Toàn cảnh thị trường đất đấu giá năm 2021: ‘Nóng bỏng tay’ từ thành phố lớn đến tỉnh lẻ

Mức đấu giá đất ‘điên rồ’ tại Thủ Thiêm

Thương vụ ‘bom tấn’ của thị trường đấu giá đất năm 2021 gọi tên Thủ Thiêm với mức giá trúng lên đến 2,4 tỷ đồng/m2.

Cụ thể, ngày 10/12/2021, 04 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm được đấu giá thành công sau 4 phiên. Chủ nhân của những lô đất này đều là các ‘đại gia’ bất động sản khá kín tiếng. Được biết, 4 lô đất đấu giá trên có tổng diện tích khoảng 30.000m2, sau khi đấu giá thành công đem về cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lô được trả giá cao nhất lên đến 2,4 tỷ đồng/m2 (lô đất ký hiệu 3-12). Đơn vị trúng đấu giá là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Lô đất này có diện tích 10.059,7m2, giá 24.500 tỷ đồng, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm (giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng). Như vậy giá bình quân mỗi mét vuông đất khoảng hơn 2,4 tỷ đồng – mức cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường. Ngôi Sao Việt cũng là doanh nghiệp chi nhiều tiền nhất trong phiên đấu giá ngày 10/12, và xác nhận là vụ đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước đến nay.

Về phía đơn vị trúng đấu giá, Bất động sản Ngôi Sao Việt được biết đến là một doanh nghiệp sở hữu nhiều bất động sản hạng sang tại Hà Nội. Đại diện tham gia đấu giá là ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch kiêm TGĐ Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh).

Tuy Tân Hoàng Minh là cái tên không xa lạ ở phân khúc bất động sản hạng sang nhưng ông Dũng lại là một doanh nhân khá kín tiếng. Các dự án bất động sản mà Tân Hoàng Minh triển khai tập trung vào phân khúc nhà ở và khách sạn, nằm ở những vị trí đắc địa bậc nhất của Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

3 lô đất còn lại thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm lần lượt ‘về tay’ Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh (trúng lô đất ký hiệu 3-9), Công ty CP Dream Republic (trúng đấu giá lô đất ký hiệu 3-5) và Công ty CP Sheen Mega (trúng lô đất ký hiệu 3-8).

Đất đấu giá ‘nóng bỏng tay’ từ phố lớn đến nông thôn

Còn nhớ thời điểm tháng 11/2021 phiên đấu giá 25 lô đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Cầu Giấy, Hà Nội) đã khiến dư luận xôn xao, mức giá khởi điểm lên tới gần 200 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá này càng trở nên sôi động khi có tới 800 – 900 hồ sơ nộp tham dự. Sức nóng của phiên đấu giá càng được đẩy cao hơn khi nhìn vào kết quả. Giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 2 – 2,5 lần, khiến nhiều nhà đầu tư nộp từ 5 – 10 bộ hồ sơ nhưng vẫn ra về trắng tay.

Cá biệt, lô B12 diện tích 44,5 m2, với vị trí lô góc ở mặt phố Dương Khuê, phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) có mức giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2 nhưng mức giá trúng lên tới 364,3 triệu đồng/m2, gần gấp 2 lần so với giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá cao nhất của phiên đấu giá.

Phiên đấu giá ‘bỏng tay’ ở Thủ đô Hà Nội chưa kịp hạ nhiệt, thì thông tin UBND tỉnh Nam Định phê duyệt giá khởi điểm một số lô đất cao ngất ngưởng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở tại 7 xã thuộc huyện Mỹ Lộc cũng khiến giới đầu tư ‘giật mình’.

Cụ thể, xã Mỹ Thắng là địa phương có nhiều lô đất được UBND tỉnh Nam Định phê duyệt giá khởi điểm cao 30-50 triệu đồng/m2, tương đương với giá mỗi lô đất 2,3 đến 6,4 tỷ đồng, tùy vào diện tích. Cá biệt, tại xã này cũng có 6 lô đất tại vị trí đường xã (từ giáp địa giới xã Mỹ Hưng đến Cầu Thịnh) có diện tích từ 87,7 đến 107,3 m2 có giá khởi điểm 110 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 9 đến 11 tỷ đồng/ lô.

Bắc Giang cũng là một trong những địa phương ghi nhận những phiên đấu giá diễn ra cực kỳ sôi động trong năm 2021. Cụ thể, trong năm vừa qua, Bắc Giang đã có gần 20 cuộc đấu giá đất được Sở đã thẩm định, thông qua phương án giá với mức giá cao hơn nhiều so với những năm trước.

