Thực trạng trên thị trường bất động sản: Càng chờ giảm, giá sẽ càng tăng

Đợi giá giảm sẽ rất khó

Từ đầu năm đến nay, giá nhà đất liên tục tăng mạnh khiến nhiều người bất ngờ, trong đó 2 phân khúc tăng mạnh nhất là chung cư và nhà đất thổ cư.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá chung cư Thủ đô đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Theo đơn vị này, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ tại Hà Nội vào những tháng đầu năm.

Cũng nhấn mạnh về thực trạng chung cư tăng giá, báo cáo của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong quý I/2024, chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ chung cư, giá nhà đất thổ cư, nhất là nhà trong ngõ cũng đang "phi mã". Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam chỉ ra rằng thị trường nhà đất thổ cư tại Hà Nội năm 2024 vẫn tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng. Trong đó, nhà riêng tại quận Tây Hồ tăng giá mạnh nhất với 9%. Các quận khác như Đống Đa, Hà Đông, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai cũng tăng 4 - 8%.

Tuy giá tăng mạnh như thế nhưng lượng giao dịch vẫn rất cao, khiến thị trường ngày càng nóng.

Có thể thấy, giá nhà tại Việt Nam đang cao hơn rất nhiều so với thu nhập trung bình của người dân khiến việc sở hữu nhà càng khó khăn hơn. Trong khi đó, giá nhà trong năm 2024 dự báo sẽ còn tiếp tục tăng cao.

Trước thực trạng giá nhà đang ngày càng vượt xa thu nhập của người dân, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc mua bán cần phụ thuộc theo nhu cầu và khả năng tài chính khác nhau của mỗi người. Chuyên gia này bổ sung lời khuyên, không nên dùng phán đoán cá nhân để đưa ra quyết định mà cần phân tích dựa trên quan hệ cung - cầu và dòng tiền của thị trường.

Theo vị này, về nguồn cầu, Hà Nội và TP HCM là hai đô thị lớn của cả nước, nhu cầu ở thực của người dân là rất cao. Xu hướng dân cư tập trung đông đúc ở những đô thị lớn và càng ngày càng nhiều lên không chỉ có ở Việt Nam mà còn ở nhiều nơi khác như Bangkok (Thái Lan), Bắc Kinh (Trung Quốc) hay Seoul (Hàn Quốc). Đô thị ngày một mở rộng và giá cũng đâu có giảm.

Dự báo về tình hình thị trường trong tương lai, ông Quốc Anh bày tỏ: "Tôi có một sự quan ngại rằng Việt Nam sẽ giống với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc,... Đó là xu hướng giới trẻ ngày càng không có khả năng mua nhà ở những đô thị lớn, đặc biệt là vùng trung tâm.

Tại Việt Nam, người dân cũng từng đặt nhiều kỳ vọng về nhà ở xã hội trong năm 2024, giải toả được "cơn khát" cho thị trường hiện nay. Tuy nhiên, đến nay số lượng nhà ở xã hội vẫn "nhỏ giọt", tắc ở nhiều phía khiến hầu như không có nguồn cung mới.

Theo các chuyên gia đánh giá, để người dân có nhà thì không chỉ chủ đầu tư cần đưa ra các sản phẩm tốt và được người mua chấp nhận, mà cũng cần tạo ra những chính sách bán hàng hợp lý, ưu đãi để người dân có cơ hội nhanh chóng, thuận lợi hơn khi thực hiện ước mơ an cư.

Đồng thời, cần hạn chế dần những phát triển lệch hướng của thị trường như việc tạo hiệu ứng đẩy giá thành lên cao, đầu cơ lũng đoạn... Đây mới chính là mấu chốt để phát triển thị trường bền vững và người dân có thể sở hữu nhà.

“Sốt đất” sẽ lại diễn ra?

Câu chuyện giá bất động sản giảm là rất khó sẽ khiến nhiều người lại phải đặt ra câu hỏi liệu rằng các cơn sốt đất có tiếp tục diễn ra như hồi năm 2021 hay không?

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều này không đáng lo ngại, do thị trường đã minh bạch hơn trước rất nhiều.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tại có thể xác định “điểm đáy” của thị trường bất động sản là quý II và quý III năm 2023. Sự phục hồi đã diễn ra sau đó, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng giảm mạnh. Hiệu ứng lãi suất thấp kéo sang đầu quý I/2024 khiến các nhà đầu tư thay vì gửi ngân hàng đã quyết định rút ra đầu tư.

Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là thị trường sẽ lên cơn sốt. "Tôi nhìn nhận trong ngắn hạn và trung hạn sẽ không diễn ra “sốt đất”. Những động thái gần đây của Nhà nước như dự thảo về đánh thuế căn nhà thứ hai, hạn chế giao dịch 5 căn nhà... đều cho thấy việc đầu tư sẽ ngày càng bị siết chặt, thay vì dễ dàng như trước", ông nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc một số phân khúc nhà đất tăng giá thời gian gần đây không phải là sốt đất mà là dấu hiệu bất thường mang tính cục bộ trên thị trường.

“Trong bối cảnh bất động sản chưa hồi phục hoàn toàn, các dự án vẫn bị ách tắc, người dân và doanh nghiệp còn nhiều khó khăn…mà vẫn diễn ra hiện tượng tăng giá và lại tăng tại các khu vực không có dự án mới là điều không bình thường”, ông Đính nêu quan điểm.

Giải thích nguyên nhân của sự “bất thường" này, ông Đính cho rằng, suốt 2 năm qua, nhà đầu tư không có cơ hội đầu tư vì nguồn cung không có. Điều này có thể khiến có một bộ phận doanh nghiệp, môi giới thời điểm này tạo thông tin ảo về giá, về cơ sở hạ tầng...làm cho thị trường nóng lên nhưng bản chất không phải thế. Mục đích là nhằm kích thích nhà đầu tư xuống tiền.

"Các nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức ít khi dính vào việc đó, còn nếu thiếu kiến thức chuyên sâu thì dễ bị cuốn theo làn sóng này. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, không có sự đầu tư lớn cụ thể vào khu vực đó mà tự nhiên đất lên giá thì nên nghi ngay đó là sự đẩy giá không thực chất, không đúng với quy luật”, ông Đính nhấn mạnh.