TP. HCM sắp bội thu nhờ việc bán quỹ đất metro và Vành đai 3

Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM đã trình UBND TP. HCM đề án “Tạo và khai thác quỹ đất tại các vùng phụ cận nhà ga và dọc tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, các nút giao thông tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023”.

Theo đề án, khi thực hiện khai thác bán đấu giá một số khu đất do các cơ quan nhà nước quản lý phụ cận metro số 1, 2 và Vành đai 3 (giai đoạn thực hiện 2025-2027), ngân sách chi 8.640 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng, nhưng nếu sau đó bán đấu giá dự kiến ngân sách nhà nước thu về 116.132 tỷ đồng.

Trong đó, bán đấu giá dọc các tuyến đường metro số 1 và 2 dự kiến thu 25.284 tỷ đồng; bán đấu giá các khu đất dọc Vành đai 3 dự kiến thu 90.848 tỷ đồng. 

Một số khu đất cụ thể như khu đất 152ha của nông trường dừa, dự kiến thu được 42.728 tỷ đồng; khu đất 29ha của Công ty Nhatico, dự kiến thu về 8.120 tỷ đồng; khu đất 200ha của Công ty Cây trồng TP. HCM, dự kiến thu 40.000 tỷ đồng.

Để tạo thêm quỹ đất, đề án còn đưa ra phương án tạo quỹ đất theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác do tổ chức, hộ gia đình, các nhân quản lý, với tổng giá trị hơn 100.000 tỷ đồng. Nhưng thực hiện theo phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác. Dự kiến 50% trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền, thì kinh phí chi trả khoảng 50.633 tỷ đồng.

Trong trường hợp này, TP. HCM sẽ có thêm quỹ đất với tổng diện tích 105ha, giá trị ít nhất là 52.897 tỷ đồng. Quỹ đất này để phục vụ tái định cư, xây dựng nhà xã hội… Sau khi hoàn thành các dự án tạo quỹ đất, TP. HCM sẽ có tổng diện tích đất khai thác (mật độ xây dựng 40% diện tích 90,3 ha), với giá trị ít nhất 453.681 tỷ đồng.

Sở Tài nguyên và Môi trường nhận định: Nếu khai thác tốt quỹ đất dọc các tuyến metro số 1, 2 cùng với đường Vành đai 3, TP. HCM sẽ có được nguồn thu khá lớn cho ngân sách, có thể đáp ứng đầu tư cho các dự án trọng điểm. Đồng thời thu hút các nhà đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại, dịch vụ; tạo quỹ nhà tái định cư, nhà ở xã hội, chỉnh trang đô thị, hình thành các khu đô thị văn minh hiện đại.

Theo thông tin từ báo Sài Gòn Giải Phóng, nhận định về Đề án của Sở Tài nguyên và Môi trường, nhiều chuyên gia cho rằng việc phát triển đô thị theo mô hình này quan trọng nhất là phải đảm bảo hài hòa quyền lợi của người dân và Nhà nước. TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP. HCM, cho rằng đối với khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, có thể áp dụng mô hình nhà nước đền bù cho người dân, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị. Đối với khu vực đô thị hiện hữu, mô hình tái điều chỉnh đất để tổ chức lại không gian xung quanh nhà ga metro sẽ phù hợp hơn.

Theo đó, Nhà nước không thu hồi đất mà người dân sẽ góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị, và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án.

“Mô hình này được áp dụng mạnh mẽ ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Brazil, góp phần lớn trong quá trình phát triển đô thị trong thế kỷ 20 tại các quốc gia này. Mô hình này hoàn toàn có thể áp dụng ở Hà Nội và TP. HCM” - TS. Hải phân tích và nêu điểm thuận lợi để phát triển, đó là Điều 219 Luật Đất đai năm 2024 cho phép góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai.

Đây là cơ sở pháp lý để tổ chức lại không gian đô thị trên cơ sở sự tham gia (góp đất và nhận lại diện tích đất nhỏ hơn) của cộng đồng người dân địa phương.