Vì sao bất động sản chưa thể hồi phục trong năm 2024?

Ghi nhận tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong hai quý đầu năm. Đáng chú ý, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận biến động mạnh nhất ở loại hình đất nền, thổ cư với lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm 2023.

Diễn biến thực tế tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận đầu năm 2024 đã từng có những "đợt sóng" đất nền, thổ cư tại các huyện vùng ven và ngoại thành, nhất là với những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, chuẩn bị từ huyện lên quận.

Cùng với đất nền, chung cư tại Hà Nội cũng là loại hình có biến động lượt tìm kiếm tăng mạnh trong nửa đầu năm nay với mức tăng khoảng 46% so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhà riêng, nhà phố và biệt thự ghi nhận lượt tìm kiếm tăng lần lượt 33%, 27% và 9%.

Còn tại Thành phố Hồ Chí Minh, lượt tìm kiếm các loại hình bất động sản tuy không biến động mạnh như Hà Nội nhưng cũng ghi nhận mức tăng khá cao. Cụ thể, lượt tìm kiếm các loại đất bán tăng 45%, lượt tìm kiếm nhà riêng tăng 34%, lượt tìm kiếm chung cư, biệt thự và nhà phố tăng lần lượt 33%, 25% và 22%...

Giá bán tại thị trường Hà Nội cũng ghi nhận sự bứt tốc và vượt trội hơn so với Thành phố Hồ Chí Minh. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngoại trừ loại hình chung cư ghi nhận giá bán tăng 6% so với cùng kỳ thì các loại hình còn lại không có biến động đáng kể.

Lý do nào khiến thị trường chưa phục hồi trong năm 2024?

Theo chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường chưa thể hồi phục trong năm 2024. Trong đó, pháp lý dự án vẫn chưa được “khơi thông” triệt để. Các chủ đầu tư đều mong muốn tiếp cận nguồn vốn vay nhằm triển khai dự án. Tuy nhiên, pháp lý dự án cần phải được hoàn thiện một cách sốt sắng, chỉn chu cũng như hài hòa quyền lợi và rủi ro giữa chủ đầu tư và các tổ chức tài chính. Để pháp lý dự án được khơi thông cần có sự quyết tâm rất lớn từ hai phía: chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý Nhà nước, cơ quan có thẩm quyền. Chủ đầu tư cần có nguồn vốn đối ứng trong trường hợp cần thiết phải chi dùng.

Tiếp đó là lãi suất cho vay bất động sản đang có xu hướng bật tăng trở lại. Hiện nay, lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay bất động sản đã “bật tăng” trở lại. Lưu ý rằng, hoạt động gửi tiết kiệm cũng là một kênh đầu tư chính thống và an toàn bên cạnh các kênh đầu tư khác, trong đó có kênh đầu tư bất động sản.

Bên cạnh đó, hiện vẫn chưa có chính sách, chiến lược “đột phá” nhằm khơi thông thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Chính phủ vẫn đang rất ưu tiên, khuyến khích các địa phương đẩy mạnh triển khai và xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) hướng đến người dân thu nhập thấp, người trẻ và khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, vấn đề triển khai cần có hướng “đột phá” hơn về mặt đơn giản hóa và ứng dụng chuyển đổi số các thủ tục pháp lý hành chính liên quan nhằm tiết kiệm thời gian, công sức đối với các chủ đầu tư.

Đánh giá về thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, TS Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM nhu cầu về nhà ở phục vụ nhu cầu thực sẽ tiếp tục được quan tâm với nhu cầu lớn. Đơn cử, giá phân khúc chung cư sẽ tiếp tục tăng ở các thành phố lớn.

Ngoài ra, những phân khúc bất động sản mang tính chất đầu cơ sẽ vẫn gặp khó khăn, đặc biệt là những dự án bị vướng về pháp lý.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang duy trì, chờ đợi những nút thắt được tháo gỡ để thực sự khỏe trở lại. Đặc biệt từ ngày 1.8 tới đây, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209 của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm hơn năm tháng so với quyết định trước đó. Khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, các doanh nghiệp phát triển bắt đầu cuộc đua gỡ nút thắt cùng cơ quan quản lý Nhà nước.

Tuy nhiên, VARS cũng đưa ra lưu ý, nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới không đủ chặt chẽ và liên kết được đầy đủ với các điều luật và/hoặc chưa đủ chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các nghị định này tới tiến trình phục hồi của thị trường. Các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi.

Do đó, VARS kiến nghị, ngoài việc cần thực sự quyết tâm để Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, trải đường sẵn để các Bộ luật có cơ hội được thực thi ngay khi chính thức có hiệu lực.