữa cung và cầu, thì những doanh nghiệp, hay nhà đầu tư cá nhân đang lướt sóng, dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ gặp nhiều khó khăn. Thậm chí nhiều trường hợp phải “cắt lỗ” trước áp lực lãi suất vay vốn.

Điển hình như ở phân khúc căn hộ, áp lực thanh khoản và lãi suất đang khiến không ít nhà đầu tư có tài chính mỏng, dùng vốn vay, phải chấp nhận “thoát hàng” dưới giá vốn. Dù mức “cắt lỗ” chỉ dao động từ vài chục triệu đồng đến trên dưới 150 triệu đồng, đây vẫn là tín hiệu cần đặc biệt lưu tâm của thị trường. Sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố… đã đẩy giá lên quá cao sẽ giảm mạnh thanh khoản.

Vì vậy, việc một số nhà đầu tư bán hàng giảm 20-30% so với thị trường nhằm giảm áp lực tài chính, hoặc tái danh mục đầu tư là hoàn toàn có thể xảy ra trong thời gian tới.