Thực trạng và những biến số của thị trường địa ốc năm 2020

Nguồn cung và giao dịch “lao dốc”, giá bán vẫn không giảm

Theo thống kê của HoREA, tính đến hết quý 3/2020, TP. Hồ Chí Minh có gần 80.000 sản phẩm được chào bán trên thị trường, nhưng 70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước, còn nguồn cung 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018.

Không có sản phẩm mới và tâm lý thị trường xuống thấp, giao dịch cũng lao dốc. Theo HoREA, lượng giao dịch căn hộ 6 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ 2019 và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm nay. Với phân khúc đất nền, sức tiêu thụ thậm chí sụt giảm đến 67% so với năm ngoái.

Đáng chú ý, dù cả nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm mạnh nhưng giá bán nhà vẫn không giảm, thậm chí tăng ở một số phân khúc. Theo báo cáo thị trường 2020 của Batdongsan.com.vn, nếu lấy quý 1/2018 làm mốc so sánh thì chỉ số giá bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn diễn biến theo xu hướng tăng với một số thời điểm trồi sụt không đáng kể.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Nhiều nhà đầu tư, người mua thực chờ đợi làn sóng bán tháo cắt lỗ nhưng thực tế tình trạng giảm giá chỉ xuất hiện rải rác ở thị trường thứ cấp, chủ yếu là của những nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Đây là một diễn biến không nằm ngoài dự đoán, bởi thị trường vẫn đang phát triển ổn định, không có khủng hoảng và Covid-19 chỉ là yếu tố tác động tạm thời.

Mặt bằng kinh doanh “ế ẩm”, bán hàng trực tuyến “lên ngôi”

Theo một số chuyên gia, trong thời gian dịch Covid-19 diễn ra, xu hướng bán hàng online sẽ “lên ngôi”, người dân có xu hướng đặt mua hàng qua mạng thay vì trực tiếp đến cửa hàng. Đây là một xu thế tích cực, phù hợp với các ứng dụng công nghệ mới. Theo đó “Mặt tiền vàng, mặt phố vàng” không còn chiếm thế độc tôn trong kinh doanh bán lẻ.

Khảo sát của CBRE mới đây cho thấy 43% khách thuê cho rằng doanh thu sẽ giảm từ 10 – 30% trong năm 2020, 61% khách thuê cho biết chưa được nhận các hỗ trợ từ chủ nhà và 27% hy vọng được chủ nhà hỗ trợ nhiều hơn vì hoạt động kinh doanh đang bị ảnh hưởng nặng từ Covid-19.

Kinh doanh “ế ẩm”, các chủ cửa hàng trên đồng loạt trả lại mặt bằng.

Báo cáo thị trường quý 3/2020 của CBRE Việt Nam cho hay, tỷ lệ mặt bằng bán lẻ trống trung bình vẫn cao hơn năm trước do các thương hiệu bán lẻ, chủ yếu là thời trang và ăn uống trong nước trả lại mặt bằng. Một số chủ đầu tư vẫn giữ chính sách ưu đãi cho các khách thuê hiện hữu và khách thuê mới, tuy rằng số lượng dự án có chính sách ưu đãi không nhiều như trong đợt Covid-19 hồi đầu năm.

Mức độ quan tâm BĐS thấp nhất 3 năm

Báo cáo thị trường 2020 của Batdongsan.com.vn công bố tại VRES 2020 cho thấy, mặc dù lượng tin đăng duy trì ổn định nhưng mức độ quan tâm bất động sản của người tìm kiếm giảm tới 9% so với năm 2019. Đây là mức sụt giảm mạnh nhất trong 3 năm, kể từ 2018.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Trong đó, thời điểm lượng quan tâm sụt giảm mạnh nhất rơi vào quý 1/2020 khi xuất hiện đợt bùng dịch đầu tiên. Tuy nhiên, ngay khi dịch bệnh được kiểm soát, lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản nhanh chóng hồi phục về gần với mức trước dịch. Đến quý 2/2020, tuy hứng chịu thêm đợt bùng dịch thứ 2 nhưng mức độ quan tâm của người tìm kiếm sụt giảm không đáng kể. Diễn biến này cho thấy, dù chịu tác động tiêu cực từ dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn là lĩnh vực được người mua, nhà đầu tư quan tâm.

