Bất động sản trầm lắng: ‘Giá nhà có thực sự giảm như lời đồn?’

“Nguồn cung hạn hẹp, người mua gian nan tìm nhà”

Ngọc Hân, 30 tuổi, sống tại Hà Nội, chuyên viên tư vấn của một doanh nghiệp bảo hiểm đang liên tục tìm mua nhà trong những tháng gần đây cho biết, trên thực tế, thời điểm hiện tại, giá chung cư không hề giảm so với vài tháng trước đây.

Có khoảng 800 triệu tiền mặt, dự kiến số tiền còn lại sẽ vay ngân hàng nhưng theo Hân, việc tìm nhà tương đối khó khăn.

“Giá nhà không hề giảm so với cách đây chừng 5-6 tháng, ngay tại các dự án ở vùng ven, tương đối xa so với nội thành, giá nhà cũng ở mức khá cao, ví như một căn hộ thương mại tại dự án Ecohome vẫn đang được rao bán với mức giá tầm 30-32 triệu/m, tức 1 căn 60m rơi vào khoảng 1,8 tỷ”, Hân nói.

Tuy nhiên, đáng nói, Ngọc Hân không chỉ là trường hợp duy nhất gặp khó trong việc tìm nhà. “Do nguồn cung hạn hẹp, số lượng dự án mới được chào bán không có quá nhiều nên người mua không có quá nhiều lựa chọn. Giá chung cư không còn tăng nóng như cách đây khoảng 6 tháng, nhưng để tìm được một căn hộ gía thấp, phù hợp với thu thập thì thực sự không hề dễ dàng”, Thu Ngọc, một nữ nhân viên văn phòng cho biết.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), hiện tại nguồn cung căn hộ tương đối hạn hẹp. Hiện nay, trên thị trường, số lượng các dự án nhà ở thương mại được chấp thuận và hoàn thành còn đang khá hạn chế. Cụ thể: Số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành tính đến nay là 63 dự án với gần 15 nghìn căn chỉ bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021; Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là hơn 1 nghìn dự án với hơn 303 nghìn căn bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ; Số lượng dự án được chấp thuận là 104 dự án với gần 50 nghìn căn bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021.

Cũng theo HoREA, số lượng dự án được đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với hơn 56 nghìn căn bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về giá cả, theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022 của Savills, tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã tăng cao hơn 53% so với quý 1/2019.

Đối với nhà thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp ở dự án tại Mê Linh. Trong khi đó, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý.

“Giao dịch không nhiều như giá giảm thì rất khó”

Về vấn đề này, từ góc nhìn doanh nghiệp, ông Lê Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Phố Xanh Group cho hay giá nhà đang chững lại, lượng giao dịch không nhiều nhưng giá giảm thì rất khó.

“Do lượng giao dịch giảm, nhiều môi giới bất động sản đã bỏ việc, chuyển sang các công việc thời vụ khác để kiếm tiền lo cho dịp Tết sắp tới. Đây là thời điểm thị trường thanh lọc mạnh mẽ sau vài năm đại dịch, đất đai tăng nóng, lương môi giới gia nhập thì trường đông đảo. Khi thị trường khó khăn, nhiều môi giới sẽ không trụ nổi và phải tìm công việc khác”, Hưng nói.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com khu vực phía Nam cho rằng trong thời điểm quá khứ, giai đoạn 2008-2012 giá nhà đi xuống và thực sự giảm mạnh, đặc biệt là những khu vực quanh TP. HCM, có những khu đô thị mất cả chục năm mới có thể hồi phục.

Về câu chuyện giá nhà có thực sự giảm hay không, ông Tuấn cho rằng câu hỏi đặt ra là giá giảm so với kỳ vọng hay so với đỉnh? Nếu so với đỉnh (tháng 3/2021), hiện nay giá nhà đã giảm, nhưng nếu so với thời điểm trước đó thì giá vẫn đang rất cao.

“Một vài dự án hiện nay không thanh khoản được, không vay thêm tiền được thì giá giảm (bởi phải hạ giá để bán) nhưng nó không đại diện cho toàn bộ các dự án tại Việt Nam. Nếu không hạ giá sẽ không có lượng cầu đi vào. Tuy nhiên, phải nói rằng giá dù giảm nhưng mức giá vẫn còn rất cao so với mặt bằng chung của thị trường. Như vậy, việc giảm giá sẽ ở từng khu vực, từng phân khúc, còn “nếu nói toàn bộ thị trường đang giảm giá thì không đúng”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tuấn, trung bình giá nhà toàn bộ thị trường TP. HCM rơi vào 40-60m2, vẫn rất cao. Nói giả giảm so với lúc đỉnh, giá một vài dự án cắt lỗ... thì có, nhưng toàn bộ thị trường thì không phải. Những vấn đề của thị trường liên quan đến tâm lý, room tín dụng, trái phiếu… khiến thị trường đang đi ngang, chững lại.

Trong báo cáo của Savills về diễn biến các phân khúc bất động sản cuối năm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phân nghiên cứu Savills Hà Nội chia sẻ, phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.

Giá đất đền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua. Các nhà đầu tư loại hình này thường sử dụng đòn bẩy tài chính hơn so với loại hình khác, Do đó, khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.

Với phân khúc căn hộ, bà Hằng cho hay giá bán sơ cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế, chất lượng được cải thiện và chi phí xây dựng tăng. Tại thị trường thứ cấp có thể xảy ra tình trạng điều chỉnh về giá, đặc biệt đối với những sản phầm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhưng mức độ điều chỉnh giá tại các phân khúc sẽ có sự khác biệt.

“Người mua nhà thời điểm hiện nay cần hết sức lưu ý, sàn phẩm khi mua đầu tiên cần là một sản phẩm ưng ý, không chỉ về chất lượng xây dựng mà các tiện ích cũng cần được tính toán hợp lý để sau này thêm thuận tiện”, bà Hằng khuyến nghị.