TP.HCM: Loạn giá chung cư, giá liên tục “lập đỉnh”

Loạn giá chung cư

Còn ở thị trường thứ cấp nhiều khách hàng chấp nhận rao bán với giá rất thấp, thậm chí chỉnh nhỉnh hơn 1/2 giá chủ đầu tư đưa ra. Tình trạng "loạn giá" này còn xảy ra ở những căn hộ đã sử dụng và căn hộ mới, với mức giá chênh lệch khá nhiều.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ hiện nay ngày càng tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Trước bối cảnh nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn, giá sơ cấp tăng cao, người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Theo báo cáo mới của Savills, nguồn cung sơ cấp trong quý III/2022 giảm còn 6.600 căn (giảm 51% so với quý II) và lượng giao dịch giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TP.HCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. 

Theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP.HCM, điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản. Tuy nhiên, mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Nếu mua nhà hoàn thiện thì khách hàng sẽ phải trả toàn bộ giá trị căn hộ một lần mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư.

Theo ghi nhận thực tế, nhiều dự án trên cùng khu vực có mức giá bán chênh lệch khá lớn. Đơn cử, khu vực quận 7, huyện Nhà Bè, các dự án mới như: dự án The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, quận 7) có giá bán từ khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi các căn hộ hiện hữu như: Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden… đang có mức giá bán chỉ tầm 45 - 70 triệu đồng/m2.

Tại TP Thủ Đức, các dự án mới triển khai như Saito Residence, Citi Grand có giá từ khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2 nhưng loạt căn hộ hiện hữu cùng khu vực như: Citi Alto, Citi Soho, Citi Home có giá bán dao động từ 30 - 37 triệu đồng/m2. Khu vực quận 9 cũ (TP Thủ Đức), dự án mới như Monlight Avenue đang mở bán với giá từ 68 - 77 triệu đồng/m2, dự án đã bàn giao kế bên Lavita Charm đang có giá bán giao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2.

Một số dự án đang triển khai tại quận Bình Tân, các căn hộ có giá bán khoảng từ 55 - 60 triệu đồng/m2, nhưng các dự án chung cư đã bàn giao tầm 4 - 6 năm cùng khu vực, các căn hộ giá chỉ từ 35 - 40 triệu đồng/m2.

Một dự án với 6 tòa chung cư bắt đầu khởi công năm 2018 ở quận 12, giai đoạn bắt đầu triển khai, giá chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng sơ cấp là 33 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, sau 4 năm xây dựng, dự án đã hoàn thiện và bàn giao 4 tòa chung cư. Giá hiện tại cho mỗi m2 chung cư ở dự án này được chủ đầu tư đưa ra đã lên tới 60 triệu đồng/m2, ngang với giá thị trường các chung cư mới tại TP.HCM.

Trên nhiều trang rao bán nhà đất, một số khách hàng sơ cấp của dự án đang "ra hàng" với giá chỉ 38 triệu đồng/m2, nghĩa là chỉ nhỉnh hơn 1/2 giá mà chủ đầu tư niêm yết

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Nếu so sánh, giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập. Vì vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ.

Lý do là các chủ đầu tư ngoài mất thanh khoản, siết tín dụng, thì còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật. Điều này thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Hơn 100 dự án bất động sản ở TP.HCM 'đắp chiếu'

Trong quý III/2022, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng cộng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước. Dự án được cấp phép mới trong quý chỉ có 2 dự án với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn.

Theo HoREA, hiện trên địa bàn TP có hơn 100 dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý cần các cơ quan có thẩm quyền tháo gỡ.

Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý tại số 91A Đỗ Xuân Hợp (TP Thủ Đức) của Công ty CP địa ốc Thảo Điền đến nay đã hơn 10 năm nhưng chưa triển khai vì thiếu thủ tục giao đất.

Hay như dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 2) của Công ty Lê Thành, theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây TP, vị trí khu đất giai đoạn 2 thuộc quy hoạch đất thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, đến nay dự án vẫn chưa được điều chỉnh quy hoạch cục bộ vì Sở Kế hoạch và Đầu tư trả lời theo Luật Đầu tư mới thì chỉ khi dự án phù hợp quy hoạch mới trình UBND TP chấp thuận đầu tư. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện các dự án bất động sản bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khách quan, chủ quan, trong đó có một nguyên nhân chủ yếu là do “vướng mắc, bất cập” của một số quy định của một số văn bản luật, văn bản dưới luật chưa thống nhất đồng bộ, chưa liên thông, chưa sát thực tiễn đã và đang làm hạn chế sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản.

Qua thống kê của HoREA, nguồn cung nhà ở giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Nếu so sánh với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM có nguồn cung cao nhất với 42.991 căn nhà thì nguồn cung năm 2018 chỉ bằng 65,8%; năm 2019 chỉ bằng 53,6%; năm 2020 chỉ bằng 39,2%; năm 2021 chỉ bằng 33,6% so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017.

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu “giảm tốc”, trầm lắng; doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu “hụt hơi”, giảm thanh khoản, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu; nhà đầu tư thứ cấp đang khó khăn.

Tất cả vướng mắc trên đang khiến cho thị trường bất động sản ách tắc, dự án nằm im, doanh nghiệp lâm vào khó khăn, giá nhà ngày càng tăng khiến người có nhu cầu nhà ở ngày càng khó với tới.