Thị trường bất động sản Hà Nội khởi sắc từ quý IV/2020

Nguồn cung căn hộ đến từ phía Đông

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định, nhà ở là phân khúc chịu ảnh hưởng bởi Covid-19 nhiều nhất trong toàn ngành bất động sản trong năm 2020 vừa qua.

Việc đóng cửa biên giới đã khiến thị trường này mất đi lượng lớn khách hàng nước ngoài do không thể vào Việt Nam. Đồng thời, giãn cách xã hội, hạn chế tụ tập cũng gây khó khăn cho các chủ đầu tư, làm cho nguồn cung ra thị trường giảm xuống mức thấp nhất trong khoảng từ năm 2015 đến nay. Riêng tại thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ đã giảm tới 52%.

Tuy nhiên, đến quý IV/2020, thị trường đã khởi sắc trở lại. Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, lần đầu tiên số lượng căn hộ chào bán thành công (18.500 căn) cao hơn số lượng chào bán mới ra thị trường (18.000 căn). Đồng thời, ngoài khu vực trung tâm Hà Nội các tỉnh lân cận, vùng ven đô đã thu hút nhiều chủ đầu tư hơn, qua đó tăng nguồn cung tại đây.

Theo thống kê khu vực, nguồn cung mới ở khu Đông trở nên vượt trội khi chiếm 44% lượng mở bán mới trong năm 2020, với phần lớn các căn hộ từ khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Ecopark. Trong quý IV/2020, giá bán căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp ở mức 1.412 USD/m2, tăng 3% so với năm 2019.

Theo ông Kiệt: “Điều này cho thấy mặc dù thị trường bị ảnh hưởng rất nhiều nhưng vẫn duy trì được mức hấp thụ tương đối tốt, nhu cầu với bất động sản nhà ở, cụ thể là căn hộ vẫn cao”.

Về khía cạnh giá, ông Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, năm 2020 tiếp tục ghi nhận một mặt bằng giá mới. Đối với hai phân khúc chủ đạo là tầm trung và bình dân, giá vẫn duy trì được nhịp độ tăng do nguồn cung giảm nhưng cầu vẫn cao.

Riêng phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sụt giảm 7% so với năm 2019, lý do một phần vì các chủ đầu tư “ôm hàng” chưa muốn chào bán ra thị trường, một phần vì đang có sự dịch chuyển sản phẩm từ phân khúc tầm trung lên cao cấp.

Thị trường cho thuê cũng là mảng chịu nhiều ảnh hưởng từ Covid-19. Đơn cử như tại Hà Nội, những khu vực trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hồ Tây - trước đây được coi là trọng điểm, thường được đầu tư làm nhà phố cho thuê, thì nay, tỷ suất sinh lời đã giảm rất nhiều so với khu vực khác và so với thời kỳ 2018 - 2019.

Ông Kiệt lý giải: “Việc hạn chế nguồn cung và tỷ suất sinh lời giảm ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý các nhà đầu tư. Xu hướng tìm kiếm các kênh đầu tư khác sẽ gây ảnh hưởng lớn đối với nhu cầu bất động sản, không chỉ tại Hà Nội mà trên cả nước. Cụ thể, chứng khoán và vàng là 2 kênh mà rất nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn”.

Vị đại diện CBRE cho biết thêm, xét về nhà ở, nhà đất, nguồn cung đã giảm tới 80%. Việc này đẩy mức giá chung ở thị trường thứ cấp của các dự án trước đây tăng lên, dẫn tới tỷ suất sinh lời tốt hơn.

Dự báo cho năm 2021, ông Huỳnh Tuấn Kiệt tin tưởng về một năm tích cực, tươi sáng hơn cho phân khúc bất động sản nhà ở. Nguồn cung sẽ tăng trở lại, khoảng 40% nhưng vẫn chưa để đạt đến mức đỉnh điểm như 2018 - 2019. Phân khúc tầm trung tiếp tục chi phối thị trường, tuy nhiên lượng nhà ở cao cấp sẽ ngày càng tăng.