Giá căn hộ vẫn tăng “chóng mặt”

Như đã đề cập ở trên, nguồn cung sụt giảm dẫn đến tình trạng giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đang được đẩy lên chóng mặt “Hàng tồn còn lại rất ít, lượng chung cư ở TP Hồ Chí Minh hiếm, rất khó tìm, chỉ còn lại những dự án đắt tiền có giá từ 70-80 triệu đồng/m2 trở lên, mức giá này vẫn tiêu thụ được nhưng chậm, riêng nhà ở bình dân gần như không còn. Giá nhà ở TP Hồ Chí Minh chỉ có thể đánh giá được ở phân khúc trung cấp bởi lẽ giá nhà ở bình dân không còn, phân khúc cao cấp thì có sự chênh lệch giá quá lớn. Chúng tôi xác định phân khúc cao cấp có mức giá từ 45 triệu đồng/m2 nhưng hiện giá chung cư cao cấp ở TP Hồ Chí Minh thấp nhất cũng 60-70 triệu đồng/m2, có phân khúc chênh lệch quá lớn lên đến vài trăm triệu đồng/m2 nên chúng tôi không thể so sánh giá ở phân khúc cao cấp” – ông Đính nói.

“Nếu giá nhà cứ theo xu hướng này và nguồn cung khan hiếm thì chắc chắn thị trường nhà ở TP Hồ Chí Minh sẽ rơi vào tình trạng ‘bong bóng’ giá, ảo về giá. Từ năm 2018 đến nay giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh tăng khoảng 30%, còn nếu so sánh từ năm 2019 đến nay thì giá nhà đã tăng khoảng 15-20%. Đây là sự tăng giá cực kỳ đột biến và nguy hiểm, làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở TP Hồ Chí Minh” – ông Đính nhấn mạnh thêm.

Trước thực trạng nguồn cung “lao dốc” trong khi giá căn hộ thì tăng “phi mã” kể từ đầu năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, trước mắt, UBND các tỉnh cần sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản đang “đắp mền”.

Qua đó, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch của môi trường kinh doanh. Về lâu dài, cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, nguồn vốn đầu tư và quy trình thực hiện…

Chung cư là phân khúc được quan tâm nhiều nhất

Với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng mặt, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn trong khi giá nhà đất tăng liên tục, nhiều người, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ dần chuyển sang lựa chọn chung cư.

Báo cáo thị trường quý 2/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy một diễn biến rất thú vị: mức độ quan tâm căn hộ diện tích nhỏ tại Hà Nội tăng trưởng tới 220% so với quý 1, cao hơn rất nhiều lần so với nhà riêng (22%), nhà mặt phố (35%).

Lượng tìm kiếm căn hộ diện tích nhỏ tăng vọt vào đầu quý 2/2020. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Lãi suất cho vay mua nhà giảm mạnh

Trong những đợt khủng hoảng kinh tế trước đây, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mua nhà đất tại các ngân hàng cũng leo thang chóng mặt. Đơn cử năm 2008, lãi suất huy động tăng vọt từ 9-10% lên 17-18%/năm, kéo lãi suất cho vay vọt lên trên 20%.

Năm 2020, nền kinh tế cũng suy thoái và khủng hoảng vì Covid-19 tuy nhiên lãi suất huy động và lãi suất cho vay tại các ngân hàng đều giảm mạnh. Nguyên nhân là do tình trạng khủng hoảng không đến từ nội tại nền kinh tế mà từ tác động ngắn hạn của dịch bệnh gây đổ vỡ các chuỗi cung ứng, đóng băng các hoạt động kinh doanh. Thay vì đầu tư, người dân lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh trú ẩn để tránh rủi ro. Dư thừa tín dụng buộc các ngân hàng phải hạ lãi suất huy động, kéo theo lãi suất cho vay giảm nhiệt.

Theo đó, đầu năm tới nay, NHNN đã ba lần giảm lãi suất điều hành, lần gần nhất là ngày 1/10. Tổng mức giảm cả ba lần từ 1,5 đến 2 điểm%, qua đó, tạo ra nguồn vốn rẻ cho các ngân hàng thương mại.

Nguồn: SSI Research

Theo SSI Research, lãi suất tiền gửi đang dao động ở mức 3 đến 3,8%/năm với kì hạn dưới 6 tháng, 3,7 đến 5%/năm với kì hạn 6 đến dưới 12 tháng, 4,9 đến 5,8%/năm với kì hạn 12,13 tháng.