Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP HCM: Nguồn cung vẫn tiếp tục “giảm tốc” trong thời gian tới?

Nguồn cung sụt giảm ở cả Hà Nội và TP HCM

Tại Hà Nội, theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 do JLL Việt Nam công bố, trong quý III vừa qua, Hà Nội ghi nhận 3.505 căn hộ được mở bán chính thức (giảm 19,3% so với quý trước đó).

Trong đó, nguồn cung mới trong quý này vẫn chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu thuộc các khu đô thị phức hợp lớn. Phân khúc trung cấp chiếm 83,3% tổng nguồn cung mới, trong khi đó con số này ở phân khúc cao cấp chỉ chiếm 15,7%.

Nguồn cung ghi nhận sụt giảm còn nguồn cầu gần như không có nhiều sự thay đổi. Cụ thể, trong quý III/2022, lượng giao dịch căn hộ đạt 3.970 căn, tăng nhẹ 2,6% so với quý trước. Các dự án đến từ các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục cho thấy sức hấp thụ ròng tốt và tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong doanh số bán hàng trong quý này.

Có thể thấy, trong quý III vừa qua,  giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội tăng 3,93% so với quý trước. Trong tất cả các phân khúc, căn hộ bình dân có mức tăng giá cao nhất ở mức 8,39% so với quý trước do thiếu hụt nguồn cung sẵn có, trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 3,6% theo quý.

Dự báo về nguồn cung trong quý IV tới, JLL Việt Nam cho biết, nguồn cung sẽ tiếp tục giảm xuống thấp hơn so với quý này, với khoảng 2.500 căn. Nguyên nhân chủ yếu vẫn đến từ rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và các biến động của nền kinh tế.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc Nghiên Cứu và Tư Vấn JLL Việt Nam cũng nhận định, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng sẽ không được tháo gỡ một cách nhanh chóng, những khó khăn đối với thị trường nhà ở nói chung sẽ còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn.

Trong khi đó tại thị trường TP HCM, theo thống kê của Công ty Savills Việt Nam, mặc dù nguồn cung căn hộ tại đây dự kiến sẽ tăng lên 133.400 căn trong năm 2025 nhưng con số này cũng chỉ đáp ứng được khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch.

Chỉ tính riêng quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Trong số đó, TP. Thủ Đức và quận 1 lần lượt là hai nơi có nguồn cung lớn nhất.

Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Đáng chú ý, có tới 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B.

Về tỷ lệ hấp thụ, tại TP HCM lượng giao dịch giảm 89% theo quý, tương đương con số 990 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bất động sản tăng cao cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm.

Người mua nhà sẽ có xu hướng “ly tâm”

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, ở giai đoạn cuối năm xu hướng nguồn cung không cải thiện sẽ rất rõ nét. Số lượng dự án ra thị trường chỉ ở mức tương đương với giai đoạn đầu năm 2022. Cùng với xu hướng nguồn cung khan hiếm thì mức giá sẽ liên tục biến động tăng ở hầu hết các phân khúc.

Nói rõ hơn về việc phân bổ nguồn cung bất động sản giai đoạn tới, TS. Sử Ngọc Khương nhận định, dù ít thì nguồn cung bất động sản tại TP HCM vẫn tập trung chủ yếu về khu vực phía Đông - nơi vốn dồi dào sản phẩm nhà ở từ trước đến nay. Cụ thể, nguồn cung sẽ tập trung tại khu vực Quận 9 cũ và mở rộng nguồn cung ra các khu vực giáp ranh phía Đông như Đồng Nai, Bình Dương.

Mặc dù thanh khoản “èo uột” nhưng giá sơ cấp ngày càng tăng từ thị trường căn hộ và biệt thự, liền kề đã dẫn đến tâm lý do dự và khó khăn cho nhiều người muốn sở hữu hoặc đầu tư nhà ở.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Savills lại cho rằng, thị trường của TP.HCM khan hiếm nguồn cung sẽ mở ra cơ hội cho những tỉnh thành, vùng ven lân cận - nơi sở hữu nguồn cung dồi dào và giá cả hợp lý hơn.

TS. Sử Ngọc Khương đánh giá, nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.

"Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến những khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TP.HCM", TS. Khương phân tích.