Thị trường bất động sản đã qua thời kỳ biến động, bắt đầu xuất hiện tín hiệu “đảo chiều”?

Thị trường đã bước qua “vùng đáy”

Sau một thời gian thị trường bất động sản "đứng hình" vì chịu ảnh hưởng chung bởi nền kinh tế, nhiều phân khúc nhà ở trong trạng thái giao dịch ì ạch, làm cho toàn bộ thị trường bị chững lại. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện nay với nhiều nỗ lực gỡ pháp lý cùng với những chiến lược phát triển kinh doanh mới, thị trường bất động sản đã nhận được nhiều tín hiệu tích cực.

Vấn đề quan trọng nhất của lĩnh vực bất động sản là pháp lý đã dần được tháo gỡ; thể chế được quan tâm hoàn thiện (nhiều luật liên quan được thông qua và có hiệu lực; nhiều nghị định, chính sách... được ban hành).

Đồng thời, giai đoạn khó khăn nhất về tài chính của doanh nghiệp bất động sản đã qua đi, các đơn vị có cơ hội tiếp cận vốn vay dưới nhiều hình thức. Đây sẽ là những yếu tố chính tác động đến sự phục hồi của doanh nghiệp.

Bên cạnh việc các doanh nghiệp bất động sản tái cơ cấu lại hoạt động; kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá, nợ đáo hạn... doanh nghiệp nên chủ động trong công tác tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ (nhất là các gói hỗ trợ tài khóa, thuế - phí, tín dụng, cơ cấu lại nợ; các nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ..).

Đồng thời, đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn. Bênh cạnh đó, doanh nghiệp nên chủ động trong việc số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp; nâng cao chất lượng sản phẩm, nhân sự trong việc giao dịch bất động sản theo quy định của các luật về bất động sản", TS Cấn Văn Lực chia sẻ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá: "Trước khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở chưa có hiệu lực chính thức, nhà đầu tư, khách hàng vẫn mang tâm lý chờ đợi.

Từ khi các luật về bất động sản có hiệu lực, đã có tác động đến thị trường, bởi những quy định chặt chẽ giúp củng cố tâm lý người mua nhà, minh bạch hóa thị trường… Chỉ trong thời gian ngắn luật áp dụng, thị trường đã đón nhận tích cực bởi người mua, khi lượng khách hàng tìm kiếm các phân khúc nhà ở đã nhiều hơn, đội ngũ kinh doanh, môi giới hoạt động chuyên nghiệp hơn trước".

Cũng theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường bất động sản đã vượt qua thời điểm khó khăn nhất, tuy nhiên vẫn đang trên đà "gia tốc". Dù thị trường bất động sản không thể quay trở lại ngay, nhưng những tín hiệu từ đầu năm 2024 đến nay cho thấy thị trường có thanh khoản từ những dự án mới, dự án thứ cấp. Thời kỳ khó khăn của lĩnh vực bất động sản cũng đã đi qua.

Nhận diện thời điểm “đảo chiều”

So sánh với khởi điểm chu kỳ tăng trưởng thị trường BĐS năm 2013, ông Quốc Anh nhận xét, thị trường giai đoạn hiện nay có nhiều điểm tương đồng.

Cụ thể, các dấu hiệu trên thị trường đã xuất hiện, đó là: Thứ nhất, tín dụng BĐS cuối năm 2012 tăng lên 12% so với giữa năm 2012, thị trường thể hiện đã phản hồi sau 6 tháng có sự can thiệp chính sách tiền tệ. Tương tự, tín dụng BĐS chỉ 2 tháng đầu năm nay đã tăng 1,86% so với cuối năm 2023, khả năng tiếp tục tăng trong những tháng tới; Thứ hai, lãi suất giảm mạnh vào đầu năm 2012 và thị trường phản hồi đảo chiều 1,5 năm sau đó. Lãi suất cho vay hiện nay đã giảm mạnh so với cách đây 1 năm; Thứ ba, đó là chính sách, khi Luật Đất đai 2013 được thông qua giai đoạn khởi đầu tăng trưởng, rất tương đồng với lúc này khi Luật Đất đai 2024 cũng vừa được thông qua, chuẩn bị có hiệu lực thi hành.

“Ba yếu tố này của thời điểm hiện tại rất tương đồng với giai đoạn khởi đầu tăng trưởng BĐS trước kia, do vậy tôi duy trì quan điểm thị trường “đảo chiều” từ quý II đến quý IV, nếu kết thúc sớm hơn thì quý III sẽ bước vào giai đoạn “thăm dò”, và quý IV/2024 sẽ là “củng cố”. Khi đó các điểm nghẽn trên thị trường dần được giải quyết và sẽ bước vào giai đoạn “khởi sắc” từ quý II đến IV/2025, “ổn định” từ năm 2026”, ông Quốc Anh nói.

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản đã được đón nhận nhiều tín hiệu tích cực từ các trợ lực như tăng trưởng kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, thể chế - pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, cung – cầu và giá.

Hiện tại, dữ liệu cho thấy thị trường đã xuất hiện dấu hiệu đảo chiều, mức độ quan tâm đến bất động sản có xu hướng tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 dự kiến tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22%.

Tham gia khảo sát của Batdongsan.com, 72% môi giới nhận định biến động trong thị trường bất động sản hiện tại đang có nhiều tín hiệu tích cực hơn.

Theo tổng hợp của Batdongsan.com, nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 90 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 130 triệu đồng/m2. Trả lời khảo sát của Batdongsan.com.vn, phần lớn môi giới nhận định tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới từ mức trung bình (30% - 60%) đến mức rất tốt (hơn 80%).

Trong khi đó, thị trường nhà riêng và đất nền cũng đã ghi nhận khởi sắc. Theo dữ liệu thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, hai loại hình nhà riêng và đất nền nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.