Thị trường bất động sản “tăng tốc” khi nguồn cung cải thiện, nhà đầu tư đang “trực chờ” xuống tiền?

Nguồn cung “tăng tốc”

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services, trong quý II cả nước dự kiến có thêm 14.000 sản phẩm nhà đất mở bán lần đầu, tăng gần gấp đôi so với quý đầu năm. Nhờ đó, tổng cung sơ cấp (sản phẩm mới và hàng tồn kho) tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm, tăng 4% so với quý trước.

Xét theo khu vực, các tỉnh phía Nam lấy lại ưu thế khi có thêm hơn 8.000 sản phẩm mở bán mới trong quý này, chiếm 54% giỏ hàng cả nước. Mức này tăng gấp 3 hồi đầu năm (quý I chỉ có 1.700 sản phẩm). Cộng với hàng tồn kho từ các quý trước, lượng chào bán khu vực này đạt hơn 23.000 sản phẩm. Rổ hàng mở bán mới chủ yếu là căn hộ, đất nền, tập trung ở TPHCM, Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Với thị trường miền Bắc, Dat Xanh Services dự báo đà tăng nguồn cung chậm lại, với khoảng 4.000 sản phẩm mở bán mới (chiếm 29% giỏ hàng). Mức này giảm gần 20% so với quý trước. Lũy kế nguồn cung sơ cấp phía Bắc quý II khoảng 19.000 sản phẩm, chiếm 37% tổng cung. Riêng khu vực miền Trung vẫn khiêm tốn với 2.000 sản phẩm, tương đương 14% giỏ hàng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services dự báo 3 kịch bản tăng trưởng đối với thị trường quý II/2025. Trong đó, kịch bản lý tưởng là nguồn cung mới tăng 25 - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung mới tăng 20 - 25%, lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Với kịch bản thách thức, Dat Xanh Services cho biết, nguồn cung mới tăng 15 - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều biến số.

Dự báo về thị trường căn hộ TP HCM 3 quý tới, Knight Frank cho biết TPHCM dự kiến đón thêm khoảng 5.900 căn hộ mới gia nhập. Từ nay đến năm 2028, nguồn cung căn hộ sẽ đạt hơn 63.000 căn. Trong đó, TP. Thủ Đức dẫn dắt nguồn cung với 40% thị phần, còn khu Nam và Tây chiếm 17% mỗi khu vực. Đến năm 2028, giá bình quân căn hộ TPHCM có thể đạt 4.300 USD mỗi m2 (tương đương 110 triệu đồng).

Xét về thanh khoản, các quý tới, thanh khoản căn hộ TPHCM sẽ hồi phục tốt hơn, nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Dù vậy khó có đột phá do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.

Nhà đầu tư trực chờ xuống tiền

Theo các dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, một chu kỳ mới đang được mở ra với thị trường bất động sản khi dữ liệu cho thấy có sự chuyển biến tích cực của thị trường.

Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường, với nhiều phân khúc, loại hình đang tăng trưởng 2 chữ số. Cụ thể, so với cùng kỳ năm 2023, mức độ quan tâm đất nền, đất thổ cư trong đã tăng 49%, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24% và biệt thự tăng 22%. Các tín hiệu đảo chiều ngày càng rõ nét, đặc biệt là từ quý III đến cuối năm 2024. Do đó, 2025 sẽ là năm mà thị trường bất động sản tiếp tục có sự tăng trưởng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường bất động sản năm 2025 sẽ có nhiều tín hiệu khởi sắc. Theo ông, tâm lý và hành vi của nhà đầu tư đang có sự chuyển biến rõ rệt.

Nếu trước đây, phần lớn nhà đầu tư chỉ thăm dò và tìm hiểu, thì hiện tại, nhiều người đã sẵn sàng xuống tiền. Giai đoạn này, nhu cầu chủ yếu tập trung vào phân khúc mua để ở, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch. Chính vì vậy, không khó hiểu khi chung cư trở thành phân khúc làm mưa làm gió thị trường suốt năm 2024 và vẫn duy trì sức hút ở thời điểm hiện tại.

Dự báo về xu hướng sắp tới, ông Quốc Anh cho rằng từ quý IV/2024 đến đầu quý II/2025, thị trường sẽ phục hồi rõ nét hơn. Thay vì chỉ tập trung vào chung cư, nhà đầu tư sẽ hướng sự quan tâm đến phân khúc nhà riêng và nhà phố.

“Đặc biệt, từ quý II đến cuối năm 2025, khi niềm tin vào thị trường được củng cố, các yếu tố như giá bán hay pháp lý không còn là rào cản chính. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là yếu tố quyết định xuống tiền. Đất nền và biệt thự dự án – hai phân khúc có khả năng sinh lời cao sẽ trở thành điểm nóng đầu tư.

Giai đoạn từ quý I đến quý IV/2026, thị trường dự báo sẽ bước vào quỹ đạo ổn định, với cả giá bán lẫn thanh khoản đều tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Quốc Anh thông tin.

Theo ông Lưu Quang Tiến, năm 2024 thị trường bất động sản đã đi được khoảng một nửa hành trình để bước vào giai đoạn hồi phục. Bước sang quý I/2025, thị trường tiếp tục đà tăng trưởng nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn chưa nhanh như kỳ vọng.

“Dự báo thị trường bất động sản quý II vẫn tiếp tục tăng tốc nhẹ, với sự chuyển dịch trọng tâm chính, như chuyển dịch nhu cầu, chuyển dịch dòng tiền, chuyển dịch kỳ vọng”, ông Tiến nói.

Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng phân hóa. Khách hàng có nhu cầu mua ở thực tập trung đầu tư chủ yếu vào phân khúc bất động sản vừa túi tiền, pháp lý chuẩn. Sau đợt “sốt nóng” tại thị trường bất động sản Hà Nội và một số tỉnh thành phía Bắc, nay dòng tiền đầu tư bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển dần từ Bắc vào Nam.