Nhà đầu tư vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền giai đoạn cuối năm

Tháng 11, giá bán các phân khúc ổn định theo tháng

Trong báo cáo thị trường bất động sản tháng 11/2023 của Dat Xanh Services nhận định, về nguồn cung mới trên thị trường, đa số chủ đầu tư mở bán giỏ hàng dự án cũ. Dự án mới tiếp tục khan hiếm, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại miền Bắc và miền Nam. Dự kiến từ tháng 12/2023 và đầu năm 2024, một số dự án mới sẽ được truyền thông nhiều hơn cho các đợt mở bán vào quý 1/2024.

Xét về giá bán, theo đó, giá bán sơ cấp tăng nhẹ 2%-5% ở một số dự án, đa phần ổn định so với tháng trước. Giá bán thứ cấp không có thay đổi so với tháng trước, thị trường thứ cấp giao dịch cầm chừng, nhưng thị trường nhà ở cho thuế đang khá tốt.

Cụ thể, giá bán căn hộ tại các khu vực mang tính chất ổn định theo tháng. Duy chỉ có khu vực miền Tây, giá căn hộ dao động từ 30-65 triệu đồng/m2 với chỉ số dao động tăng từ 30-40%, còn tại miền Trung giá bán tăng dao động từ 2-3%. Còn tại Hà Nội, TP.HCM và vùng lân cận có mức giá duy trì ổn định.

Ở phân khúc nhà phố, mức giá tại Hà Nội và miền Trung dao động nhẹ từ 2-5% theo tháng trong khi đó, TP.HCM (25-91 triệu đồng/m2) và miền Tây (22-47 triệu đồng/m2) giữ mức giá ổn định.

Phân khúc biệt thự và đất nền có mức giá ổn định theo tháng. Còn phân khúc shophouse tại Hà Nội và miền Trung giao động nhẹ từ 2-5% theo tháng.

Về niềm tin trên thị trường không thay đổi nhiều so với tháng trước. Sự quan tâm của khách hàng tập trung vào dự án phân khúc vừa túi tiền, đảm bảo tiến độ và pháp lý chuẩn, giao dịch phát sinh cục bộ tại một số dự án. Đặc biệt, Đa số khách hàng vẫn chưa quyết định xuống tiền, đang trong tâm thế thăm dò dự án tốt.

Về pháp lý dự án, theo Datxanh Services, tiến độ gỡ vướng pháp lý đang triển khai chậm, chưa nhiều dự án được khơi thông pháp lý để chào bán ra trường. Luật Đất đai sửa đổi dời thời gian thông qua nên kéo dài tiến độ gỡ vướng pháp lý cho các dự án.

Dù vậy, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư vẫn hấp dẫn. Ngày càng nhiều chính sách "bom tấn" hỗ trợ khách hàng được ban hành: tăng chiết khấu lên đến 20%-40%, quà tặng nội thất, giãn tiến độ thanh toán, tăng thời gian hỗ trợ lãi suất, cam kết thời gian cho thuê lại,…

Nhà đầu tư chưa vội chốt hàng

Đánh giá về thị trường, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ, cho rằng thị trường bất động sản đang gặp một vấn đề là nguồn cung thì không có, giá vẫn cao và không có người mua. Bây giờ lãi suất có giảm xuống nữa thì cũng chưa chắc đã có nhiều nhà đầu tư xuống tiền, bởi vì đây là giai đoạn rất nhạy cảm.

"Những người có tiền hiện nay đang phân vân giữ bài toán an toàn, một là gửi ngân hàng, hai là đầu tư vào một tài sản khác có tính ổn định và tính thanh khoản cao. Hiện tại vẫn khó xác định thị trường thời gian tới sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống. Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể phục hồi một phần, bởi vì điều này sẽ tác động đến quyết định mua của một số người có nhu cầu ở thật. Còn với những nhà đầu tư, trừ khi có sản phẩm thật sự tốt thì họ mới mua. Còn không thì họ vẫn giữ trạng thái nghe ngóng" - ông Toản chia sẻ.

Theo ông Toản, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ vẫn như hiện nay và không có gì đột biến. Giao dịch có nhưng không nhiều. Nguồn cung của các dự án đang chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai. Nhưng các luật này đều đang sửa và chưa được thông qua. Tất cả đều đang trong trạng thái chờ đợi. Sang năm 2024, diễn biến của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô.

Trong khi đó, giới chuyên gia cũng nhận định, một phần là do người dân vẫn có tâm lý tin rằng gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng là an toàn nhất so với đầu tư bất động sản.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lãi suất đã giảm sâu nhưng người dân vẫn không rút tiền khỏi ngân hàng. Ông Tuấn cho rằng, thị trường trước đây không lan tỏa như hiện tại, nhưng thông tin hiện nay quá nhanh nhạy đã ảnh hưởng đến tâm lý người mua. Chỉ cần 1 tin rao bán cắt lỗ là mọi người có thể chụp lại và chia sẻ ở rất nhiều nơi tạo nên tâm lý hoang mang, e ngại. Chính vì thế, người dân thà chấp nhận gửi tiền ở ngân hàng với lãi suất vài phần trăm, còn hơn đầu tư vào bất động sản.

"Một thông tin khá thú vị đó là thông tin cắt lỗ đã giảm dần sau tháng 8, trước đó là 1,4%, giờ chỉ còn 0,8. Nếu quý 2 lượng tin cắt lỗ tăng 34%, quý 3 là 22% và giờ quý 4 lượng tin cắt lỗ giảm về lại còn 10%. Tuy nhiên, vì tâm lý săn hàng cắt lỗ sâu nên chỉ cần 1 tin được đăng lên thì lượng xem cao nhất, gấp 5-6 lần so với bình thường. Cứ thấy tin rao cắt lỗ 30-40% thì họ sẽ đăng khắp nơi", ông Đinh Minh Tuấn cho hay.

Dự báo chung về thị trường, giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản quý 4 năm nay có thể sẽ chứng kiến thanh khoản tích cực hơn do giới đầu tư thấy được những chuyển biến tích cực. Nhưng để hình thành sóng giao dịch là rất khó xảy ra vì khá ít người có niềm tin về việc bất động sản sẽ sớm tăng trưởng trở lại trong thời gian ngắn.