Từ đầu tháng 9, các phiên đấu giá đất được tổ chức thường xuyên tại Bắc Giang sau thời gian dài tạm hoãn do ảnh hưởng của Covid-19.

Lấy đơn cử  như tại huyện Yên Thế, trong phiên đấu giá 74 lô đất ở tại thị trấn Phồn Xương diễn ra ngày 26/9, các lô đất đều được nhà đầu tư đẩy lên, trong đó có lô đạt mức hơn 60 triệu đồng/m2. Riêng 54 lô trúng đấu giá với tổng giá trị gần 158,5 tỷ đồng, chênh lên 31,7 tỷ đồng.

Đây được coi là “kỷ lục” tại địa phương vốn được xếp vào khu vực có thị trường bất động sản kém sôi động của tỉnh.

Hay như tại huyện Yên Dũng, giá khởi điểm của các lô đất đưa ra đấu đều bằng 1,5 lần so với năm trước. Trong đó, đất tại xã Nội Hoàng có mức khởi điểm lên đến 25 – 35 triệu đồng/m2; ở thị trấn Nham Biền, các xã Xuân Phú, Quỳnh Sơn… cũng có mức giá hơn 10 triệu đồng/m2.

Gần đây nhất, các lô đất tại khu dân cư thôn Kép được định giá với mức từ 18,5 đến 30 triệu đồng/m2 – mức giá mà một số người dân địa phương cho rằng “chưa khi nào họ nghĩ đất ở quê mình lại có giá hàng chục triệu đồng/m2”.

Ngoài Bắc Giang, Thanh Hóa cũng là một địa phương gây xôn xao dư luận từ những phiên đấu giá đất diễn ra trong năm 2021. Cụ thể, thời điểm đầu tháng 4/2021, chính quyền tổ chức đấu giá 23 lô đất, mỗi lô từ 125 đến 150m2 nhưng có đến hơn 1.000 bộ hồ sơ tham gia. Chưa bao giờ cuộc đấu giá đất ở một vùng quê mà thu hút hàng nghìn người dân địa phương và nhiều cá nhân, tổ chức môi giới và kinh doanh bất động sản từ khắp nơi đổ về tham dự như vậy.

Từ giá khởi điểm là 250 triệu đồng/lô đã được đấu lên tiền tỷ (từ 1 – 1,3 tỷ đồng/lô). Đặc biệt, có hơn 1.000 hồ sơ tham gia đấu giá 23 lô đất nhưng chỉ có 4 người trúng đấu giá. Nhiều người tham dự đã sửng sốt khi nghe đơn vị đấu giá công bố kết quả trúng đấu giá của 23 lô đất này.

Nhìn lại thời điểm ngay sau Tết Nguyên Đán Tân Sửu, giá đất tại hầu khắp các địa phương trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đều tăng đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận TP Thanh Hóa, TP Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn. Trong đó phải kể đến khu vực dự án khu du lịch Bến En, huyện Như Thanh.

Theo khảo sát của VARs, từ đầu tháng 3/2021, giá đất nền nhiều nơi tại Thanh Hoá đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50 – 60% so với cuối năm 2020. Thậm chí, những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Còn giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều dao động trong khoảng 12 – 15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2 – 3 lần so với giá thị trường cùng kỳ năm trước và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của Nhà nước.

Đua nhau ‘thổi giá’ đất đấu giá rồi bỏ cọc

Trở lại với phiên đấu giá đất tại khu X4, phường Mai Dịch (Hà Nội). Sau phiên đấu giá, lô đất trên đã nhanh chóng được rao bán trên các trang bất động sản điện tử. Những dòng chữ “cần bán đất” và số điện thoại cũng nhặt nhịt phủ trên các tấm tôn vây quanh ô đất vừa được đấu giá.

Theo lời các môi giới, các lô đất được rao bán sau phiên đấu giá được “thổi” giá cao hơn từ 20-40 triệu đồng/m2 so với giá trúng. Tuy nhiên, do tình trạng “sốt đất” đầu năm đã bị ngăn chặn và ảnh hưởng của dịch Covid-19 kéo dài khiến thị trường bất động sản một số địa phương không được như kỳ vọng, nhiều nhà đầu tư “ôm đất” đấu giá bị hụt hơi, đành phải bỏ cọc, hủy giao dịch dẫn tới việc chính quyền phải hủy kết quả đấu giá cũng xảy tại nhiều địa phương.

Tại Bắc Giang, theo kết quả rà soát của huyện Lạng Giang và TP Bắc Giang (Bắc Giang) thời điểm tháng 10/2021, có 29 lô đất trúng đấu giá nhưng khách hàng bỏ cọc.

