Bất động sản Hà Nội 2024: Chung cư dẫn sóng?

Cung cải thiện, giá vẫn tăng “phi mã”

Quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, xét trên cả phân khúc cao tầng và thấp tầng. Tuy nhiên, tình hình được kỳ vọng sẽ dần được cải thiện trong năm sau.

Theo báo cáo mới đây của Savills, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Ngoài ra, các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong 2 năm tới. Với phân khúc thấp tầng, thị trường dự kiến sẽ được bổ sung 14.000 căn mới vào năm 2026.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 3 dự án với tổng khoảng 1.200 căn hộ. Trước đó, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4/2023, cả thành phố chỉ có 4 dự án nhà xã hội được hoàn thành.

Nhiều ý kiến đánh giá, những con số tích cực trên được củng cố bởi động thái thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) của Quốc hội.

“Chúng ta có thể tin rằng trong năm 2024 - 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn. Các dự án sẽ được cung cấp bởi những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội cho biết.

Có một điểm trừ ở phân khúc chung cư hiện tại đó là giá đang neo ở mức cao. Đây cũng là thực trạng suốt những năm qua. Theo thống kê mới nhất của Savills chỉ ra, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng.

Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất, chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý III/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

Trong bối cảnh đó, Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận Hà Nội với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.

Giao dịch đã “sôi động” hơn?

Thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2024 đang có những diễn biến khởi sắc khi giao dịch liên tục được thực hiện thành công tại một số phân khúc, một số khu vực. Dù sự khởi sắc chưa mang tính diện rộng, mới dừng ở hiện tượng nhưng đây là chỉ dấu cho một năm 2024 tươi sáng hơn.

Lấy đơn cử như tại thị trường căn hộ chung cư sơ cấp phía Tây Hà Nội, một tòa căn hộ thuộc một khu đô thị lớn nằm trên địa bàn phường Tây Mỗ và Đại Mỗ (Nam Từ Liêm) liên tục ghi nhận tỉ lệ giao dịch thành công từ 20-30 căn/ngày trong liên tiếp những ngày gần đây. Cũng thuộc phía Tây thủ đô, dự án do một chủ đầu tư nước ngoài đầu tư và phát triển dù dự kiến chính thức mở bán vào tháng 3 nhưng đến hiện tại trong tổng số 4.000 căn hộ của dự án, lượng khách hàng booking đã lên đến khoảng 2.400 booking.

Trong khi đó, tại phía Nam Hà Nội không ghi nhận nguồn hàng sơ cấp mới, do đó, thị trường thứ cấp rất sôi nổi. Khoảng giá từ 35-45 triệu đồng/m2 được khách hàng tìm mua nhiều nhất. Khó khăn lớn nhất của môi giới bất động sản Hà Nội tại thị trường này là không có đủ lượng hàng phù hợp để bán do cư dân tại các dự án thứ cấp đều đã sống ổn định, không nhiều người có nhu cầu bán. Một môi giới có nhiều năm kinh nghiệm bán căn hộ quận Hoàng Mai cho biết, một số dự án quản lý và vận hành tốt được rất nhiều người hỏi mua nhưng số lượng căn bán ra chỉ đếm trên đầu ngón tay nên cuộc cạnh tranh giữa các môi giới thời điểm đầu năm rất “khốc liệt”. Nhiều căn vừa được chào bán nửa ngày đã có khách đặt cọc ngay lập tức.

Còn tại khu Đông, cũng ghi nhận giao dịch nhộn nhịp ở khoảng giá từ 45 triệu đồng/m2 trở xuống với căn hộ chung cư. Điểm sáng khác của phía Đông là biệt thự, liền kề. Nhìn chung thị trường biệt thự, liền kề vẫn đang gặp khó. Tuy nhiên, tại phía Đông, các dự án sơ cấp được đầu tư bởi chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường, có chính sách bán hàng hấp dẫn đang hút lực cầu lớn thời điểm đầu năm. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, một dự án thấp tầng tại Hưng Yên đang có lượng giao dịch đầu năm khá lớn, 3 ngày gần đây, các sàn bán dự án này giao dịch được trên dưới 60 căn biệt thự, liền kề hoặc shophouse/ngày.

Tuy nhiên, khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, dòng tiền trở lại thị trường bất động sản Hà Nội sau Tết chỉ tập trung ở những dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực cao, với các sản phẩm mang tính đầu cơ, dòng tiền này chỉ tìm đến sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, uy tín, có pháp lý rõ ràng và sản phẩm đã hiện hữu. Sự khởi sắc mang tính hiện tượng, cá biệt. Nhìn chung, sức mua của thị trường ở các sản phẩm đầu cơ vẫn chưa thực sự được cải thiện.