Thị trường bất động sản cuối năm 2022 vẫn sẽ gặp khó, phân khúc nào sẽ được ‘ưa chuộng’?

Điểm nghẽn pháp lý

Theo ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn VNGroup cho biết, hiện đang có từ 10-16 bộ luật liên quan đến bất động sản nhưng các việc thực thi thủ tục pháp lý về kinh doanh bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng vẫn còn nhiều bất cập. Trong khi đó, mỗi địa phương đều có đặc thù khác nhau.

Liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch VNGroup cho biết, các bộ luật quy định về vấn đề này đã được điều chỉnh nhiều lần nhưng vẫn chưa rõ ràng. Thực tế, việc đầu tư vào loại hình này luôn khó khăn do phải thực hiện ở các vùng biển, núi, vùng sâu, vùng xa. Ông cho rằng, phải tháo gỡ cơ chế để có thể khai thác tối đa lợi thế của bất động sản nghỉ dưỡng, vì đây là lĩnh vực có tính thị trường và tiềm năng rất lớn, phù hợp với sự phát triển của đất nước có bờ biển dài, mang lại nhiều lợi ích như thu hút đầu tư nước ngoài, tạo ra công ăn việc làm, đóng góp cho ngân sách, phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, lĩnh vực này thường đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm.

Theo PGS TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, hệ thống luật pháp quy định về thị trường bất động sản bao giờ cũng thay đổi chậm hơn những biến động thực tế. Đặc biệt là thị trường bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, Condotel thường biến đổi nhanh, dễ dẫn đến xung đột cao.

Đồng quan điểm, luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho hay, triển khai dự bán bất động sản thường liên quan đến 16-17 văn bản pháp luật và mỗi ngành lại ban hành các văn bản khác nhau. Và khi luật chưa chi tiết, cụ thể sẽ có sự chồng chéo. Qua nghiên cứu Luật Đất đai và văn bản liên quan, đã thấy có 5-6 văn bản pháp luật có sự chồng chéo, mẫu thuẫn. Ví dụ với Luật Đấu thầu, việc lựa nhà thầu chủ yếu qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng đang có mâu thuẫn với Luật Đất đai ở chỗ quy định loại đất.

“Đối với Luật Đất đai, với dự án có sử dụng đất khi tổ chức đấu thầu rồi thì có cần đấu giá hay không, thì đây là vấn đề vẫn đề chưa thống nhất giữa 2 luật”, ông Cường dẫn chứng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành kiến nghị, với mỗi dự án bất động sản thì vấn đề quy hoạch rất quan trọng. Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch chung và trong quy hoạch chung sẽ có quy hoạch riêng về đất đai. Tuy nhiên, nhiều địa phương do không quy hoạch kỹ và thiếu tư vấn dẫn tới triển khai một số dự án không phù hợp. Do vậy, cần phải quan tâm chú trọng nhiều hơn đến vấn đề này.

“Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai làm nền tảng để chỉnh sửa các luật khác, nếu không sẽ mãi gây ra tình trạng xung đột”, PGS TS. Trần Đình Thiên đề xuất.

Nguồn cung bất động sản vẫn khó cải thiện vào cuối năm 2022

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ở giai đoạn cuối năm xu hướng nguồn cung không cải thiện sẽ rất rõ nét. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Cùng với xu hướng nguồn cung khan hiếm thì mức giá sẽ liên tục biến động tăng ở hầu hết các phân khúc.

Nói rõ hơn về việc phân bổ nguồn cung bất động sản giai đoạn tới, TS. Sử Ngọc Khương nhận định, dù ít thì nguồn cung bất động sản tại TP.HCM vẫn tập trung chủ yếu về khu vực phía Đông - nơi vốn dồi dào sản phẩm nhà ở từ trước đến nay. Cụ thể, nguồn cung sẽ tập trung tại khu vực Quận 9 cũ và mở rộng nguồn cung ra các khu vực giáp ranh phía Đông như Đồng Nai, Bình Dương.

Theo vị chuyên gia, các điểm nghẽn pháp lý có mối quan hệ mật thiết với nguồn cung bất động sản. Khi điểm nghẽn này được tháo bỏ, thị trường mới có cơ hội ghi nhận nhiều nguồn cung mới. Ngược lại, nếu điểm nghẽn pháp lý vẫn tiếp tục duy trì, nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế.

“Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm. Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân”, ông Khương nhấn mạnh.

Phân khúc nào sẽ được ‘chuộng’ vào cuối năm?

Về xu hướng mua của thị trường bất động sản cuối năm 2022, các chuyên gia bất động sản cho rằng phân khúc được ưa chuộng sẽ là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Thị trường đang trong giai đoạn thanh lọc, nên phương án đầu tư an toàn sẽ lên ngôi, nghĩa là các nhà đầu tư sẽ để ý đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản tốt và có thể sử dụng ngay để ở hoặc khai thác kinh doanh.

Các chuyên gia bất động sản nhận định phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ. Còn đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn là giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng thị trường bất động sản cuối năm 2022, thanh khoản giảm toàn thị trường, đặc biệt giảm mạnh ở khu vực bất động sản chưa thể tạo ra dòng tiền khai thác, kinh doanh và các bất động sản giá trị lớn. Chuyên gia nhấn mạnh, việc giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý I/2022 nhưng đến bây giờ mới thực sự bắt đầu.

"Bất động sản tại nhiều khu vực sẽ có khả năng giảm giá. Đó là các khu vực từng sốt đất, thu hút nhiều nhà đầu tư nhưng đến nay việc đầu tư hạ tầng và khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra", ông Hiển nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.