Bất động sản ngày càng tăng giá, đâu là thời điểm thích hợp để "xuống tiền"?

Giá bất động sản tăng không ngừng

Có thể thấy, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản (BĐS) khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong 10 năm qua, giá bất động sản đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Với tình trạng thiếu hụt nguồn cung như hiên nay thì theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản sẽ bị tác động theo cùng một cách.

Lý giải về nguyên nhân khiến giá bất động sản liên tục tăng thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, gồm: Chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Điều đáng nói, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Chưa kể, chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, 30% giá thành đối với nhà phố, 20% giá thành với nhà biệt thự. Tuy nhiên, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng.

Thực tế, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... đồng loạt tăng mạnh. Kéo theo đó, trước đây, giá 1 m2 sàn xây dựng nhà chung chỉ khoảng 7-8 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 12-13 triệu đồng.

Một chi phí cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ trong giá thành nhà ở là chi phí tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Ngoài ra, tất cả các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thường chiếm khoảng 5% giá thành.

Bên cạnh việc các chi phí phải chịu, một nguyên nhân cũng khiến giá bất động sản tăng đến từ vấn đề pháp lý. Theo Chủ tịch HoREA, nếu dự án bị kéo dài do vướng mắc pháp lý như thực tế đã xảy ra trong các năm qua thì tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân.

“Ngoài ra, những “chi phí không tên” mà doanh nghiệp phải chi trả. Do không hợp lệ nên những loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, nhưng cuối cùng đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải gánh chịu”, ông Châu phân tích thêm.

Vướng mắc này cũng khiến thời gian xin cấp phép kéo dài, chi phí đầu vào tăng cao nên phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra bị thay đổi. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp các khoản chi phí đã bỏ ra để triển khai dự án.

Trên cơ sở đó, chủ tịch HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, không “neo giữ giá cao”, tăng chiết khấu để kích cầu tiêu dùng nhằm tăng “niềm tin thị trường”, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

Năm 2024 là thời điểm thích hợp để “xuống tiền”?

Theo nhiều chuyên gia dự báo, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 sẽ tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Theo đó, chỉ số tâm lý thị trường đầu năm 2024 tăng lên nhờ mức độ hài lòng về thị trường, niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tăng tốt trong tương lai, khả năng mua nhà, đánh giá về tình hình thị trường, chính sách và lãi suất đều tăng.

“Giai đoạn đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để người tiêu dùng đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường địa ốc. Bởi lẽ, đây sẽ là giai đoạn bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hòa hợp lý. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sẽ nhiều khả năng sẽ tăng nhiệt từ những quý đầu năm 2024”, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định.

Thực tế, theo khảo sát, chưa cần chờ đến năm 2024, ngay từ đầu quý 4/2023 trên thị trường đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư xuống tiền để “bắt đáy” bất động sản, cùng với đó là việc ngân hàng điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, xu hướng giảm sẽ tiếp tục kéo dài trong thời gian tới nên đã tạo thêm động lực để nhà đầu tư tham gia thị trường.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc bộ phận dịch vụ tư vấn và phát triển dự án (DKRA Group), một trong những nhân tố quan trọng nhất là trong năm 2023 này hàng loạt các dự án đầu tư công trọng điểm như các tuyến đường vành đai trong đô thị, cao tốc, cảng hàng không... được đưa vào triển khai; kinh tế vĩ mô duy trì ổn định và lạm phát được kiểm soát, sẽ có tác động tích cực giúp thị trường bất động sản hồi phục, tăng trưởng trở lại.

“Vì vậy, thời điểm hiện tại được xem là phù hợp để nhà đầu tư quay trở lại thị trường”, ông Thắng khuyến nghị./.