Văn phòng, bán lẻ, bất động sản công nghiệp cũng có điểm sáng

Dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, song năm 2020, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn ghi nhận nguồn cung 126.000m2 diện tích sàn cho thuê, cao nhất từ năm 2014 tới nay. Trong quý IV/2020, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào dự án hạng B mới là Century Tower ở Times City, một trong hai dự án mới được ra mắt năm 2020, cùng với dự án Capital Palace trong quý III. Đến nay, tổng diện tích sàn văn phòng tại Hà Nội ở cả hai hạng A và B đã vượt mức 1,5 triệu mét vuông.

Ngược lại, tổng diện tích hấp thụ của thị trường trong cả năm 2020 lại giảm 9.000m2, dù đã có sự cải thiện trong quý IV. Do xu hướng thu hẹp diện tích cùng lượng nguồn cung mới lớn trong năm 2020, tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B đều tăng mạnh trong quý IV.

Về giá thuê trung bình, thị trường cũng ghi nhận sự thay đổi trái chiều ở cả hai phân khúc. Nếu như giá văn phòng hạng B trong năm 2020 giảm 3,7% so với năm 2019 (xuống mức 13,8 USD/m2/tháng), giá thuê văn phòng hạng A lại tăng lên 2,2% (lên thành 26,8 USD/m2/tháng).

Đối với bán lẻ, đây là lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch Covid-19. Tổng doanh thu và tiêu dùng dịch vụ của Việt Nam trong năm 2020 chỉ tăng 2,6%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 11,8% của năm 2019.

Tại Hà Nội, trong năm 2020, mặt bằng bán lẻ có tỷ lệ trống tăng ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống đạt mức cao nhất kể từ năm 2011. Hầu hết khách thuê phải chịu nhiều thiệt hại đến mức đóng cửa, chủ yếu là các cửa hàng thời trang, phụ kiện và ăn uống đặt tại tầng cao trong khu vực trung tâm.

Trong quý IV/2020, Hà Nội có hai dự án bán lẻ đã được khai trương ở Hà Nội là International Center và Vincom Mega Mall Ocean Park, đóng góp thêm 41.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê tại Hà Nội. Tính đến hết năm 2020, nguồn cung bán lẻ của Hà Nội đạt 1.050.000m2, tăng 4% so với năm 2019. Tốc độ tăng này thấp hơn so với 2 năm trước do có một số dự án không đi vào hoạt động như kế hoạch.

Giá chào thuê trung bình ở khu vực trung tâm tăng 9,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 107.7 USD/m2/tháng do một số mặt bằng bán lẻ tại vị trí đắc địa được chào thuê ở mặt bằng giá cao hơn, sau khi được nâng cấp lại. Mặt khác, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 24,5 USD/m2/tháng. Đáng chú ý, báo cáo từ CBRE cho hay, trong bối cảnh dịch Covid-19, thị trường khu công nghiệp là mảng duy nhất chứng kiến tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Trong quý IV/2020, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại 5 tỉnh thành chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại 4 tỉnh thành chính tại miền Nam cũng đạt mức cao, 87%. 

Theo CBRE, giá thuê tại một số khu công nghiệp ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở miền Bắc và TP.HCM, Đồng Nai, Long An ở miền Nam đã tăng 20 - 30% so với cùng kỳ 2019.

Chuyên gia CBRE cũng ghi nhận nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận tăng lên đáng kể. Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch Covid-19 bùng nổ đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối.

Tại các vị trí đắc địa bị hạn chế nguồn cung đất công nghiệp, kho cao tầng sẽ bắt đầu xuất hiện nhằm tạo không gian lưu trữ lớn hơn, đáp ứng nhu cầu của các công ty thương mại điện tử, đặc biệt là để làm địa điểm giao hàng chặng cuối. Đối với kho và xưởng xây sẵn, hoạt động này vẫn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn trong giai đoạn 2019 - 2020.