“Thử thách” năng lực trả nợ của doanh nghiệp bất động sản khi trái phiếu đáo hạn

Từ đầu năm đến nay, trái phiếu doanh nghiệp là câu chuyện nóng và đã có tác động mạnh đến thị trường tài chính. 2022 là năm có quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp khá lớn, điều này trở thành “phép thử” đáng kể cho năng lực trả nợ của nhà phát hành.

Áp lực trả nợ của doanh nghiệp

Áp lực này đến từ diễn biến thị trường không mấy suôn sẻ, tình hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm, việc cân đối dòng tiền khó khăn.

Báo cáo mới đây của nhóm phân tích KBSV về thị trường trái phiếu cho biết, nhóm ngân hàng và bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Xét trong dài hạn, hai nhóm này lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005-2022 do đây là hai ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn; tiếp sau đó là nhóm dịch vụ tiêu dùng (7%), tài chính (6,2%) và hàng tiêu dùng (5,5%)…

Chỉ tính riêng trong giai đoạn gần đây (2018-2021), lượng trái phiếu doanh nghiệp được phát hành mới thực sự bùng nổ. Nếu tính riêng 3 năm trên, giá trị phát hành lên đến gần 1,6 triệu tỉ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005-2022 khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.

Trong giai đoạn này, ngân hàng là nhóm có lượng phát hành lớn nhất trên thị trường để huy động được nguồn vốn trung và dài hạn, tăng vốn cấp 2 nhằm cải thiện hệ số an toàn vốn. Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu tăng đột biến do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Tùy thuộc vào loại hình doanh nghiệp và cơ cấu phát hành, mức lãi suất trái phiếu dao động từ 2,3% đến 23%. Trong đó nhóm bất động sản với đặc thù rủi ro cao có mức lãi suất bình quân cao nhất so với các nhóm ngành khác (quanh mức 10,9%). Ở chiều ngược lại, nhóm ngân hàng có lãi suất bình quân thấp nhất, quanh mức 6,5%.

Nếu nhìn trên kỳ hạn và bình quân lãi suất của trái phiếu, áp lực trả nợ trong bối cảnh hiện nay đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê của Công ty cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC), tổng giá trị phát hành trái phiếu trong năm 2020 và năm 2021 lần lượt là 458.700 tỉ đồng và 775.800 tỉ đồng. Với kỳ hạn 3 năm thì điểm rơi đáo hạn trái phiếu sẽ tập trung chính vào năm 2023 – 2024.

Cụ thể, tổng quy mô trái phiếu đáo hạn hai năm tới ước tính lần lượt khoảng 317.500 tỉ đồng và 363.400 tỉ đồng, cao hơn mức 220.000 tỉ đồng của năm 2022. Trong đó quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 40-45% tổng giá trị phát hành.

Bên cạnh đó, đơn vị nghiên cứu này cho biết, áp lực từ lượng trái phiếu đáo hạn cũng được phân hóa rõ nét giữa nhóm doanh nghiệp niêm yết và chưa niêm yết. Dựa trên báo cáo tài chính các doanh nghiệp niêm yết, tổng quy mô đáo hạn trái phiếu các doanh nghiệp bất động sản trên sàn năm 2023 và 2024 lần lượt là 33.111 tỉ đồng và 23.225 tỉ đồng. Tổng giá trị đáo hạn trên chỉ chiếm lần lượt khoảng 10,3% và 6,4% tổng giá trị đáo hạn năm 2023 và 2024. Do vậy BSC đánh giá, áp lực trả nợ chủ yếu sẽ nằm ở các công ty bất động sản chưa niêm yết.

Nhóm phân tích cũng hạ đánh giá từ mức khả quan xuống mức trung lập đối với ngành bất động sản do các yếu tố “cơn gió ngược chiều”. Cụ thể như lãi suất dần tăng lên, room tín dụng bị thắt chặt hơn đối với nhóm bất động sản. Điều này có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo ra áp lực về dòng tiền doanh nghiệp.

“Thử thách” năng lực trả nợ

Diễn biến thị trường tương đối khó khăn khiến cho nhiều chuyên gia nhận định lượng trái phiếu đáo hạn đang là phép thử cho khả năng cân đối dòng tiền của nhiều doanh nghiệp.

Theo dự báo của nhóm phân tích KBSV, cuối năm 2022 và năm 2023, 2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn.

Doanh nghiệp lớn có thể còn quỹ đất làm tài sản đảm bảo hay chỗ dựa từ trái phiếu quốc tế để giải tỏa sức ép. Nhưng doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc chưa niêm yết có thể đối diện với nhiều khó khăn hơn, để giải quyết vấn đề đáo hạn trái phiếu phải phụ thuộc chiến lược bán hàng, sự hỗ trợ từ chính sách hay chấp nhận huy động vốn qua M&A.

Động lực tăng trưởng với thị trường bất động sản trong ngắn hạn là không nhiều khi vẫn còn những rủi ro lớn với thị trường bất động sản. Đầu tiên là tín dụng ngân hàng trở nên khó khăn hơn đối với cả chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà (do lãi suất tăng và ít có khả năng hạn mức tín dụng sẽ được nới lỏng). Nhu cầu về nhà ở giảm, chi phí hoạt động tác động tiêu cực đến tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này. Việc cân đối dòng tiền để vừa kinh doanh doanh vừa trả nợ trái phiếu tương đối thách thức.

Theo KBSV đánh giá, với diễn biến thị trường ảm đạm trong thời gian vừa qua, rủi ro cao hơn nằm ở nhóm quy mô nhỏ và vừa do sử dụng đòn bẩy cao trong giai đoạn vừa qua cùng với chất lượng dự án và khả năng bán hàng thấp hơn. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp có vốn hóa lớn để đảm bảo khả năng thanh toán các khoản nợ trái phiếu vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới bất kể thị thị trường đang có giá vốn cao.

Dự kiến cuối tháng 8 và đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước sẽ thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp trong ngắn hạn nhưng đây cũng chỉ là yếu tố kỳ vọng, việc chuyển hóa trên thực tế vẫn chưa rõ ràng.

Tốc độ bán hàng đã chậm lại đáng kể từ giữa năm 2021 trong khi lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng cao. Dự kiến tốc độ bán hàng sẽ tiếp tục giảm thấp trong giai đoạn 2023-2024 do ảnh hưởng của việc tăng lãi suất phát hành trái phiếu mới để đảo nợ sẽ gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới đến từ cả phương diện chính sách và phần cầu.