Thiếu nguồn cung nhà ở đủ pháp lý, giá nhà liên tục tăng cao

Thiếu nguồn cung nhà ở đầy đủ pháp lý

Sau một chu kỳ dài phát triển sau khủng hoảng, bất động sản lại tiếp tục rơi vào khó khăn, giao dịch kém, giá tăng phi mã, cao hơn giá trị thực khiến nhiều nhà đầu tư lao đao khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Hiện tượng bán "cắt lỗ" nhưng vẫn cao hơn giá trị thực khiến thanh khoản thị trường đóng băng.

Để giải cứu thị trường, Nhà nước đã đẩy mạnh công tác quản lý bằng cách siết chặt tín dụng và hệ thống lại hàng rào pháp lý về đất đai và nhà ở. Sau một năm Chính phủ cùng các doanh nghiệp bất động sản nỗ lực không ngừng, đến nay, dòng chảy bất động sản dần có những dấu hiệu tích cực, các sản phẩm quay trở lại thị trường với hình ảnh mới hấp dẫn hơn, pháp lý chặt chẽ và có chính sách ưu đãi hơn, xoa dịu sự lo ngại của khách hàng.

Báo cáo thị trường của bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D) mới đây đã chỉ ra, đến hết tháng 9 năm nay, 33 tỉnh, thành trên cả nước có dự án bất động sản đang mở bán, cung cấp ra thị trường tổng cộng hơn 203.300 sản phẩm nhà ở, bao gồm cả nhà ở thấp tầng và cao tầng. Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đại diện BHS R&D cho biết, số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý bán hàng theo quy định của pháp luật chiếm 87%, tương đương gần 178.000 căn.

Trong đó các sản phẩm chung cư chiếm tới hơn 72%, tức khoảng 129.000 căn hộ, còn lại khoảng 49.000 sản phẩm là thấp tầng. Thực tế cho thấy, tỉ lệ sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý đang tăng dần trong thời gian qua, chứng minh sự hiệu quả trong công tác quản lý chặt chẽ thông qua điều chỉnh các chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở.

Nguồn cung sơ cấp nhà ở đủ pháp lý phân theo khu vực rải rác ở cả ba miền Bắc - Trung - Nam và phân bố không đồng đều, có 69% sản phẩm tập trung ở miền Nam, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 24% và 7% tổng nguồn cung sơ cấp đủ pháp lý cả nước. Hầu hết là các dự án đã "ra hàng" từ trước 2023, hiện tại tiếp tục duy trì bán hàng, rất ít dự án mở bán mới.

Giá nhà tăng cao vượt mức thu nhập người dân?

Trong báo cáo của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho biết, quý 3 vừa qua, trên cả thị trường mua bán và cho thuê, trong khi nhiều loại hình giảm tốc thì căn hộ chung cư là loại hình hiếm hoi vẫn duy trì những con số tăng trưởng dương.

Cụ thể, với thị trường mua bán, về mức độ quan tâm thì căn hộ chung cư tăng trưởng 1%, các phân khúc khác giảm 4-11%. Với thị trường cho thuê, các phân khúc trên sụt giảm mức độ quan tâm 13-28% thì chung cư tăng trưởng 6%.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của đơn vị trên, từ năm 2015 đến nay, tốc độ thu nhập của người dân đã không theo kịp chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM. Sau 8 năm, thu nhập của người dân thành thị chỉ tăng 39% (số liệu từ Tổng cục Thống kê) nhưng giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%.

Theo báo cáo của Viện Đất đai đô thị (ULI) đã chỉ ra, tại TP.HCM, giá nhà trung bình là hơn 7 tỷ đồng, trong khi thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức khoảng 220 triệu đồng/năm. Chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32,5 lần, cao thứ 2 trong khu vực Châu Á chỉ sau Thẩm Quyến (35 lần), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29,3 lần), Thượng Hải (24,1 lần) và Hong Kong (26,5 lần).

Lối ra nào cho nguồn cung bất động sản và bình ổn giá nhà?

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành của Savills Việt Nam cho rằng, "Hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các chủ đầu tư tham gia thị trường nhà ở. Điều này cũng đã gây ra tình trạng khan hiếm về nguồn cung và tín dụng, các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay cho các dự án bất động sản".

Vì thế, chuyên gia cho rằng, cần phải đẩy nhanh hơn nữa quá trình giải quyết gỡ vướng các dự án treo, dự án chậm tiến độ, nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án để giải tỏa áp lực lên nguồn cung nhà ở đầy đủ pháp lý. Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, tạo cửa thông thoáng cho doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở.

Còn về giá nhà ở, một trong những nguyên nhân khiến giá nhà leo thang là do tình trạng lệch pha cung - cầu đã làm giảm sức mua của người dân, góp phần gia tăng khó khăn cho thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, mặc dù sức cầu thị trường rất tốt, nhưng thị trường bất động sản đang đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ dẫn đến tình trạng suy giảm trong giao dịch.

Ông Đính cho rằng: "Trong giai đoạn 2022-2023, lượng giao dịch bất động sản đã giảm đến 90%, cho thấy tình trạng sức cầu của thị trường yếu kém. Bên cạnh vấn đề khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ, còn tồn tại một vài vấn đề như thiếu cơ chế và sự quyết tâm của nhiều địa phương, dẫn đến tình trạng nhiều dự án vẫn chưa được gỡ khó, các doanh nghiệp bất động sản còn phải đối mặt với nhiều khó khăn…".

Giải pháp cho vấn đề này là chú trọng và tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, chúng ta phải thay đổi quan điểm đẩy mạnh nhà ở xã hội vì vướng quá nhiều điều kiện, thủ tục, thay vào đó, tập trung đẩy mạnh nhà ở giá rẻ. Muốn vậy, không nên khống chế giá, khống chế tỷ lệ lợi nhuận với nhà ở giá rẻ, không bắt doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về đối tượng mua nhà.

Nếu làm được như vậy, gói 120.000 tỷ đồng, thậm chí 200.000 tỷ đồng cũng sẽ giải ngân rất nhanh, có thể tạo sức lan tỏa cho nhiều ngành như xây dựng, vật liệu xây dựng, nội thất..., tạo sức bật cho tín dụng toàn thị trường. Nếu chỉ gói gọn trong nhà ở xã hội như hiện nay sẽ dẫn tới tình trạng bế tắc, vì người có khả năng mua nhà thì không mua được nhà, còn người nằm trong đối tượng mua nhà ở xã hội lại không có khả năng thanh toán./.