Trong đó, huyện Lạng Giang có 3 lô thuộc khu dân cư thôn Mải Hạ, xã Tân Thanh đã được san lấp mặt bằng, làm hạ tầng nhưng khách hàng bỏ cọc. Các lô đất này được đấu giá vào thời điểm tháng 6/2021, diện tích 90 m2/lô, giá khởi điểm 495 triệu đồng/lô, giá trúng từ 900 – 969 triệu đồng/lô, chênh so với giá khởi điểm gần gấp đôi. Khách hàng ở các xã: Song Khê (TP Bắc Giang), Xương Lâm (Lạng Giang) và phường Hoàng Văn Thụ (TP Bắc Giang) đấu trúng. Trước khi đấu giá, khách hàng đã đặt cọc mỗi lô 90 triệu đồng.

Tương tự, TP Bắc Giang hiện có 26 lô đã đấu giá trong đợt đầu năm bị bỏ cọc. Trong đó 5 lô tại khu hạ tầng kỹ thuật khu đất trụ sở cũ phường Trần Phú, còn lại là ở khu dân cư thôn Sòi, xã Đồng Sơn. Các lô đất trên có diện tích từ 51 đến hơn 120 m2/lô với tổng tiền đặt cọc 6,1 tỷ đồng. Tổng giá trúng hơn 102 tỷ đồng, cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 40 tỷ đồng. Lô cao nhất có giá trúng hơn 18,5 tỷ đồng thuộc phường Trần Phú với diện tích gần 100 m2, cao hơn giá khởi điểm 3 tỷ đồng.

Các lô đất bỏ cọc trên đều có giá chênh lệch cao so với giá khởi điểm. Nhiều ý kiến cho rằng, việc trả giá cao cho mỗi lô đất như vậy chủ yếu do khách hàng đấu giá để “lướt sóng” nhằm kiếm lời, không phải có nhu cầu đất ở thực sự. Bởi vậy, khi hết thời hạn nộp tiền trúng đấu giá theo quy định, khách hàng không chuyển nhượng được nên đành bỏ cọc.

Ngoài ra, tại Thanh Hó, UBND huyện Quảng Xương cũng vừa ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với 35 lô đất. Theo UBND huyện Quảng Xương, lý do hủy kết quả trúng đấu giá các lô đất nói trên là do khách hàng không nộp đủ số tiền trúng đấu giá QSDĐ theo quy định.

Hồi cuối tháng 8/2021, UBND huyện Hoằng Hóa cũng đã ký quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư xã Hoằng Thành đối với 21 cá nhân và 29 cá nhân khác trúng đấu giá tại khu dân cư xã Hoằng Đồng vào khoảng tháng 3/2021. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá là do đã quá thời hạn mà khách hàng không nộp đủ tiền trúng đấu giá.

Tại huyện Thọ Xuân, hồi tháng 4/2021, chính quyền cũng phải hủy kết quả trúng đấu giá với 46 lô đất “quê” tại khu dân cư Đông Vũng Cao, xã Xuân Sinh vì các nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền và thực hiện các thủ tục theo quy định, chịu mất tiền đặt cọc. Trước đó, tuy mặt bằng này là đất “quê”, với giá khởi điểm mỗi lô chỉ 250 triệu đồng, nhưng kết quả trúng đấu giá đều được đẩy lên mức từ 1 tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng mỗi lô đất.

Theo tìm hiểu, những lô đất đấu giá mà nhà đầu tư bỏ cọc chủ yếu được các sale rao bán trên nhiều trang mạng, tung ra thị trường, tạo sự khan hiếm để bán cho người có nhu cầu mua.

Tuy nhiên, “cơn sốt” đang trong quá trình “say” thì bỗng dưng gặp phải dịch Covid -19, cùng với sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương nên nhiều nhà đầu tư ôm đất có dấu hiệu bị hụt hơi, không bán được những lô đất đã trúng đấu giá cho người mua. Do đó, không có khả năng nộp tiền cho những lô đất đã trúng đấu giá đành bắt buộc phải “bỏ của chạy lấy người” bằng cách bỏ khoản tiền cọc, hủy giao dịch.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam cảnh báo, ở thời điểm hiện tại trước khi đầu tư đất nền cần phải hết sức lưu ý vì trong mấy tháng đầu năm có xảy ra tình trạng “sốt đất”. Bởi khi “sốt đất” giá đất không thực, là “giá ảo”, “giá bong bóng” nên nếu đầu tư lúc này chỉ có thua thiệt và thực tế là chưa đầu tư đã thấy lỗ.