2 kịch bản của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024

HoREA nhận định vùng đáy khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I-2023. Hết quý I-2023, thị trường lần đầu tiên rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất là -16,2%.

Tuy nhiên, kể từ quý II-2023 mức độ khó khăn đã giảm dần và từng bước phục hồi. Điều này được thể hiện khi hết 6 tháng, thị trường còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7%. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng âm của bất động sản rút xuống còn -6,38%. Dựa vào kết quả này có thể thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét vào cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi do độ trễ của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư, triển khai dự án bất động sản.

Theo ông Châu dự báo, có thể sẽ có 2 kịch bản xảy ra trong nửa cuối năm 2024. Kịch bản thứ nhất là nếu được tiếp sức bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024; đồng thời thông qua hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Tiếp đó, Chính phủ, các bộ, ngành nhanh chóng ban hành các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các Luật liên quan.

Khi hệ thống pháp luật trên bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM, đáp ứng được yêu cầu, nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư... Cần biết, vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

Theo đánh giá của HoREA, nếu các luật, quy định trên sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản thứ hai là nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm ba luật trên từ 1/7/2024 thì sẽ khiến tiến trình phục hồi của thị trường chậm thêm khoảng 6 tháng.

Cụ thể, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Qua đó, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có “đất khác không phải là đất ở” mà hầu hết là các dự án có quy mô diện tích lớn hoặc rất lớn dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên “đất của chính mình” do không đáp ứng quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 (yêu cầu nhà đầu tư phải “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”).

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, việc chậm thông qua sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc “neo” giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.