Thị trường BĐS nhà ở năm 2023 đối mặt với nhiều thách thức

Chính sách tiền tệ thắt chặt dẫn đến áp lực thanh khoản ngắn hạn

Theo VnDirect phân tích, giai đoạn 2020-21 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu BĐS, trong bối cảnh các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn. Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp BĐS đến cuối Q3/22 ước đạt 507 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu của Việt Nam và khoảng 6% GDP.

Nhưng từ giữa năm 2022, để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

VnDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% svck còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm nay. Trong đó giá trị phát hành trái phiếu BĐS giảm mạnh 67,0% so với cùng kỳ.

Hơn thế nữa, kể từ tháng 9, một số lãnh đạo DN BĐS đã bị bắt giữ do những sai phạm trong phát hành và mua bán trái phiếu, làm dấy lên những lo ngại về chất lượng trái phiếu doanh nghiệp và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.

Hiện tại, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam. Trong khi đó, doanh số bán hàng trong Q3/22 giảm đáng kể 40% so với quý trước ở cả thị trường TP.HCM và Hà Nội. Trong bối cảnh thắt chặt các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu “chao đảo” và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển BĐS đang dần cạn kiệt.

Ngoài ra, khoảng 20,000 tỷ đồng trái phiếu BĐS sẽ đáo hạn trong quý 4/2022, 107,299 tỷ đồng (tăng 55.7% so với cùng kỳ)/112.061 tỷ đồng (tăng 4.4%) đáo hạn trong năm 2023 - 2024. Tất cả điều này khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp BĐS đang gặp nhiều thách thức.

Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà

Tính đến giữa tháng 11/2022, VNDirect nhận thấy lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. VNDirect cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.

Ngoài ra, rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-23. Người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (<2.000 USD/m2) tại TP.HCM và Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD), với tỷ lệ chi trả trên thu nhập hàng tháng ước tính đã đạt 80-100% vào năm 2022. Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại.

Triển vọng thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM năm 2023

Theo thống kê, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM trong Q3/22 giảm 40% so với quý trước còn 6.726 căn do nguồn cung mới sụt giảm 82% so với quý trước (2.850 căn). Tỷ lệ hấp thụ trong Q3/22 đạt 225%, được hỗ trợ bởi khoảng 4.000 căn hộ chưa bán hết của VHM trong nửa đầu 2022. Phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 86% tổng lượng bán trong Q3/22.

Mặc dù giá sơ cấp căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng trung bình 3,7% so với quý trước trong Q3/22, chúng tôi nhận thấy chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi giảm giá cho người mua nhà không vay vốn ngân hàng để kích cầu, trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và tín dụng hạn chế. Một số chủ đầu tư đã áp dụng giảm giá 20-30% cho người mua nhà thanh toán bằng tiền mặt 95%.

Nguồn cung mới của nhà liền thổ tại TP.HCM trong Q3/22 đi ngang so với quý trước ở mức 386 căn, nhưng lượng tiêu thụ sụt giảm 20,4% so với quý trước còn 189 căn. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 49%, mức thấp nhất trong 7 năm do nhu cầu nhà ở yếu.

Cuối Q3/22, giá sơ cấp nhà liền thổ tăng mạnh 70- 80% so với quý trước thúc đẩy bởi các dự án nhà ở có thương hiệu và nguồn cung hạn chế tại TPHCM. VnDirect cho rằng giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-24 do người mua nhà có thể sẽ thận trọng hơn đối với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các nhà phát triển BĐS lớn.

VNDirect dự báo nguồn cung mới căn hộ tại TPHCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn (giảm 10% so với cùng kỳ) và khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (giảm 20% so với cùng kỳ). Tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% (giảm 10 điểm % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Ngoài ra, đơn vị này kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Đối với thị trường nhà liền thổ, VNDirect nhận thấy nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP.HCM tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP.HCM như Thủ Đức, Quận 12 và Bình Chánh. Giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-24, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư BĐS lớn.

VNDirect cho rằng giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể, do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao. Một số dự án thấp tầng cao cấp trong 9T22 vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ cao như The Classia của KDH, do người mua ở phân khúc này có sức mua cao và sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.

Tuy nhiên, kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào BĐS đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay.

Bên cạnh đó, thị trường nhà ở xây sẵn tại các vùng lân cận TP.HCM giảm sức hút trong năm 2023 trước những sai phạm của cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS. Chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP.HCM trong Q3/22, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23,0% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong Q3/22 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS ở những khu vực này, dẫn đến số lượng nhà liền thổ tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước.

VNDirect cho rằng thị trường BĐS tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà ở.

Triển vọng thị trường BĐS nhà ở tại Hà Nội năm 2023

Đối với thị trường căn hộ Hà Nội trong Q3/22 sụt giảm cả về số lượng mở bán mới (giảm 22% so với quý trước xuống 3.640 căn) và lượng tiêu thụ (giảm 39% so với quý trước về 3.624 căn). Phân khúc cao cấp và trung cấp lần lượt đóng góp 65%/34% tổng số lượng tiệu thụ. Tỷ lệ hấp thụ trong Q3/22 giảm 23% so với quý trước xuống còn 99%.

Giá bán căn hộ sơ cấp ở phân khúc trung cấp lần đầu tiên ghi nhận giảm sau 3 năm (-3% so với quý trước) sau khi tăng 12,3% trong nửa đầu năm 2022. Trong khi các khu vực khác tăng nhẹ 1-2% so với quý trước trong Q3/22. Giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhẹ 1,3% so với quý trước lên 1.896 USD/m2 trong Q3/22.

Nguồn cung mới nhà liền thổ tại Hà Nội trong Q3/22 tăng 115% so với quý trước lên 489 căn, nhưng lượng tiêu thụ sụt giảm đáng kể 52% so với quý trước xuống còn 299 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt 61% (so với ~300% trong nửa đầu năm 2022) do nhu cầu mua nhà suy giảm.

VNDirect nhận thấy giá bán sơ cấp nhà liền thổ giảm 10-15% so với quý trước ở cả nhà phố và biệt thự trong Q3/22, sau khi tăng đáng kể lần lượt 10%/30% trong nửa đầu năm 2022. Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán, được hỗ trợ bởi hai dự án mới của VHM. Kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% (-13,5 điểm % svck) do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ vào năm 2023.

Dự báo giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% svck và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Về nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2023 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn. Nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023, chủ yếu từ các khu đô thị mới như Vinhomes Wonder Park, Vinhomes Cổ Loa và mở bán giai đoạn tiếp theo từ các dự án khu đô thị Hinode Royal Park, An Lạc Green.

VNDirect kỳ vọng những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao, và sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.