Bất động sản 2024: Phân khúc nào mới thực sự tiềm năng?

Thị trường sẽ từng bước hồi phục

Năm 2023, bất động sản trở thành tâm điểm quan tâm của Chính phủ, các bộ ngành, doanh nghiệp và xã hội. Trước nỗ lực gỡ vướng chính sách cho thị trường bất động sản, một số khó khăn đã dần được giải quyết.

Chính sách có thể vẫn cần thêm thời gian để thẩm thấu nhưng kể từ thời điểm cuối năm năm 2023 đã ghi nhận sự chuyển mình của thị trường. Đây cũng chính là bước đệm để sau khi thoát “đáy”, bất động sản lấy đà, dồn lực “vượt dốc” tiến dần vào năm 2024.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn. Dẫu vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Chính phủ và các bộ, ngành vẫn tiếp tục rà soát để sửa đổi bổ sung pháp luật liên quan tới khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản để tháo gỡ một cách căn cơ, lâu dài.

Các chuyên gia cho rằng thông tin về hàng trăm dự án bất động sản được tháo gỡ, tái khởi động trở lại đã giúp thị trường tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia. Mặc dù thị trường chưa đủ lực để có thể “vượt dốc,” nhưng phần nào đã thoát khỏi nguy cơ “mất phanh.”

Về giá bán, nhìn chung, đã bắt đầu duy trì ổn định sau các đợt giảm giá trong nửa đầu năm 2023. Một số phân khúc, thị trường đã có dấu hiệu “vượt đáy” và đi ngang kể từ quý III/2023. Thị trường đã bắt đầu ghi nhận một vài khu vực tạo “sốt nóng” cục bộ như số dự án tái định cư giá rẻ, chỉ khoảng 3-4 triệu đồng/m2, với hạ tầng đồng bộ.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, bước sang năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Đồng quan điểm, lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo: “quý 1 và quý 2/2024, thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt. Năm 2024, thị trường sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% lượng môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn. Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường”.

Phân nào tiềm năng trong năm 2024?

Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục, nhà đầu tư quay lại với thị trường, người mua nhà cũng mạnh dạn xuống tiền hơn cùng lực lượng môi giới quay trở lại thị trường cũng là lúc những phân khúc tiềm năng sẽ được lộ diện.

Căn hộ ở thực sẽ dẫn dắt thị trường

Theo nhiều đơn vị đánh giá, năm 2024 sẽ là năm lên ngôi của căn hộ ở thực. Theo số liệu từ Savills, trong quý IV/2023, những sản phẩm căn hộ có giá từ 2 – 5 tỷ đồng, thuộc phân khúc trung cấp và bình dân đã có pháp lý rõ ràng, thời gian thanh toán dài, được hỗ trợ vay ngân hàng… ghi nhận sự hấp thụ tốt với 84%.

Theo đó, đây cũng là phân khúc được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2024, với tổng lượng căn hộ dự kiến tăng gấp 4 lần so với năm trước.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, sản phẩm vừa túi tiền, khoảng từ 30 – 50 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với sức mua của đại bộ phận người dân và vẫn là hướng đầu tư hiệu quả vì nhu cầu thị trường đang rất cần. Thị trường bất động sản năm 2024 không phải là lúc để đầu tư và lướt sóng, đây vẫn là giai đoạn cân nhắc mua để đầu tư dài hạn, mua để ở. Vì vậy, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà và chỉ nên hướng đến dự án có pháp lý hoàn thiện, chính sách bán hàng dễ thở và ưu đãi lãi suất tốt.

Đất nền: Cơ hội lớn cho nhà đầu tư

Trong khoảng thời gian bất động sản rơi vào trầm lắng thì là đất nền chính là phân khúc giảm giá mạnh nhất nhưng cũng mang lại cơ hội lớn sắp tới cho nhà đầu tư. Mặc dù trong các tháng đầu năm nhu cầu mua bán đất nền đã có cải thiện tích cực nhưng tổng thể loại hình này vẫn còn khá ảm đạm.

Đấy là còn chưa kể Luật Đất đai và Luật Kinh Doanh Bất động sản mới cũng đưa ra nhiều cơ chế quản lý chặt chẽ hơn với loại hình đất phân lô. Vì vậy thời gian tới, không chỉ pháp lý đất nền sẽ minh bạch hơn, an toàn hơn mà nguồn cung cũng sẽ không còn bùng nổ, tràn lan như những năm trước.

Chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2024 còn đang ở điểm “giao thoa”, mức giá đất nền đã về gần hơn với giá trị thực, pháp lý minh bạch an toàn là yếu tố giúp người mua có thể lựa chọn được sản phẩm tốt.

Tuy nhiên với những nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá 30% thì hoàn toàn có thể nghĩ đến chuyện mua gom thời điểm này khi giá đã giảm tương đối sâu. Nhưng nhà đầu tư cũng cần chú ý chọn những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh và suy nghĩ lại nếu muốn “cầm đèn chạy trước ô tô”, đón sóng như trước đây.

Bất động sản cho thuê: vẫn sinh lời đều đặn

Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, loại hình chung cư cho thuê vẫn có đà tăng trưởng khá tốt, mức độ quan tâm giữ ở tốp đầu. Cụ thể, đầu tư căn hộ cho thuê đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%. Ngay cả giá nhà trọ bình dân cũng có xu hướng tăng 5 – 15% theo tháng.

Trong tháng 1/2024, theo tìm hiểu từ Batdongsan.com.vn, hầu hết các khu căn hộ, nhà trọ cho thuê đã bắt đầu có tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại, nhiều khu vực ghi nhận trên 90%, các chính sách hỗ trợ người thuê gần như không còn. Giá thuê căn hộ tầm trung hiện vào khoảng 10 – 15 triệu đồng/tháng. Nhà trọ dao động ở mức 1,5 – 5 triệu đồng, tùy vị trí và diện tích.

Có thể thấy, bất động sản cho thuê chính là một kênh đầu tư vừa an toàn lại vừa mang lại khả năng sinh lời tốt và sẽ được quan tâm trong năm 2024 này.

Theo một số chuyên gia đánh giá, trong bối cảnh khả năng mua nhà của các gia đình trẻ còn tiếp tục hạn chế, thì phân khúc nhà cho thuê là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, lời khuyên của chuyên gia xét về tài chính, với tỷ suất sinh lời trung bình 4 – 5% và biên độ tăng giá trị tài sản chỉ ở mức trên dưới 5% hiện tại, loại hình này hiện chỉ dành cho những người trường vốn.

Cùng với đó, khi nguồn cung cho thuê tăng, áp lực cạnh tranh cũng sẽ tăng. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư cần tính toán kỹ về vị trí, khả năng lấp đầy, chi phí phát sinh, quay vòng vốn trước khi xuống tiền.

Bất động sản Khu công nghiệp vẫn “sáng cửa”

Bất động sản năm 2024 được nhận định là năm sáng lạn của loại hình BĐS công nghiệp. Trong những năm qua đây luôn là phân khúc có sự phát triển ổn định ở nhu cầu mua và thuê. Với 2024, phân khúc này vẫn tiếp tục ghi nhận những tín hiệu lạc quan.

Theo Batdongsan.com.vn, hai sản phẩm ghi nhận có lượng hấp thụ tốt trong năm 2023 đó là kho, nhà xưởng cho thuê với tỷ lệ lấp đầy hơn 80% và thứ hai là đất công nghiệp cho thuê được hấp thụ trên 90%. Hạ tầng được cải thiện là yếu tố giúp đất công nghiệp có giá cạnh tranh, thu hút nhà đầu tư hơn.