TP.HCM: Căn hộ dưới 3 tỷ "biến mất" khỏi thị trường

Giá nhà tại TP.HCM tăng quá cao

Theo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Trong đó, sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM tăng 82%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị theo số liệu từ Tổng cục Thống kê chỉ tăng 39%.

Theo ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn, việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, giá nhà TP.HCM cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân. Trong khi đó, giá trung bình căn hộ chung cư tại Vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản) vào năm 2019 chỉ bằng 8,8 năm thu nhập bình quân hộ gia đình ở thủ đô Tokyo và khu vực lân cận. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình.

Lý giải về nguyên nhân kéo giá chung cư ngày càng tăng cao, đại diện Batdongsan.com.vn cho biết do thị trường vận hành theo nguyên tắc cung - cầu. Thực tế, lượng cầu chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM luôn có và luôn tăng ở mức độ tốt. Tốc độ tăng dân số tự nhiên cũng như tỷ lệ di dân từ khu vực khác về khiến cầu luôn ở mức cao. Trong khi đó, về mặt cung, vài năm qua có một số dự án bị khó về mặt pháp lý, quỹ đất của khu vực trung tâm thì luôn bị giới hạn.

“Càng với các dự án bất động sản sau, chi phí để phát triển dự án của các chủ đầu tư ngày càng tăng do chi phí tăng về nguyên vật liệu, chi phí lao động, chi phí vốn vay kéo dài, pháp lý chưa được tháo gỡ..., thì thực sự rất khó để mặt bằng giá có thể giảm được”, ông Long nhận định.

Đồng quan điểm, theo Bộ Xây dựng đánh giá mức độ quan tâm chung cư vẫn còn, bất chấp tác động tiêu cực của thị trường năm qua. Riêng trong quý III, nhu cầu phân khúc này đã có dấu hiệu phục hồi khi lượng tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP.HCM đều tăng. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá bán thứ cấp căn hộ trong quý 3/2023 tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng một m2. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ tại thành phố đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2.

Theo bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, giá căn hộ thị trường sơ cấp duy trì xu hướng tăng trong quý 3/2023 là do phần lớn dự án mở bán thuộc loại hình cao cấp, hạng sang và siêu sang đã kéo giá trung bình toàn thị trường tăng lên.

Cụ thể, 92% nguồn cung mở bán đến từ 3 dự án tại khu Đông TP.HCM với giá bán trung bình từ 60-120 triệu đồng/m2, trong khi không có nguồn cung căn hộ bình dân kéo lại khiến giá bình quân tăng lên

Khó mua căn hộ dưới 3 tỷ

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, 10 tháng đầu năm nay, 96% nguồn cung căn hộ chào bán tại TP.HCM là nhà cao cấp, giá trung bình từ 61 triệu đồng một m2, không có dự án bình dân nào. Xét trên lượng hàng các chủ đầu tư có kế hoạch triển khai trong năm 2024, có 71% trong đó là nhà cao cấp; 16% trung cấp (giá dưới 2.000 USD, tương đương dưới 46 triệu đồng mỗi m2) và 12% là nhà bình dân (dưới 1.000 USD, tức dưới 23 triệu mỗi m2).

3 năm qua, tỷ lệ căn hộ trung cấp, bình dân tại thành phố liên tục giảm. Cụ thể, năm 2019 căn hộ trung cấp, bình dân chiếm 70% nguồn cung, giai đoạn 2020-2021 giảm xuống 20-30%; năm 2022 còn vỏn vẹn 6% và 10 tháng đầu năm là 16%. “Căn hộ trung cấp, bình dân có sức tiêu thụ tốt, nhu cầu mua cao nhưng lại ít nguồn hàng”, đại diện CBRE cho biết.

Với tài chính gần 3 tỷ đồng, chị Bùi Hương muốn tìm mua một căn hộ trong dự án mới, gần trung tâm hơn. Thế nhưng, từ cuối năm 2022 đến nay cô vẫn chưa tìm được căn hộ phù hợp với nhu cầu.

Theo chị Hương, dự án mới mở bán từ đầu năm nay gần như không có, còn những dự án đã hoàn thành hay đang bán giai đoạn tiếp theo, thứ cấp lại có giá khá cao, dao động ở mức 45-60 triệu đồng.

Chị Hương cho hay: “Đây là số tiền tích góp cả chục năm của mình, nó không chỉ đến từ việc tiết kiệm lương, mà trong suốt 10 năm đó mình đã phải làm nhiều công việc cùng lúc, tìm mọi cách có thể để tăng thu nhập. Khi con số đạt đến mức có thể mua đứt căn hộ mà không cần vay ngân hàng mình quyết định tìm hiểu. Nhưng từ cuối năm ngoái đến hiện tại vẫn chưa tìm được dự án nào phù hợp, nhất là 3 tháng gần đây nhất không có dự án nào mới được mở bán”.

Ở góc độ chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố trong thời gian qua tiếp tục bị mất cân đối, lệch pha sản phẩm nhà ở. Từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân dẫn đến tình trạng rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội là loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đa số người dân.

Cũng theo ông Châu, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn "neo cao" vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.

"Căn hộ bình dân có giá 2-3 tỷ đồng thì người có thu nhập trung bình thấp, có tiền để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm cũng phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà", ông Châu nói và nhấn mạnh thị trường bất động sản TP.HCM kể từ sau năm 2017 đã liên tục bị sụt giảm nguồn cung và kể từ năm 2020 còn bị lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục cho đến nay./.