Bất động sản sẽ tăng giá nhưng khó có “sốt đất”?

 “Sốt đất” sẽ khó diễn ra

Mới đây, Chính phủ đồng ý với đề xuất về việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024, thay vì ngày 1/1/2025 như được thông qua tại kỳ họp hồi đầu năm.

Những quy định mới tại 3 bộ luật được các chuyên gia đánh giá sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn. Theo đó, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực.

Các chuyên gia dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã. Với quy định siết phân lô, bán nền, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Riêng với Luật Đất đai 2024, nhiều ý kiến đánh giá, khi Luật này được đưa vào thực tiễn, việc định giá đất theo bảng thị trường sẽ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn. Khi đó, chi phí đền bù giải tỏa sẽ tăng, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn thiện pháp lý rút ngắn. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ tăng giá song chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu. Sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như giai đoạn trước đây.

Theo Bộ Xây dựng, việc sớm có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ góp phần kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản. Đồng thời bảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch", Bộ Xây dựng tin tưởng.

Hơn nữa, việc 2 luật này có hiệu lực sớm 6 tháng cũng nhằm bảo đảm có hiệu lực đồng thời với Luật Đất đai 2024 cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Nhà ở có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở.

Luật bổ sung 2 chính sách mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang. Bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội như hiện hành, đối tượng người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân.

Đối tượng là lực lượng vũ trang được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có nhiều nội dung mới mang tính đột phá nhằm tăng cường phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương; thiết lập công cụ kiểm soát quản lý thị trường bất động sản.

Có lợi cho người mua nhà?

Các Luật sớm đi vào thực tiễn sẽ là một bước tiến nhằm đảm bảo và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, nếu như nhìn vào những thay đổi của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi, chúng ta nhìn thấy rõ ràng nổi trội lên 3 vấn đề. Một là, giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin. Thứ hai là thiên về bảo vệ các bên tham gia, thứ ba góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính.

Vì nếu như đã siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn. Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ thanh toán.

Với luật mới, từ nay đến trước khi đưa vào ban hành áp dụng, tôi cho rằng chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được năm 2024, đây là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng trong giai đoạn đầu của năm 2024.

Trong khi đó, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn, cho rằng, người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về Luật. Trong đó, 2 đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư, được bồi thường.

Theo các thống kê, khoảng 15-20% số tiền kiều hối được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản.

Người thuộc đối tượng tái định cư, bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.